Lög um sameign í fjölbýlishúsum á Tyrklandi (Lög nr. 634) – Helstu meginreglur

Hefur þú nokkurn tímann spurt þig hvaða reglur gilda um rekstur byggingarinnar þinnar og sameignarsvæðanna?

Þá ættir þú að kynna þér nánar lög um sameign í fjölbýlishúsum (Lög nr. 634), eða „Kat Mülkiyeti Kanunu“ eins og þau heita á tyrknesku.

Þessi lög eru grundvöllurinn sem skilgreinir réttindi, skyldur og sameiginlegar reglur fyrir eigendur í fjölbýlishúsum, íbúðahverfum og öðrum fjölnota eignum á Tyrklandi.
Lögin stjórna eignarrétti sjálfstæðra eininga (t.d. íbúðir, skrifstofur eða verslanir), notkun sameignarsvæða og rekstri sameiginlegra kostnaðarliða.

Helstu meginreglur laganna

Eignarréttur sjálfstæðra eininga

Sameign í fjölbýlishúsum er stofnuð fyrir hverja sjálfstæða einingu (t.d. íbúð, verslun) í byggingunni, tengda hlutdeild í landi (landshlutdeild).
Landshlutdeild hverrar einingar er ákveðin út frá verðgildi hennar við stofnun og má ekki breyta síðar, jafnvel þótt verðgildi einingarinnar hækki eða lækki.

Sameignarsvæði

Sameignarsvæði (t.d. þök, lyftur, garðar og gangar) eru sameign allra eigenda eininganna.
Allar breytingar eða endurbætur á sameignarsvæðum krefjast samþykkis meirihluta eigenda, oftast á aðalfundi.

Sameiginlegur kostnaður

Eigendur eininganna eru skyldugir til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði, svo sem viðhaldi, viðgerðum og rekstrargjöldum.
Rekstraráætlanir og fjárhagsáætlanir eru samþykktar af aðalfundi eigenda, og gjöld eru ákveðin í samræmi við það.

Rekstur og ákvarðanatökuferli

Aðalfundur eigenda ber ábyrgð á því að samþykkja árlega fjárhagsáætlun, rekstraráætlun og mikilvægar ákvarðanir (t.d. endurbætur, breytingar á sameignarsvæðum).
Ákvarðanir eru yfirleitt teknar með meirihlutaatkvæðum, en sum mál krefjast hærri þröskulds (t.d. 4/5 meirihluta fyrir breytingar á rekstraráætlun).

Aidat (viðhaldsgjöld)

Viðhaldsgjöld eru ákveðin út frá árlegri fjárhagsáætlun og eru skyldug fyrir alla eigendur eininganna.
Það er engin föst lögbundin mörk fyrir hækkun gjalda; þau eru ákveðin samkvæmt samþykktri fjárhagsáætlun og rekstraráætlun. Verðbólga eða endurmat (t.d. vísitala framleiðsluverðs) eru ekki sjálfkrafa innleidd en geta verið teknar með í reikninginn á aðalfundi.

Nýlegar breytingar og hagnýtar afleiðingar

• Engar sjálfvirkar gjaldhækkanir: Viðhaldsgjöld eru ekki bundin við verðbólgu eða endurmatsvísitölur samkvæmt lögum. Þau eru ákveðin af aðalfundi út frá fjárhagsáætlun og þörfum byggingarinnar.
• Lagalegar skyldur: Eigendur eininganna eru lagalega skyldugir til að greiða hlutdeild sína í kostnaði. Ef þeir gera það ekki getur það leitt til lagalegra aðgerða, þar með talið veðsetningu eignarinnar.
• Leysing ágreiningsmála: Ágreiningur milli eigenda (t.d. um notkun sameignarsvæða eða ógreidd gjöld) er yfirleitt leystur fyrir dómstólum, þar sem ákvörðun byggist á lögum um sameign í fjölbýlishúsum og viðeigandi fordæmisrétti.

Af hverju skiptir þetta máli fyrir erlenda eignaeigendur á Tyrklandi?

• Skýrleiki um réttindi og skyldur: Lögin tryggja að erlendar eigendur skilji réttindi sín til notkunar eignar og sameignarsvæða, auk fjárhagslegra skyldna.
• Vernd fjárfestingar: Réttur rekstur og fylgni við lögin hjálpa til við að viðhalda verðgildi eigna og forðast lagalega deilumál.