Arsa – mitä tarkoittaa turkkilaisessa kiinteistökaupassa?

Imarlı on kaavoitettu; imar dışı ei ole.

Imarlı arsa on maata, jolla on hyväksytty kaavoitus ja jossa rakentaminen on sallittua kunnan määräysten mukaisesti (esim. asuin-, liike- tai teollisuuskäyttöön). Sillä on yleensä valmiit infrastruktuurit kuten tiet ja vesijohto. İmar dışı arsa puolestaan puuttuu kaavoituksesta, joten rakentaminen on laiton, ellei maata uudelleenluokitella.

İmar dışı-arsan ostaminen on riskipitoisempaa – tulevat kaavoitusmuutokset saattavat tai eivät salli rakentamista. Tarkista aina imar durumu (kaavoitustila) Tapu-toimistosta tai kunnan virastosta ennen ostopäätöstä.

Arsa viittaa Turkissa rakentamattomaan tonttiin tai maapalaan.

Arsa tarkoittaa Turkissa tyhjää tai rakentamatonta maata, joka on laillisesti määrätty rakennus- tai sijoituskäyttöön. Se luokitellaan Turkin kiinteistörekisterissä (Tapu) kaavoituslakien perusteella, esimerkiksi asuin- (konut arsası), kaupalliseksi (ticari arsa) tai maatalouskäyttöön (tarım arsası).

Kaavoitusmääräykset määrittävät, miten tonttia saa käyttää, rakennustiheyden sekä rakennusten korkeuden. Kunnat määrittelevät nämä säännöt imarlı (kaavoitettu) tai imar dışı (kaavoittamaton) -luokituksilla. Tarkista aina arsanın imar durumu (kaavoitusasema) ennen ostopäätöstä.

Passi, veronumero ja *tapu* (kiinteistörekisteriote).

Ulkomaalaisen tontin ostamiseen Turkissa tarvitaan seuraavat asiakirjat:

1. Voimassa oleva passi (käännös tarvittaessa, jos ei turkin kielellä).
2. *Vergi numarası* (veronumero) verotoimistosta.
3. *Tapu* (kiinteistörekisteriote) siirto Maanmittausvirastoon.
4. Rajoitetuilla alueilla: kuvernöörinviranomaisen hyväksyntä.

Lisäasiakirjoina voi olla *kat irtifakı* (osakkeistamissopimus), jos tontti kuuluu tulevaan rakennushankkeeseen, tai *imar durumu belgesi* (kaavoitustodistus).

Kaavoitusmuutokset, omistuskiistat tai huijaukset – näin vältyt niiltä.

Arsan ostaminen ilman asianmukaista taustatarkistusta voi johtaa seuraaviin riskeihin:

1. Kaavoitusmuutokset: İmar dışı -maata ei välttämättä koskaan saa rakentaa. 2. Omistuskiistat: Ratkaisemattomat perintöasiat tai vilpilliset kaupat. 3. Piilovelat tai rasitteet: Kiinteistöön kohdistuvia velkoja tai oikeudellisia vaateita. 4. Huijaukset: Väärennettyjä tapu-asiakirjoja tai myyjä ilman valtuuksia.

Varmista aina tapun aitous Maanmittauslaitokselta, tarkista imar durumu ja vahvista myyjän henkilöllisyys noterin (notaarin) kautta.

Kyllä, jos tontti on kaavoitettu (*imarlı*) ja laillisesti esteetön.

Turkkilaiset pankit hyväksyvät arsa-tontin asuntolainan vakuudeksi, jos:

1. Se on imarlı (rakennusoikeudella varustettu).
2. Kiinteistörekisteriote (*tapu*) on rasitteeton ja kiistaton.
3. Maan emlak değeri (verotuksellinen arvo) täyttää pankin laina-arvo-suhteen (LTV, yleensä 50–70 %).

Ulkomaalaiset saattavat kohdata tiukempia ehtoja, kuten suurempaa käsirahaa tai matalampaa LTV:tä. Maatalousmaata (*tarım arsası*) hyväksytään harvoin. Tarkista yksityiskohdat pankeilta kuten Ziraat, İş Bankası tai Garanti.

Perilliset perivät maan, mutta verot ja kaavoitusrajoitukset voivat aiheuttaa haasteita.

Turkin perintölaissa ulkomaalaisen omistama arsa siirtyy kuoleman jälkeen perillisille riippumatta heidän kansalaisuudestaan. Tärkeimmät huomiot:

1. Perintöveroa (1–30 %) määrätään maan eminet değeri -arvon perusteella. 2. Kaavoitusrajoitukset säilyvät – perilliset eivät voi muuttaa imar durumu-asemaa ilman viranomaisen hyväksyntää. 3. Ulkomaalaiset perilliset joutuvat rekisteröimään omistuksen tapu-siirrolla ja tarvitsevat usein Turkin veronumeron.

Perillisten väliset riidat voivat estää maan käytön, kunnes asia ratkaistaan oikeudessa.

Vaatii imar planı -muutoksia ja kunnan hyväksynnän.

Arsan (erityisesti imar dışı) muuttaminen rakentamiskelpoiseksi tontiksi edellyttää seuraavia vaiheita:

1. Kaavoitusmuutos: Hae kunnalta imar planı -tarkistusta (esim. maatalousalueesta asuinalueeksi). 2. Infrastruktuurin vaatimukset: Varmista, että tiet, huoltoverkostot ja ympäristömääräykset täyttyvät. 3. Luvat: Hanki hyväksynnät Çevre ve Şehircilik Bakanlığı -ministeriöltä.

Prosessi kestää 12–36 kuukautta ja voi edellyttää maksuja tai maanluovutusta kunnalle. Kaikki imar dışı -arsat eivät kelpaa muutokseen.

Myyntivoittovero ja notaarin palkkiot kuuluvat myyntiin.

Arsan myynti Turkissa aiheuttaa seuraavat kulut:

1. Myyntivoittovero: 15–35 % voitosta, jos myynti tapahtuu viiden vuoden kuluessa ostosta (yksityishenkilöillä verovapaus 5 vuoden jälkeen). 2. Tapu-maksu, 3. Notaarin palkkiot, 4. Välittäjän palkkio.

Ulkomaalaisen myyjän tulee ilmoittaa tulot kotimaassaan (kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi voi soveltaa verosopimuksia). Pidä aina kuitit eminet değeri -päivityksistä.