English
Finnish
Norwegian
Danish
Swedish
Icelandic
Other
Kat mülkiyeti kanunu: Turkissa asunnon omistaminen ja säännöt
Kat mülkiyeti kanunu (suom. *kerrostalo-osakelaki*) on Turkin lainsäädäntö, joka säätelee moniasuntoisten kiinteistöjen, kuten asuinhuoneistojen, toimistojen tai liiketilojen, omistusta, hallinnointia ja jakoa yhteisessä rakennuksessa.
Laki (nro 634) määrittelee, miten yksittäiset yksiköt (esim. asunnot) ovat itsenäisesti omistettuja, kun taas yhteiset tilat (esim. portaat, puistot, hissit) hallinnoidaan yhteisesti. Tämä laki on keskeinen kiinteistökaupoissa Turkissa, sillä se vahvistaa osakkeenomistajien oikeudet ja velvollisuudet, kuten:
• Jokaisen yksikön itsenäisen omistusoikeuden laillinen tunnustaminen.
• Yhteisten kulujen (esim. ylläpito, korjaukset) säännöt yönetim planı -hallintasuunnitelman kautta.
• Kat malikleri kurulu -taloyhtiön perustamismenettelyt.
• Omistusoikeuden rekisteröintivaatimukset Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü -maarekisterissä.
Lakia sovelletaan kaikkiin kerrostalo-osakkeisiin, ja se varmistaa selkeät omistusrakenteet sekä riitojen ratkaisemisen. Laki mainitaan tapu-kiinteistötodistuksissa moniasuntoisten kiinteistöjen oikeuksien perusteena.
| Turkinkielinen termi | Suomeksi | Huomautukset |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti | Kerrostalo-osake | Yksikön itsenäinen omistusoikeus yhteisessä rakennuksessa. |
| Kat mülkiyeti kanunu | Kerrostalo-osakelaki | Laki nro 634, joka koskee moniasuntoisia kiinteistöjä. |
| Yönetim planı | Hallintasuunnitelma | Asiakirja, jossa määritellään yhteiset säännöt ja kulut. |
| Kat malikleri kurulu | Taloyhtiö | Osakkeenomistajien yhteinen edunvalvontaelin. |
| Bağımsız bölüm | Itsenäinen yksikkö | Erillinen omistusyksikkö (esim. asunto). |
| Ortak alan | Yhteiset tilat | Jaetut alueet (esim. käytävät, puistot). |
| Tapu | Kiinteistötodistus | Virallinen omistusoikeuden todistus. |
Turkin asuin- ja liikehuoneistojen omistuslaki selitetty selkeästi.
Kat Mülkiyeti Kanunu (Laki nro 634) on Turkin lainsäädäntö, joka säätelee emlak-kiinteistöjen, kuten kerrostalojen, omistusta. Se määrittelee, miten yhteiset kiinteistöt (kuten rakennukset) jaetaan yksittäisiin omistusyksiköihin (asunnot, toimistot, liikkeet) sekä yhteisiin tiloihin (portaat, puistot, katot).
Laki takaa selkeät omistusoikeudet, huoltovelvollisuudet ja riitojen ratkaisemisen omistajille. Se koskee kaikkia moniasuntoisia rakennuksia, mukaan lukien asuin-, liike- ja sekakäyttökiinteistöjä. Ulkomaiset ostajat joutuvat noudattamaan sen sääntöjä kiinteistön ostossa ja hallinnassa Turkissa.
Tärkeimmät oikeudelliset vaikutukset ei-turkkilaisille omistajille.
Ulkomaalaisten ostajien on rekisteröitävä kiinteistönsä Kat Mülkiyeti Kanunu-lain mukaisesti saadakseen laillisen omistusoikeuden. Laissa vaaditaan:
Tapu (omistusoikeustodistus), jossa määritellään yksikön itsenäinen osio (esim. asunnon numero) sekä yhteisten tilojen osuus. Ulkomaalaisilla on samat oikeudet kuin turkkilaisilla kansalaisilla, mutta heidän on noudatettava lisämenettelyjä (esim. sotilashallinnon hyväksyntä joillakin alueilla).
Laki säätelee myös hallintomaksuja (aidat), korjauksia ja riitoja naapureiden tai kiinteistönhoitajien kanssa. Noudattamatta jättäminen voi johtaa sakkoihin tai oikeudellisiin haasteisiin.
Taloyhtiön hallinnon roolit: isännöitsijä ja omistajien hallitus
Kiinteistön hallinnosta vastaavat:
1. Isännöitsijä (Yönetici): Omistajat (tai hallintoyhtiö) nimeävät hänet hoitamaan päivittäisiä asioita, keräämään aidat (ylläpitomaksut) ja valvomaan sääntöjen noudattamista. Isännöitsijä voi olla joko yksi omistajista tai ammattilainen.
2. Omistajien hallitus (Yönetim Kurulu): Omistajat valitsevat sen päättämään merkittävistä asioista (esim. peruskorjaukset, budjetin hyväksyminen). Kokoukseen vaaditaan päätösvaltainen määrä (yleensä yli 50 % + yksi omistaja).
Rakenteelliset muutokset tai suuret investoinnit edellyttävät 2/3-enemmistön päätöstä. Ulkomaalaiset omistajat saavat äänestää, mutta kokouksissa voi tarvita turkinkielisen edustajan.
Lakien hierarkia: valtion laki vs. yksityiset sopimukset.
Kyllä. Kat Mülkiyeti Kanunu on valtakunnallinen laki, joka on etusijalla yksityisiin kauppasopimuksiin nähden. Esimerkkejä:
Jos sopimuksessa todetaan, että omistaja on vapautettu aidat-maksusta, laki edellyttää silti maksujen suorittamista. Samoin ehdot, jotka rajoittavat yhteisten tilojen (esim. puutarhan) käyttöä, ovat mitättömiä, jos ne rikkovat lakia.
Sopimukseen voi kuitenkin sisällyttää lisätietoja (esim. kalusteet), joita laki ei kata. Tarkista aina sopimus turkkilaisen asianajajan kanssa varmistaaksesi sen yhteensopivuuden Kat Mülkiyeti Kanunun kanssa.
Kiistojen ratkaiseminen yhteisomistuksessa laillisesti.
Kiistat (esimerkiksi aidat-maksuista, remontteista tai melusta) etenevät seuraavasti:
1. Sovittelu: Pakollinen vuodesta 2019 lähtien. Puolueeton sovittelija auttaa osapuolia sopimukseen. Kustannukset jaetaan osapuolten kesken.
2. Oikeusprosessi: Jos sovittelu epäonnistuu, asia siirtyy rauhanoikeuteen (Sulh Hukuk Mahkemesi). Tuomio perustuu Kat Mülkiyeti Kanunu -lakiin ja omistusosuuksiin.
Ulkomaiset omistajat saattavat tarvita turkkilaisen asianajajan ja käännetyt asiakirjat. Oikeudenkäynnit voivat kestää 6–24 kuukautta.
Milloin osakehuoneistolaki koskee yksittäisiä kiinteistöjä?
Yleensä ei. Kat Mülkiyeti Kanunu koskee pääasiassa moniasuntoisia rakennuksia (asuntoja, sekakäyttöisiä komplekseja). Poikkeuksia ovat kuitenkin:
1. Suljetut asuinalueet: Huvilat, jotka jakavat teitä, uima-altaita tai turvapalveluja, voivat muodostaa site yönetimi -hallinnon (alueen hallinto) samanlaisten sääntöjen alaisuudessa.
2. Jaetut tontit: Jos yksi tontti on jaettu useisiin itsenäisiin osiin (esim. kaksikerroksiset paritalot), lakia voidaan soveltaa yhteisiin rakenteisiin.
Omakotitalot omalla tontilla ovat vapautettuja, elleivät ne kuulu hallinnoituun yhteisöön. Omistusrakennetta kannattaa aina tarkistaa tapu-asiakirjoista.
Asunnonomistuksen siirtäminen perillisille Turkissa.
Peritty omaisuus kuuluu sekä Kat Mülkiyeti Kanunu- että Turkin perintölain piiriin. Tärkeimmät kohdat:
1. Tapun siirto: Perillisten tulee päivittää kiinteistörekisteri (Tapu Dairesi) tuomioistuimen myöntämällä perintötodistuksella.
2. Yhteisomistus: Jos perillisiä on useita, he omistavat asunnon (sekä sen aidat-velvollisuudet) yhdessä, ellei kiinteistöä jaeta.
3. Ulkomaiset perilliset: Ei-turkkilaiset perilliset noudattavat samoja omistussääntöjä kuin ostajat (esim. sotilashallinnon hyväksyntä tarvittaessa).
Oikeudelliset seuraukset sääntöjen noudattamatta jättämisestä.
Kyllä. Rangaistukset riippuvat rikkomuksen laadusta:
1. Maksamaton aidat: Myöhästymismaksut, apupalveluiden katkaisu tai oikeudenkäynnit. Tuomioistuin voi määrätä maksun pakkokeinoin, kuten omaisuuden ulosmittaamisen kautta.
2. Luvaton muutos: Yhteisten tilojen tai kantavien rakenteiden muuttaminen ilman hyväksyntää voi johtaa palauttamisvelvollisuuteen tai sakkoihin.
3. Melu ja häiriöt: Sakot tai oikeuden määräämät kielto- tai rajoituspäätökset.
Ulkomaalaiset omistajat kohtaavat samat rangaistukset. Turkissa laintuntemattomuus ei ole pätevä syy välttyä vastuulta.
