Hva er kat mülkiyeti kanunu? Eierskap i sameier i Tyrkia

Viktige juridiske konsekvenser for eiere som ikke er tyrkiske statsborgere.

Utenlandske kjøpere må registrere eiendommen sin i henhold til Kat Mülkiyeti Kanunu for å oppnå juridisk eierskap. Loven krever:

En tapu (eiendomsskjøte) som angir enhetens uavhengige seksjon (f.eks. leilighetsnummer) og andel av fellesområder. Utlendinger har samme rettigheter som tyrkiske statsborgere, men må følge ekstra prosedyrer i tinglysingen (f.eks. militær godkjenning for visse regioner).

Loven regulerer også felleskostnader (aidat), renoveringer og tvister med naboer eller forvaltere. Manglende overholdelse kan medføre bøter eller rettslige utfordringer.

Rollene til eiendomsforvaltere og eierutvalg i tyrkiske borettslag.

Bygninger under Kat Mülkiyeti Kanunu forvaltes av:

1. Eiendomsforvalter (Yönetici): Utnevnt av eierne (eller et forvaltningsfirma) for å håndtere daglig drift, innkreve felleskostnader (aidat) og håndheve regler. Kan være en eier eller profesjonell aktør.

2. Eierutvalg (Yönetim Kurulu): Valgt av eierne for å fatte viktige beslutninger (f.eks. renoveringer, budsjettgodkjenning). Møter krever et lovlig antall deltakere (vanligvis 50 % + 1 eier).

Vedgjørelser om strukturelle endringer eller kostbare prosjekter krever 2/3-flertall. Utenlandske eiere har stemmerett, men kan trenge en tyrkisktalende representant på møter.

Månedlige avgifter for fellesutgifter i tyrkisk sameie.

Aidat er obligatoriske månedlige avgifter som dekker fellesutgifter som rengjøring, reparasjoner, sikkerhet og felleskostnader for strøm og vann i fellesskap. Beregningen baseres på:

1. Eiers andel & lik fordeling: Metoden fastsettes på det årlige sameiermøtet.

2. Byggets budsjett: Godkjennes årlig av eierne. Forsinkede betalinger kan medføre gebyrer eller rettslige skritt. Utenlandske eiere må betale aidat selv om de er i utlandet – manglende betaling kan føre til stans av tjenester eller søksmål.

Avgiftene innkreves av sameieforvalteren og revideres årlig. Tvister om aidat løses via mekling eller domstolene.

Juridisk rang: Lov vs. private avtaler.

Ja. Kat Mülkiyeti Kanunu er en nasjonal lov og går foran private kjøpekontrakter. Eksempler:

Dersom en kontrakt sier at en eier er fritatt for aidat, krever loven likevel betaling. Tilsvarende er klausuler som begrenser tilgang til fellesområder (f.eks. å blokkere en hage) ugyldige hvis de strider mot loven.

Kontrakter kan imidlertid inkludere tilleggsdetaljer (f.eks. møbler) som ikke dekkes av loven. Alltid dobbeltsjekk kontrakter med en tyrkisk advokat for å sikre overholdelse av Kat Mülkiyeti Kanunu.

Løsning av konflikter i felles eiendommer på lovlig vis.

Tvister (f.eks. om aidat, oppussing eller støy) følger denne prosessen:

1. Mekling: Obligatorisk siden 2019. En nøytral mekler hjelper eierne med å finne en løsning. Kostnadene deles mellom partene.

2. Rettssak: Dersom mekling mislykkes, går saken til fredsdomstol (Sulh Hukuk Mahkemesi). Dommen baseres på Kat Mülkiyeti Kanunu og eierandeler.

Utenlandske eiere kan trenge en tyrkisk advokat og oversatte dokumenter. Rettssaker kan ta 6–24 måneder.

Når eierseksjonsloven påvirker eneboliger og frittstående hus.

Nei, som regel ikke. Kat Mülkiyeti Kanunu gjelder først og fremst for flerboligbygg (leilighetskomplekser, blandet bruk). Unntak inkluderer:

1. Gjerde- eller borettslag: Villaer som deler veier, basseng eller sikkerhetstjenester, kan danne et site yönetimi (områdeforvaltning) med lignende regler.

2. Oppdelt tomt: Hvis én eiendom er delt i flere uavhengige seksjoner (f.eks. tomannsboliger), kan loven gjelde for felles infrastruktur.

Eneboliger på privat grunn er unntatt, med mindre de inngår i et forvaltet område. Sjekk alltid tapu for eierstruktur.

Overføring av sameiebolig til arvinger etter tyrkisk lov.

Arvede eiendommer reguleres av både Kat Mülkiyeti Kanunu og tyrkisk arvelov. Viktige punkter:

1. Overføring av tapu: Arvinger må oppdatere skjøtet hos Tapu Dairesi med et domstolsbekreftet arveattest.

2. Felles eierskap: Dersom flere arvinger overtar, eier de enheten (og dens aidat-forpliktelser) sammen – med mindre eiendommen deles.

3. Utenlandske arvinger: Ikke-tyrkiske arvinger må følge samme eierregler som kjøpere (f.eks. militærklarering der dette gjelder).

Juridiske konsekvenser ved brudd på reglene.

Ja, det finnes straffer – avhengig av lovbruddet:

1. Ubetalt aidat: Forsinkelsesgebyrer, stenging av strøm/vann eller rettssak. Domstolene kan kreve inn betaling gjennom tvangssalg av eiendeler.

2. Ulovlige endringer: Endringer i fellesarealer eller bærende konstruksjoner uten godkjenning kan føre til tilbakestilling eller bøter.

3. Støy eller forstyrrelser: Bøter eller rettslige pålegg om å stanse adferden.

Utenlandske eiere har samme ansvar. Ukunnskap om loven er ingen gyldig unnskyldning i tyrkiske domstoler.