Kentsel dönüşüm v Turčiji – kaj pomeni za lastnike nepremičnin?

Državni program obnove mest, ki spreminja turška mesta.

Kentsel dönüşüm (urbana transformacija) je obsežen projekt Turčije za nadgradnjo mest s podiranjem ali prenovo starih, potresno ogroženih ali nevarnih stavb. Uveden je bil z zakonom št. 6306 (2012) z namenom modernizacije infrastrukture, izboljšanja varnosti in dviga življenjskega standarda.

Za lastnike nepremičnin to pomeni možno podiranje, obnovo ali obvezne prenove, če se njihova stavba nahaja v določenem tveganem območju. Projekte pogosto vodijo država, lokalne občine ali TOKİ (Uprava za razvoj stanovanj), včasih pa ponujajo odškodnine ali nove stanovanjske enote v zameno.

Preverite uradne tveganjske zemljevidke in obvestila občin.

Nepremičnine v območjih kentsel dönüşüm so opredeljene na podlagi:

1. Ocene tveganja, ki jih izvajata Ministrstvo za okolje, urbanizacijo in podnebne spremembe ali lokalne občine. Prednost imajo območja z visokim tveganjem (zlasti za potrese).

2. Objav v Uradnem listu (Resmî Gazete), kjer so navedena označena območja. Občine objavljajo obvestila tudi na svojih spletnih straneh ali fizično v bližini prizadetih stavb.

3. Zemljevidov projektov TOKİ (dostopnih prek spleta), ki prikazujejo tekoče ali načrtovane preobrazbe. Z preverjanjem tapu (listine) v Katastrskem uradu lahko potrdite, ali je vaša nepremičnina označena.

Mogoča je porušitev, obnova ali obvezna sanacija stavbe.

Če je vaša stavba izbrana za kentsel dönüşüm, proces običajno poteka v naslednjih korakih:

1. Obvestilo: Lastniki prejmejo uradno obvestilo od občine ali TOKİ-ja z opisom projekta in časovnega načrta.

2. Ponujene možnosti:
– Obnova: Stavba se poruši in zamenja z novo. Lastniki lahko dobijo novo enoto na istem mestu (pogosto z prilagojenimi kvadratnimi metri).
– Odškodnina: Če obnova ni mogoča, se ponudi denarna odškodnina ali nadomestna nepremičnina.
– Sanacija: Nekatere stavbe se okrepijo, da ustrezajo varnostnim standardom.

3. Pravni postopek: Lastniki lahko vložijo pritožbo, če se ne strinjajo z oceno. Nesodelovanje lahko vodi v prisilno porušitev.

Da, vendar z določenimi pravnimi in postopkovnimi zahtevami.

Lastniki nepremičnin iz tujine imajo v projektih kentsel dönüşüm enake pravice in obveznosti kot turški državljan. Ključne točke, ki jih je treba upoštevati:

1. Pooblastilo (POA): Če ste v tujini, je ključno, da z notarjeno pooblastilom imenujete turškega odvetnika ali zastopnika za podpisovanje dokumentov ali sastanke.

2. Davčni vidiki: Odškodnina ali nova nepremičnina lahko sprožita davek na donosnice (če se prodajo v 5 letih) ali izjeme DDV pri zamenjavah.

3. Jezikovne ovire: Vsa uradna sporočila so v turščini. Priporočljivo je zaposliti prevajalca ali pravnega svetovalca.

4. Bančni računi: Odškodninske plačila se izvajajo na turške bančne račune, zato je potrebna tujska davčna številka (yabancı vergi numarası).

Možne so zamude, finančne izgube ali pravne spore.

Nakup nepremičnine v določenem območju kentsel dönüşüm prinaša več tveganj:

1. Zamude pri projektu: Obnova lahko traja 2–5 let, lastniki pa ostanejo brez uporabne nepremičnine ali najemniških prihodkov.

2. Negotove odškodnine: Ocene tržne vrednosti so lahko sporne, kar vodi do nižjih izplačil, kot pričakujete.

3. Pravni izzivi: Če prejšnji lastniki niso rešili sporov (npr. dedovanske zadeve), novi kupec prevzame njihove obveznosti.

4. Težave s financiranjem: Banki pogosto ne odobrijo hipotek za nepremičnine v območjih preobrazbe.

5. Težave s prodajo: Nepremičnine v aktivnih območjih kentsel dönüşüm imajo pogosto manjšo tržno povpraševanje.

Da, vendar je vpliv odvisen od faze projekta in lokacije.

Davki na nepremičnine se lahko po preobrazbi spremenijo:

- Višja vrednost: novo zgrajene ali prenovljene nepremičnine pogosto imajo višje davčne ocene (npr. emlak vergisi – letni davki na nepremičnine).

- Začasne olajšave: nekatere občine ponujajo znižanje davkov med rekonstrukcijo.

Spremembe tržne vrednosti:

- Po končanem projektu: posodobljena območja lahko doživijo povišanje vrednosti zaradi izboljšane infrastrukture.

- Med gradnjo: vrednost pogosto začasno pade zaradi hrupa, prahu in omejenega dostopa.

Financiranje prevzemajo vlada, občine in včasih lastniki nepremičnin.

Financiranje kentsel dönüşüm prihaja iz več virov:

1. Vlada in TOKİ: Država namenuje proračun za velike projekte, zlasti v območjih z visokim tveganjem (npr. Istanbul, İzmir). TOKİ pogosto sodeluje z zasebnimi izvajalci.

2. Občine: Lokalne oblasti prispevajo preko skladov za urbani razvoj ali javno-zasebnih partnerstev (PPP).

3. Lastniki nepremičnin: - Lahko plačajo delež stroškov obnove, če se odločijo za nadgradnjo stanovanj. - Lahko prejmejo brezobrestne posoje bank, kot sta Ziraat Bankası ali VakıfBank, za prenovo.

4. Zasebni investitorji: Razvijalci včasih financirajo projekte v zameno za dodatne gradbene pravice (npr. več nadstropij).

TOKİ vodi obsežne projekte obnove mest in gradnje stanovanj po vsej Turčiji.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) je turška Uprava za razvoj stanovanj, ki ima ključno vlogo pri kentsel dönüşüm z naslednjimi ukrepi:

- Identifikacija tveganih območij: Sodelovanje z Ministrstvom za okolje pri oceni potresno ogroženih ali propadajočih predelov.

- Upravljanje obnove: Nadzor nad rušenjem in ponovno gradnjo, pogosto v okviru projektov na ključ (npr. Fikirtepe v Carigradu).

- Ponudba stanovanjskih rešitev: - Nove enote za preseljene lastnike (včasih z prilagojenimi velikostmi). - Prodaja cenenih stanovanj družinam z nizkimi dohodki na obroke.

- Partnerstvo z zasebnim sektorjem: Sodelovanje z izvajalci v modelu gradnja–upravljanje–predaja (BOT).

Projekti TOKİ so prednostni v Carigradu, Ankari in Izmirju, vendar korist prinašajo tudi manjša mesta.

Možnosti so okrepitev konstrukcij ali delne prenove.

Ne vse stavbe v območjih kentsel dönüşüm čaka porušitev. Med alternativami so:

1. Okrepitev (güçlendirme): Utrjevanje konstrukcije za izpolnitev standardov odpornosti pred potresi (npr. dodajanje jeklenih okvirjev, okrepitev temeljev). Pogosto se uporablja pri zgodovinskih ali kulturno pomembnih stavbah.

2. Delna prenova: Nadgradnja električnih, vodovodnih ali izolacijskih sistemov brez popolne porušitve.

3. Spodbuje za prostovoljno sodelovanje:

• Davčne olajšave za lastnike, ki sami okrepijo stavbe.
• Ugodni posojila z nizkimi obrestmi državnih bank.

Hudo poškodovane ali neustrezne stavbe (npr. nelegalne gradnje) pa običajno čaka obvezna porušitev.

Najemniki se lahko soočajo z izselitvijo ali spreminjanjem najemnin med projekti.

Za najemniške nepremičnine v območjih kentsel dönüşüm:

1. Pravice najemnikov: - Lastniki morajo dati obvestilo o izselitvi zaradi porušitve (po turškem Zakonu o najemu št. 6570). - V nekaterih primerih lahko najemniki prejmejo odškodnino za stroške selitve.

2. Spremembe najemnin: - Po prenovi se najemnine pogosto povišajo zaradi izboljšane infrastrukture. - Med gradnjo lahko lastniki znižajo najemnino, da obdržijo najemnike kljub motnjam.

3. Investicijska tveganja: - Obdobja praznih stanovanj se lahko podaljšajo, če se projekti zavlečejo. - Nove stavbe lahko imajo višje vzdrževalne stroške (aidat).