Kentsel dönüşüm / نوسازی شهری

برنامه نوسازی شهری دولت ترکیه تحت قانون ۶۳۰۶.

کنتسل دؤنوشوم (نوسازی شهری) یک برنامه گسترده در ترکیه برای ارتقای شهرها از طریق تخریب یا بازسازی ساختمان‌های قدیمی، آسیب‌پذیر در برابر زلزله یا ناامن است. این برنامه تحت قانون شماره ۶۳۰۶ (۲۰۱۲) آغاز شده و هدف آن مدرن‌سازی زیرساخت‌ها، افزایش ایمنی و بهبود سطح زندگی است.

برای مالکان املاک، این برنامه می‌تواند به معنای تخریب، بازسازی یا بهسازی اجباری باشد، در صورتی که ساختمان آن‌ها در یک منطقه پرخطر تعیین‌شده قرار داشته باشد. دولت، شهرداری‌های محلی یا توکی (سازمان توسعه مسکن) معمولاً هدایت این پروژه‌ها را بر عهده دارند و گاهی در ازای آن غرامت یا واحدهای جدید ارائه می‌دهند.

نقشه‌های رسمی ریسک و اطلاعیه‌های شهرداری را بررسی کنید.

ملک‌های واقع در مناطق کنتسل دُنُشوم از طریق موارد زیر شناسایی می‌شوند:

۱. ارزیابی‌های ریسک توسط وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی یا شهرداری‌های محلی. مناطق پرخطر (به‌ویژه برای زلزله) در اولویت قرار دارند.

۲. انتشار در روزنامه رسمی (Resmî Gazete) که مناطق تعیین‌شده را فهرست می‌کند. شهرداری‌ها همچنین اطلاعیه‌ها را در وب‌سایت‌های خود یا به‌صورت فیزیکی در نزدیکی ساختمان‌های متأثر منتشر می‌کنند.

۳. نقشه‌های پروژه‌های توکی (به‌صورت آنلاین در دسترس) که تحولات در حال انجام یا برنامه‌ریزی‌شده را نشان می‌دهد. بررسی سند مالکیت (tapu) در اداره ثبت اسناد و املاک می‌تواند تأیید کند که آیا ملک شما علامت‌گذاری شده است یا خیر.

تخریب، بازسازی یا مقاوم‌سازی اجباری ممکن است رخ دهد.

اگر ساختمان شما انتخاب شود، فرآیند معمولاً به این مراحل دنبال می‌شود:

۱. اطلاع‌رسانی: مالکان از سوی شهرداری یا توکی اطلاعیه رسمی دریافت می‌کنند که محدوده پروژه و زمان‌بندی آن را مشخص می‌کند.

۲. گزینه‌های پیشنهادی: - بازسازی: ساختمان تخریب و جایگزین می‌شود. مالکان ممکن است واحد جدیدی در همان محل دریافت کنند (اغلب با متراژ تعدیل‌شده). - جبران خسارت: اگر بازسازی امکان‌پذیر نباشد، جبران مالی یا ارائه ملک جایگزین ممکن است ارائه شود. - مقاوم‌سازی: برخی ساختمان‌ها برای رعایت استانداردهای ایمنی تقویت می‌شوند.

۳. فرآیند قانونی: مالکان می‌توانند در صورت مخالفت با ارزیابی، اعتراض کنند. عدم همکاری ممکن است به تخریب اجباری منجر شود.

بله، اما با شرایط قانونی و رویه‌های خاص.

مالکان خارجی املاک در پروژه‌های کنسل دُنُشوم دارای حقوق و تعهدات یکسان با شهروندان ترکیه هستند. با این حال، نکات کلیدی زیر باید مد نظر قرار گیرد:

۱. وکالت‌نامه (POA): اگر در خارج از کشور هستید، تعیین یک وکیل ترک یا نماینده قانونی از طریق وکالت‌نامه رسمی و محضری برای امضای اسناد یا حضور در جلسات ضروری است.

۲. پیامدهای مالیاتی: دریافت غرامت یا ملک جدید ممکن است مالیات بر عایدی سرمایه (در صورت فروش طی ۵ سال) یا معافیت مالیات بر ارزش افزوده برای جایگزینی ملک را به همراه داشته باشد.

۳. موانع زبانی: تمامی مکاتبات رسمی به زبان ترکی انجام می‌شود. استخدام مترجم یا مشاور حقوقی توصیه می‌شود.

۴. حساب بانکی: پرداخت غرامت به حساب بانکی ترکیه انجام می‌شود که نیازمند شناسه مالیاتی خارجی (yabancı vergi numarası) است.

تأخیرها، زیان‌های مالی یا اختلافات حقوقی ممکن است پیش بیاید.

خرید ملک در یک منطقه تعیین‌شده کنتسل دؤنوشوم با چندین خطر همراه است:

۱. تأخیر در پروژه: بازسازی ممکن است ۲ تا ۵ سال طول بکشد و مالکان را بدون ملک قابل استفاده یا درآمد اجاره‌ای رها کند.

۲. عدم قطعیت در غرامت: ارزیابی ارزش بازار ممکن است مورد اختلاف قرار گیرد و منجر به پرداخت کمتر از حد انتظار شود.

۳. چالش‌های حقوقی: اگر مالکان قبلی اختلافات را حل نکرده باشند (مانند مسائل ارثی)، خریداران جدید ممکن است با تعهدات حقوقی مواجه شوند.

۴. مشکلات تأمین مالی: بانک‌ها ممکن است در تأیید وام مسکن برای املاک واقع در مناطق در حال تحول تردید کنند.

۵. دشواری در فروش مجدد: املاک در مناطق فعال کنتسل دؤنوشوم اغلب تقاضای بازار کمتری دارند.

بله، اما تاثیرات بسته به مرحله پروژه و موقعیت متفاوت است.

مالیات املاک ممکن است پس از تحول تغییر کند:

- افزایش ارزش: املاک نوساز یا بازسازی‌شده اغلب با ارزیابی مالیاتی بالاتر مواجه می‌شوند (مثلاً املاک ورگیسی—مالیات سالانه ملک).

- معافیت‌های موقت: برخی شهرداری‌ها در دوران بازسازی کاهش مالیات ارائه می‌دهند.

تغییرات ارزش بازار:

- پس از تکمیل پروژه: مناطق ارتقا‌یافته ممکن است به دلیل بهبود زیرساخت‌ها شاهد افزایش ارزش باشند.

- در طول ساخت‌وساز: ارزش املاک اغلب به دلیل سر و صدا، گرد و غبار و محدودیت‌های دسترسی کاهش موقت پیدا می‌کند.

دولت، شهرداری‌ها و گاهی مالکان هزینه‌ها را تقسیم می‌کنند.

تامین مالی برای kentsel dönüşüm از منابع مختلفی انجام می‌شود:

۱. دولت و توکی: دولت بودجه‌هایی را برای پروژه‌های بزرگ‌مقیاس، به‌ویژه در مناطق پرخطر (مانند استانبول، ازمیر) اختصاص می‌دهد. توکی اغلب با پیمانکاران خصوصی همکاری می‌کند.

۲. شهرداری‌ها: دولت‌های محلی از طریق صندوق‌های توسعه شهری یا مشارکت‌های عمومی-خصوصی (PPP) مشارکت می‌کنند.

۳. مالکان املاک: - ممکن است بخشی از هزینه‌های بازسازی را در صورت انتخاب واحدهای ارتقا‌یافته بپردازند. - می‌توانند وام‌های بدون بهره از بانک‌هایی مانند Ziraat Bankası یا VakıfBank برای مقاوم‌سازی دریافت کنند.

۴. سرمایه‌گذاران خصوصی: توسعه‌دهندگان گاهی پروژه‌ها را در ازای حقوق ساخت اضافی (مانند ساخت طبقات بیشتر) تامین مالی می‌کنند.

توکی رهبری پروژه‌های بزرگ نوسازی شهری و مسکن را بر عهده دارد.

توکی (Toplu Konut İdaresi) سازمان توسعه مسکن ترکیه است که نقش محوری در کنسل دُنُشوم ایفا می‌کند و وظایف آن شامل موارد زیر است:

- شناسایی مناطق پرخطر: همکاری با وزارت محیط زیست برای ارزیابی مناطق زلزله‌خیز یا فرسوده.

- مدیریت بازسازی‌ها: نظارت بر تخریب و نوسازی، اغلب با پروژه‌های turnkey (مانند فکیرتپه استانبول).

- ارائه راهکارهای مسکونی: - ارائه واحدهای جدید به مالکان جابه‌جا شده (گاهی با متراژ تعدیل‌شده). - فروش مسکن ارزان‌قیمت به خانواده‌های کم‌درآمد از طریق اقساط.

- همکاری با بخش خصوصی: همکاری با پیمانکاران تحت مدل ساخت-بهره‌برداری-انتقال (BOT).

پروژه‌های توکی در استانبول، آنکارا و ازمیر اولویت دارند، اما شهرهای کوچک‌تر نیز از آن بهره‌مند می‌شوند.

بهسازی یا ارتقای جزئی ممکن است گزینه‌هایی باشند.

همه ساختمان‌ها در مناطق کنتسل دؤنوشوم با تخریب مواجه نمی‌شوند. جایگزین‌ها شامل موارد زیر هستند:

۱. بهسازی (گوجلندیرمه): تقویت سازه برای رعایت استانداردهای مقاومت در برابر زلزله (مثلاً اضافه کردن قاب‌های فولادی، تقویت پی). این روش برای ساختمان‌های تاریخی یا دارای اهمیت فرهنگی رایج است.

۲. نوسازی جزئی: ارتقای سیستم‌های برق، لوله‌کشی یا عایق‌بندی بدون تخریب کامل.

۳. مشوق‌های تطبیق داوطلبانه: - تخفیف‌های مالیاتی برای مالکانی که به‌صورت پیشگیرانه بهسازی می‌کنند. - وام‌های کم‌بهره از بانک‌های دولتی.

با این حال، ساختمان‌های شدیداً آسیب‌دیده یا غیرمطابق (مثلاً ساخت‌وسازهای غیرقانونی) معمولاً با تخریب اجباری مواجه می‌شوند.

مستأجران ممکن است با تخلیه یا تغییر اجاره‌بها در طول پروژه‌ها مواجه شوند.

برای املاک استیجاری در مناطق کنتسل دؤنوشوم:

۱. حقوق مستأجران: - مالکان باید اخطار تخلیه به دلیل تخریب را اعلام کنند (بر اساس قانون اجاره ترکیه شماره ۶۵۷۰). - در برخی موارد، مستأجران ممکن است جبران خسارت هزینه‌های جابجایی را دریافت کنند.

۲. تغییرات اجاره‌بها: - پس از نوسازی، اجاره‌بها اغلب به دلیل امکانات بهبودیافته افزایش می‌یابد. - در طول ساخت‌وساز، مالکان ممکن است برای حفظ مستأجران در شرایط ناپایدار، اجاره‌بها را کاهش دهند.

۳. ریسک‌های سرمایه‌گذاری: - دوره‌های خالی ماندن ملک ممکن است در صورت تأخیر در تکمیل پروژه‌ها طولانی‌تر شود. - ساختمان‌های جدید ممکن است با هزینه‌های نگهداری بالاتر (آیدات) مواجه شوند.