Hisseli tapu: skupinsko lastninsko listino na Turčiji

Da, vendar z upoštevanjem pravnih pogojev.

Tujci lahko kupijo nepremičnino z hisseli tapu v Turčiji, če izpolnjujejo splošne pogoje (npr. pravilo vzajemnosti za njihovo državljanstvo). Delež (hisse), ki ga kupijo, mora biti v skladu z turškimi omejitvami za tujo lastnino (največ 30 hektarjev po državi).

Postopek zahteva preverjanje v zemljiskem registru (Tapu Dairesi) zaradi morebitnih obremenitev ali sporov. Sosoblastniki morajo odobriti prodajo deleža, razen če je ta samostojno prodajen. Za nepremičnine v varstvenih conah je še vedno potrebno vojaško dovoljenje.

Opomba: Nekatere banke morda ne bodo financirale nepremičnin z hisseli tapu zaradi višjega tveganja sporov. Pred nakupom vedno preverite pravni status deleža.

Pravice do sorazmerne uporabe, prodaje in prihodkov.

Pri hisseli tapu ima vsak sovlastnik pravice glede na svoj delež (hisse). Te vključujejo:

Uporaba: Pravica do sorazmerne uporabe nepremičnine (npr. 30-odstotni delež pomeni 30 % časa/prostora). Izključna uporaba zahteva ločen dogovor.

Prodaja/prenos: Lastniki lahko prodajo ali prenesejo svoj delež, če to ni prepovedano s predhodnimi pogodbami. Sovlastniki imajo lahko prednostno pravico do nakupa (prvo ponudbo).

Prihodki/Najemnina: Najemnina ali dobiček od prodaje se deli po deležih. Spori glede razdelitve se rešujejo na sodišču.

Odločanje: Večje spremembe (npr. porušitev) običajno zahtevajo soglasje vseh sovlastnikov. Manjše popravila lahko zahtevajo večinsko odobritev.

Primerjava skupinskega in samostojnega lastništva v Turčiji.

Hisseli tapu in kat mülkiyeti (lastništvo stanovanjskih enot) sta v Turčiji dve različni pravni obliki lastništva:

Hisseli tapu: Skupinsko lastništvo nad enotno nepremičnino (npr. vila ali zemljišče). Vsak lastnik ima delež (hisse) cele nepremičnine, brez izključnih pravic do posameznih delov, če ni dogovorjeno drugače.

Kat mülkiyeti: Samostojno lastništvo nad določeno enoto (npr. stanovanje v stavbi). Lastniki imajo ekskluzivne pravice do svoje enote in skupinske pravice do skupnih površin (npr. vrtovi, dvorišča).

Ključna razlika: Kat mülkiyeti omogoča izključno uporabo določenega prostora, medtem ko hisseli tapu ne – razen če sovlastniki podpisajo sporazum o uporabi. Pretvorba iz hisseli tapu v kat mülkiyeti je možna za ustrezne nepremičnine (npr. razdeljene stavbe).

Spori, omejena nadzor in težave pri prodaji.

Nakup nepremičnine z hisseli tapu v Turčiji prinaša določena tveganja:

Spori: Sosoblastniki se lahko ne strinjajo glede uporabe, prodaje ali vzdrževanja. Pravni spori lahko zamrznejo odločitve ali preprečijo prodajo.

Omejen nadzor: Večje spremembe (npr. prenove) zahtevajo soglasje vseh ali večine sosoblastnikov, kar lahko zavleče projekte.

Težave pri prodaji: Deleže je težje prodati kot celotne nepremičnine. Kupci se jih pogosto izogibajo zaradi dednih ali pravnih zapletov.

Finančna tveganja: Če eden od sosoblastnikov ne plača davkov ali dolgov, lahko ostali doživijo zaplembo cele nepremičnine.

Dedni problemi: Deleži se lahko pri dedovanju še dodatno razdrobi, kar poveča možnost prihodnjih sporov. Pred nakupom vedno preverite zgodovino sporov v zemljiški knjigi.

Potrebno je odkupiti deleže ali zahtevati sodno razdelitev.

Pretvorba hisseli tapu v popolno lastnino v Turčiji zahteva odstranitev vseh drugih deležev. Najpogostejše metode:

Odkup: Pogajajte se za nakup vseh deležev so-lastnikov. Cene morajo biti po tržni vrednosti, da se izognete pravnim sporem.

Razdelitev (Taksim): Vložite taksim davası (tožbo za razdelitev), da fizično razdelite nepremičnino (npr. razdelitev zemljišča). Sodišče lahko odredi razdelitev ali prodajo, če so-lastniki ne strinjajo.

Dogovor: So-lastniki lahko prostovoljno podpisajo notarsko potrjeno prenosno pogodbo o deležih v prid ene strani.

Opomba: Nekatere nepremičnine (npr. nedeljena poslopja) lahko ustrezejo pretvorbi v kat mülkiyeti (stanovanjske listine), če je to strukturno izvedljivo. Za oceno možnosti se posvetujte s turškim pravnikom za nepremičnine.

Delež preide na dediče, kar poveča razdrobljenost lastništva.

Če v Turčiji umre hisseli tapu sovlastnik, se njegov delež (hisse) podeduje po turški dedni zakonodaji ali oporoki. Glavne posledice:

Zakoniti dediči: Soprog, otroci ali starši avtomatsko podedujejo delež, če oporoka ne določa drugače. Tujine oporoke je treba v Turčiji potrditi s sodno oviritvijo.

Razdrobljenost: Delež se lahko razdeli med več dedičev (npr. 3 otroci podedujejo vsak po 10 %), kar zaplete prihodnje odločitve o nepremičnini.

Uporabne pravice: Dediči dobijo sorazmerno pravico do uporabe, vendar morajo pri upravljanju sodelovati z ostalimi sovlastniki.

Omejitve prodaje: Dediči lahko prodajo podedovani delež, vendar imajo drugi sovlastniki prednostno pravico do nakupa. Dedišnina se obdavči z 1 %–30 %, odvisno od sorodstvenega razmerja.

Standardni davki na nepremičnine se obračunajo sorazmerno glede na delež.

Lastniki hisseli tapu v Turčiji plačujejo enake davke na nepremičnine kot edini lastniki, vendar se ti obračunavajo sorazmerno glede na njihov delež. Glavni davki in pristojbine:

Letni davki na nepremičnine (Emlak Vergisi): Obračunava se na podlagi davčne vrednosti deleža, odvisno od vrste nepremičnine (stanovanjska/poslovna) in lokacije.

Pristojbina za vpis v zemljiško knjigo (Tapu Harcı): Postotek izjavljene prodajne vrednosti pri prenosu deleža.

Davek na donosnice: Če prodajate delež v roku 5 let od nakupa, se davčna stopnja giblje od 15 % do 35 % na dobiček (izjeme veljajo za primarna prebivališča).

Dedni davki: Od 1 % do 30 % vrednosti deleža za dediče, odvisno od sorodstvenega razmerja do pokojnika.

Solslastniki so solidarno odgovorni za neplačane davke na celotno nepremičnino, ne le za svoj delež.