Arsa nedir? Türk gayrimenkulünde boş arazi anlamı

İmarlı arsa planlıdır; imar dışı arsa plan dışıdır.

İmarlı arsa, belediye tarafından onaylanmış imar planına sahip arazidir ve konut, iş yeri gibi yapılaşmaya izin verir. Altyapısı (yol, su, elektrik vb.) mevcuttur. İmar dışı arsa ise plan dışındadır; üzerine yapı yapmak yasaktır, ancak daha sonra imara açılma ihtimali vardır.

İmar dışı arsa almak risklidir—gelecekte imar durumu değişebilir veya değişmeyebilir. Satın almadan önce imar durumunu Tapu Müdürlüğü veya belediyeden teyit ettirin.

Arsa, Türkiye’de henüz yapılaşmamış, inşaat veya yatırım amaçlı kullanılan arazidir.

Arsa, Türkiye’de boş veya yapılaşmamış araziyi ifade eder ve yasal olarak Tapu kayıtlarında konut arsası, ticari arsa veya tarım arsası gibi imar durumuna göre sınıflandırılır.

İmar durumu, arsanın kullanım amacını (konut, ticaret, tarım vb.), yapı yoğunluğunu ve yüksekliğini belirler. Belediyeler, imarlı (imar planlı) veya imar dışı (plansız) olarak bu kuralları düzenler. Satın almadan önce mutlaka arsanın imar durumunu kontrol edin.

Pasaport, vergi numarası ve tapu işlemleri.

Türkiye’de arsa satın almak isteyen yabancılar için gerekli belgeler şunlardır:

1. Geçerli bir pasaport (Türkçe değilse tercümesi ile birlikte).
2. Vergi dairesinden alınan vergi numarası.
3. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde gerçekleştirilecek tapu devir işlemi.
4. Askeri yasak bölgelerde: Valilik onayı.

Ek olarak, arsa gelecekte bir projeye dahilse kat irtifakı belgesi veya imar durumu belgesi de istenebilir.

İmar değişiklikleri, tapu sorunları veya dolandırıcılık riskleri.

Yeterli araştırma yapmadan arsa satın almanın riskleri:

1. İmar değişiklikleri: İmar dışı araziler inşaat izni hiç alamayabilir. 2. Tapu sorunları: Çözülmemiş miras davaları veya sahte satışlar. 3. Gizli ipotek/borçlar: Üzerinde haciz veya yasal talepler olan arsalar. 4. Dolandırıcılık: Sahte tapu veya yetkisiz satıcılar.

Mutlaka tapuyı Tapu Müdürlüğü’nden teyit edin, imar durumunu kontrol ettirin ve satıcının kimliğini noter aracılığıyla doğrulayın.

Evet, eğer imarlı ve hukuki açıdan temizse.

Türk bankaları, arsayı ipotek teminatı olarak kabul eder ancak şu koşulları sağlıyorsa:

1. İmarlı (inşaat yapımına uygun) olması gerekir.
2. Tapu üzerinde ipotek, haciz veya uyuşmazlık bulunmamalı.
3. Arsanın eminî değeri (vergi değeri), bankanın kredi/teminat oranını (genellikle %50–70) karşılamalı.

Yabancılar için koşullar daha sıkı olabilir: daha yüksek peşinat veya düşük LTV oranı talep edilebilir. Tarım arsası genellikle kabul edilmez. Detaylar için Ziraat Bankası, İş Bankası veya Garanti BBVA gibi bankalarla görüşün.

Mirascılar arsayı devralır ancak vergi ve imar sorunlarıyla karşılaşabilir.

Türk miras hukukuna göre, arsa sahibi yabancının vefatı halinde mülkiyet, mirasçılarına (uyruğa bakılmaksızın) geçer. Ancak dikkat edilmesi gerekenler:

1. Veraset vergisi (yüzde 1–30 arası), arsanın eminet değeri üzerinden hesaplanır. 2. İmar kısıtlamaları devam eder—mirascılar imar durumunu onay almadan değiştiremez. 3. Yabancı mirasçılar, tapu devri için başvuru yapmalı ve Türk vergi numarası almaları gerekebilir.

Mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklar, mahkeme kararı çıkana kadar arsanın kullanımını engelleyebilir.

İmar planı değişikliği ve belediye onayı gerektirir.

Arsayı (özellikle imar dışı olanları) imarlı hale getirmek aşağıdaki adımları içerir:

1. İmar değişikliği: Belediyeye imar planı revizyonu başvurusu yapın (örneğin, tarım arazisinden konuta dönüşüm).
2. Altyapı uyumu: Yol, altyapı ve çevre kurallarına uygunluk sağlayın.
3. Onaylar: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan gerekli izinleri alın.

Süreç 12–36 ay sürebilir ve belediyeye ücret veya arazi tahsisi gerektirebilir. Tüm imar dışı arsalar uygun olmayabilir.

Değer artış kazancı vergisi ve noter ücretleri geçerlidir.

Türkiye’de arsa satarken aşağıdaki masraflar ortaya çıkar:

1. Değer artış kazancı vergisi: 5 yıl içinde satılırsa kârın %15–35’i (bireyler için 5 yıldan sonra muaf). 2. Tapu harcı, 3. Noter ücretleri, 4. Emlak komisyonu.

Yabancı satıcılar, gelirlerini kendi ülkelerinde beyan etmeli (çifte vergilendirme anlaşmaları geçerli olabilir). Eminet değeri güncellemeleri için dekontları saklamayı unutmayın.