Türk gayrimenkulünde borç: Mülk sahipleri için anlamı nedir?

Tapu veya belediyeden borç raporu talep edin.

Yabancı alıcılar, bir emlağın üzerindeki ‘borç’ durumunu iki ana kaynaktan kontrol edebilir: Tapu Dairesi ve yerel belediye. ‘Borç belgesi’, ödenmemiş vergi, aidat veya cezaları gösterir. İpotekli mülkler için ise ‘ipoteği borcu’ raporu istenmelidir.

Bu belgeleri almak için bir Türk avukat veya noterle çalışmak gerekebilir, çünkü bazı işlemler TC kimlik numarası gerektirir. E-Devlet gibi online sistemler de sınırlı bilgilere erişim sağlayabilir, eğer hesabınız varsa.

Evet, ödenmemiş borçlar tapu devrini engelleyebilir veya geciktirebilir.

Ödenmemiş borç varlığı, Tapu devrinin gerçekleşmesini engelleyebilir. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, emlak vergisi, aidat veya kredi borçları gibi ödemelerin gecikmesi durumunda satışı reddedebilir. Bazı borçlar (örneğin site aidatları) devri durdurmasa da yeni mal sahibine geçer.

Satıcıdan ‘borç yoktur’ belgesi alınması, sorunsuz bir işlem için şarttır. Borç varsa, alıcı satın alma öncesinde ödeme konusunda pazarlık yapabilir.

Vergiler, abonelik borçları, konut kredisi ve aidatlar.

Türkiye’de gayrimenkul sahiplerinin sık karşılaştığı borç türleri şunlardır:

1. Emlak vergisi: Her yıl belediyeye ödenen mülkiyet vergisi.

2. Su, elektrik ve doğalgaz borçları: Ödenmemiş faturalardan kaynaklanan abonelik borçları.

3. Konut kredisi borcu: Evin banka kredisiyle alınması durumunda ödenmesi gereken taksitler.

4. Aidat borçları: Apartman veya site yönetimine ödenen aylık aidatlar.

5. Belediye cezaları: Kaçak yapılaşma veya imar ihlallerinden doğan idari para cezaları.

Evet, ancak borçlar da mirasçıya geçer.

Yabancılar Türkiye’deki bir emlağı ‘borç’lu olarak miras alabilir, ancak bu borçlar da mirasçıya geçer. Mirasçı, ödenmemiş vergi, aidat veya ipotek gibi yükümlülükleri üstlenmek zorunda kalır. Eğer borç, taşınmazın değerini aşarsa, mirasçı Türk mahkemesi aracılığıyla mirası reddedebilir.

Sürprizlerle karşılaşmamak için mirası kabul etmeden önce borç raporu talep edin. Türk hukukuna göre, Tapu’nun mirasçı adına devredilmeden önce borçların ödenmesi gerekmektedir.

Hayır, ‘borç’ genel bir alacak anlamına gelir; ‘ipotek’ ise tapuya kayıtlı rehin hakkıdır.

‘Borç’, mülkle ilgili her türlü ödenmemiş yükümlülüğü (fatura, vergi, aidat vb.) ifade ederken, ‘ipotek’ banka kredisi gibi bir borcu teminat altına alan, tapuda resmi olarak kayıtlı rehin hakkıdır.

Örneğin, bir dairede hem ipotek (konut kredisi için banka rehni) hem de borç (ödenmemiş elektrik faturası) olabilir. Satın almadan önce her ikisini de kontrol ettirin: ipotek satıcının kaldırması gerekirken, borç size kalabilir.

Alıcılar yanlış beyan veya dolandırıcılık nedeniyle dava açabilir.

Satıcı, ödenmemiş vergi, aidat veya fatura gibi borçları gizlerse, alıcı Türk Borçlar Kanunu’na göre dava açabilir. Mahkeme, satıcıdan tazminat ödemesini veya satışı iptal etmesini talep edebilir. Ancak dolandırıcılık ispatı için sahte borç belgesi gibi kanıtlar gereklidir.

Riski en aza indirmek için alıcılar şunları yapmalı:

• Tapu ve belediyeden resmi borç raporu talep etmeli.

• Satış sözleşmesine ‘borç yoktur’ ibaresi eklemeli.

• Borçlar doğrulanıncaya kadar ödemeyi emanet hesabı üzerinden yapmalı.

Evet, bazı borçlar otomatik olarak yeni mal sahibine devredilir.

Tapu devri sonrasında bazı ‘borç’ türleri yeni mal sahibine geçer. Bunlar arasında:

• Emlak vergisi: Mülkle ilişkilidir, sahibiyle değil.

• Aidat borçları: Ödenmemişse, yeni sahip sorumlu tutulabilir.

• Abone borçları (ödenmemişse): Bazı belediyeler fatura borçlarının devrine izin verir.

İpotek ve kişisel krediler, alıcının yazılı olarak borcu üstlenmesi dışında devredilmez. Satın almadan önce hangi borçların kapatıldığını teyit edin.