2Base base
0

Müştemilat nedir? Türk gayrimenkul hukukunda ek yapılar

Türkçe Emlak Kelime Bilgisi
Image

Müştemilat, Türk gayrimenkul hukukunda ana taşınmaza bağlı ek yapılar veya yardımcı alanlar için kullanılan yasal bir terimdir. Bu yapılar, bağımsız mülkiyet olarak kabul edilmeyen, ana konutu destekleyen ikincil bina veya alanlardır.

Türk mülkiyet hukukuna göre müştemilat kapsamında şu yapılar yer alır:

  • Garaj veya araç park alanları
  • Depo, ambar veya antrepolardır
  • Bağımsız kullanıma uygun olmayan misafirhane veya konukevleri
  • Yüzme havuzları, sera veya atölyeler
  • Çevrili özel bahçeler veya avlular

Bu ek yapılar, ana taşınmazla aynı tapu kaydına dahil edilir ve ayrı olarak satılamaz veya devredilemez. Hukuki statüleri ana mülke bağlıdır; dolayısıyla mülkiyet değişiklikleri her ikisini de kapsar.

Emlak işlemlerinde müştemilatın tapuda açıkça belirtilmesi zorunludur. Aksi takdirde, mülkiyetin toplam değeri ve kullanım alanıyla ilgili hukuki sorunlar yaşanabilir.

Türkçe Terim İngilizce Karşılığı Açıklama
Müştemilat Annex (Ek yapı) Ana taşınmaza bağlı ikincil yapılar için yasal terim.
Ek bina Additional building Daha az resmi, günlük kullanımda tercih edilir.
Yardan faydalanma alanı Auxiliary usage area İmar yönetmeliklerinde kullanılır; müştemilattan daha geniş kapsamlıdır.
Bağlı yapı Dependent structure Ek yapının ana mülke bağımlılığını vurgular.

Resmi tanımlar için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sitesini ziyaret edebilirsiniz.

Image
Müştemilat nedir? Türk gayrimenkul hukukunda ek yapılar

Tapu detaylarında ‘müştemilat’ başlığı altında listelenir.

Türk *tapu*sunda *müştemilat*, ‘taşınmazın tanımı’ bölümünde açıkça belirtilir. Burada ek yapının türü (örneğin garaj, havuz evi) ve bazen boyutu veya inşaat detayları yer alır.

Tapuda her zaman kesin ölçüler yazmasa da, ek yapının mülkün yasal bir parçası olduğunu teyit eder. Alıcılar, dahil edilen yapılar konusunda anlaşmazlık yaşanmaması için bu bölümü mutlaka kontrol etmelidir.

Eğer bir *müştemilat* *tapu*da yer almıyorsa, mülkün resmi bir parçası olarak kabul edilmeyebilir.

Ana mülke bağlı ek yapılar ve hukuki statüleri.

*Müştemilat* (okunuşu: *müştemilât*), Türkiye’de ana bir gayrimenkule bağlı yardımcı binaları veya yapıları ifade eder. Bu yapılar hukuken mülkün bir parçası kabul edilir ve tapu kaydında belirtilir.

Örnek olarak garajlar, depo odaları, misafirhane, havuz veya bahçe kulübeleri verilebilir. *Müştemilat*, ana mülkten ayrı olarak satılamaz; ancak tapu üzerindeki kayıt değiştirilirse bu mümkün olabilir.

Terim, özellikle alım-satım sürecinde kritik öneme sahiptir; çünkü satışa dahil olan ek yapıları ve alanları netleştirir. Yabancı alıcılar için de mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen bir detaydır.

Hayır, ancak tapu hukuki olarak bölünürse mümkün olur.

Varsayılan olarak, müştemilat ana gayrimenkulden bağımsız olarak satılamaz veya kiralanamaz. Türk hukuku, onu tapuda kayıtlı olan ana varlığın ayrılmaz bir parçası olarak kabul eder.

Ek binayı ayırmak için mal sahibi, Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak tapu ayırma işlemi yapmalıdır. Bu işlem için harçlar, keşifler ve yetkililerden onay gereklidir. Bazı müştemilatlar (örneğin ortak kullanıma açık havuzlar) bölünmeye uygun olmayabilir.

Yabancı uyruklu mal sahipleri, belediyelere göre değişen kurallar nedeniyle işleme başlamadan önce bir avukata danışmalıdır.

Evet, vergi matrahını ve aidatları artırabilir.

Müştemilat, mülkün toplam değerine dahil edilerek vergi hesaplamalarında dikkate alınır. Bu durum, yıllık emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi belediye harçlarını artırabilir.

Vergi dairesi, ek yapının büyüklüğünü, türünü ve durumunu değerlendirir. Örneğin, bir garaj, oturulabilir bir misafir evine kıyasla daha az değer katar. Yabancı mal sahipleri, sürprizlerle karşılaşmamak için tapu ve vergi değerlemelerini kontrol etmeli.

Bazı siteler (kapalı toplu konutlar), ortak kullanım alanları olan havuz veya spor salonu gibi müştemilatlar için ek bakım aidatı da talep edebilir.

Müştemilat = ek yapı; bağımsız bölüm = ayrı tapulu birim.

Müştemilat, ana gayrimenkule bağlı yardımcı yapıları ifade eder (örneğin garaj, depo). Bağımsız bölüm ise kendi tapusuna sahip, bağımsız kullanıma uygun birimdir (örneğin bir apartman dairesi).

Temel fark: Bağımsız bölüm ayrı ayrı satılabilir veya kiralanabilir; müştemilat ise ancak tapu ayrıştırılırsa mümkün olur. Her iki terim de tapuda yer alır, ancak hukuki açıdan farklı amaçlara hizmet eder.

Yabancı alıcılar, mülkiyet hakları konusunda karışıklığı önlemek için hangi terimin geçerli olduğunu teyit etmelidir.

Evet, imar yasaları ve belediye izinleri geçerlidir.

Türkiye’de müştemilat inşa etmek veya değiştirmek, imar planlarına (*imarlı alan*) ve belediye yönetmeliklerine uygun olmak zorundadır. Yapısal değişiklikler için inşaat ruhsatı almak şarttır.

İzinsiz yapılan müştemilat değişiklikleri, para cezası veya yıkım kararı ile sonuçlanabilir. Bazı bölgelerde (örneğin koruma alanları), müştemilat yapımı tamamen yasaktır. Yabancı uyruklu mal sahipleri, değişiklik yapmadan önce mutlaka belediyeye başvurmalıdır.

Ruhsatsız inşa edilmiş müştemilat, resmî olarak tanınmayabilir ve bu da gayrimenkulün satış değerini düşürebilir.

Teminata dahil ediliyor ancak kredi tutarını artırmayabilir.

Bankalar, konut kredisi değerlemesinde müştemilatı teminat kapsamına alır, ancak kredi miktarına etkisi değişkenlik gösterir. Oturulabilir ek yapılar (örneğin misafirhane) teminat değerini hafifçe yükseltebilir.

Oturulamaz yapılar (depo, ahır gibi) genellikle minimal etkiye sahiptir. Bankalar, ana gayrimenkulün piyasa değerine odaklanır. Yabancı alıcılar, detaylı bir değerleme raporu talep etmelidir.

Bazı bankalar, tapuya kayıtlı olmayan müştemilatı teminat hesaplamalarının dışında tutabilir.

Mirasın bir parçası olarak varislere geçer.

Türk miras hukukunda, müştemilat ana gayrimenkulün ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilir. Mal sahibinin vefatından önce tapuda ayrı bir düzenleme yapılmadıkça, mirastan çıkarılamaz veya ayrı olarak vasiyet edilemez.

Varisler, ek binalar ve müştemilat dahil tüm mülkü miras alır. Örneğin, bir varisin garajı tek başına kullanmak istemesi gibi anlaşmazlıklar, hukuki sözleşmeler veya mahkeme kararıyla çözülmelidir.

Yabancı varislerin, tapu güncellemesi için mirası Tapu Sicil Müdürlüğü’ne kaydettirmesi gerekir.

Diğerlerine de göz atın

Top