Türkiye’de vekalet nedir? Gayrimenkul alımında önemi

Tapu, satın alma ve yönetim süreçleri için yasal yetki belgesi.

Türkiye’de vekalet, gayrimenkul işlemlerinde sizi temsil etmesi için belirlediğiniz kişiye (vekil) yasal yetki veren, noter onaylı bir belgedir. Bu belge sayesinde vekiliniz, sizin adınıza daire veya ev alım-satımı, kiralama, tapu işlemleri gibi süreçleri yürütebilir—özellikle yurt dışındaysanız veya fiziksel olarak bulunamıyorsanız.

Vekalet, Türkiye’deki bir noter veya yurt dışındaki Türk konsolosluklarında düzenlenmelidir. Yetki kapsamı kesin çizgilerle belirlenir: Bazı vekaletler tüm işlemleri kapsarken, bazıları sadece sözleşme imzalama, vergi ödeme veya tapu devri gibi spesifik eylemlerle sınırlı olabilir.

Yabancılar, uzaktan konut satın alma veya hukuki işlemleri kolaylaştırmak için sıkça vekalet kullanır. Ancak yanlış ellerde dolandırıcılık riski taşır. Vekilin güvenilirliğini mutlaka araştırın ve belgenin detaylarını avukat eşliğinde kontrol ettirin.

Vekilin dolandırıcılık, kötüye kullanım veya yetkisiz eylemleri.

Vekalet vermenin başlıca riski, vekilin yetki sınırlarını aşarak hareket etmesidir. Sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Geniş yetkiler içeren vekaletle izin vermeden mülkünüzü satması.
• Yetkilendirilmişse mülk üzerinden kredi çekmesi.
• Size zarar verecek sözleşmeler imzalaması.
• Mülkü üçüncü şahıslara hileli yollarla devretmesi.

Türk hukukunda, vekilin vekaletname kapsamındaki eylemlerinden asıl (siz) sorumlu tutulursunuz. Riskleri azaltmak için:

• Vekilin yetkisini belirli işlemlere sınırlayın (örn. ‘sadece [adres] için satın alma sözleşmesi imzala’).
• Vekaleti kullanım sonrası derhal iptal edin.

Evet, ancak vekaletname satış yetkisini açıkça belirtmelidir.

Vekaletname, vekilinizin Türkiye’deki gayrimenkulünüzü sizin fiziksel olarak orada olmanıza gerek kalmadan satmasına izin verebilir, ancak bunun için belge satış yetkisini açıkça içermelidir. Dikkat edilmesi gereken temel noktalar:

• Vekaletnamedeki taşınmazın detayları (tapu numarası, adres) eksiksiz olmalı.
• Vekil, Türkiye’deki satış prosedürlerine uymalı (örn. satış vaadi sözleşmesi hazırlamak).
• Vergi yükümlülükleri (örn. değer artış kazancı vergisi) size ait olur; vekaletname bu sorumluluğu vekile devretmiyorsa.

Not: Bazı Tapu Daireleri, satıcı şahsen gelmediğinde ek doğrulama talep edebilir. Vekaletnamenin satış maddesini mutlaka bir Türk avukatına kontrol ettirin.

Genellikle 1 yıl, ancak süreyi özelleştirebilir veya iptal edebilirsiniz.

Türkiye’de vekaletnin yasal olarak sabit bir süresi yoktur, ancak noterler genellikle 1 yıl geçerlilik süresi belirler (aksi belirtilmedikçe). Belgede daha kısa veya uzun bir süre (örneğin 6 ay ya da 5 yıl) tanımlayabilirsiniz.

Vekalet, aşağıdaki durumlara kadar geçerliliğini korur:

• Belirtilen son kullanma tarihi (varsa).
• Noter aracılığıyla iptal edilmesi.
• Vekil veya vekil verenin vefatı.
• Belirtilen işlemin tamamlanması (örneğin ‘satın alma sözleşmesini imzalama’).

Emlak işlemleri için daha kısa süreler (örneğin 3–6 ay) kötüye kullanım riskini azaltmak adına daha güvenlidir.

Genel vekalet geniş yetkili, özel vekalet ise belirli işlemler için geçerlidir.

Türkiye’de genel vekalet, vekile çok geniş yetkiler tanır (örneğin tüm mali ve hukuki işlemleri yönetme, emlak satışı veya banka işlemleri gibi). Yabancılar için potansiyel kötüye kullanım riski nedeniyle yüksek tehlike taşır.

Özel vekalet ise yetkiyi sadece belirli işlemlere sınırlar, örneğin:

• ‘[Adres] için satın alma sözleşmesini imzala.’
• ‘2024 yılı emlak vergilerini öde.’
• ‘[Tapu Müdürlüğü]’nde tapu devri için başvur.’

Emlak işlemlerinde özel vekalet daha güvenlidir. Türk noterleri her iki vekalet türünü de hazırlayabilir, ancak yetki kapsamını açıkça belirtmeniz gerekir. İmzalamadan önce mutlaka çeviri yaptırıp şartları inceleyin.

Evet, noter aracılığıyla veya taraflardan birinin vefatıyla iptal edilebilir.

Vekalet herhangi bir zamanda aşağıdaki yollarla iptal edilebilir:

1. Türkiye’deki bir notere giderek vekalet iptali belgesi imzalamak.
2. Yurt dışındaysanız, noter onaylı iptal bildiriminizi Türk konsolosluğu üzerinden göndermek.
3. Vekilin veya vekil verenin vefatı durumunda vekalet otomatik olarak geçersiz hale gelir.

İptal, noter sistemine kaydedildikten sonra yürürlüğe girer. Ancak üçüncü taraflar (örn. bankalar, Tapu müdürlükleri) anında haberdar olmayabilir. Dolandırıcılığı önlemek için ilgili kurumları (avukatınız, Tapu Sicil Müdürlüğü vb.) yazılı olarak bilgilendirin.

İptal işlemi için herhangi bir ücret alınmaz, ancak noter masrafları geçerlidir.

Evet, hukuki geçerlilik için Türkçe zorunludur.

Türkiye’de gayrimenkul alım-satım işlemleri için düzenlenen tüm vekalet belgeleri, hukuki geçerlilik kazanması için Türkçe olmalıdır. Yurt dışında (örneğin konsoloslukta) hazırlanmışsa, çift dilli olabilir ancak Türkçe metin asıl geçerli olanıdır.

Önemli kurallar:

• Yabancı dildeki vekaletler, yeminli tercüman tarafından Türkçe’ye çevrilmeli ve noter onaylı olmalıdır. • Noter, çevirinin orijinal metne uygunluğunu kontrol eder. • Türkçe dışındaki el yazısı eklemeleri geçersizdir.

Netlik için, özellikle Türkçe bilmiyorsanız, vekaleti imzalamadan önce bir Türk avukatına danışın. Yanlış anlaşılmalar, vekile istemediğiniz yetkiler verilmesine neden olabilir.

Sözleşme imzalama, tam mülk yönetimi ve daha fazlası.

Bir vekil’in Türkiye’deki gayrimenkul vekaletindeki yetkileri, belgenin içeriğine bağlıdır. Sık rastlanan yetkiler şunlardır:

• Alım/satım: Satın alma/satış sözleşmeleri imzalama, tapu devri. • Hukuki: Mülkle ilgili davalarda mahkemede temsil etme. • Finansal: Vergi, aidat veya ipotek taksitlerini ödeme. • İdari: Ruhsat başvuruları (örn. iskan belgesi). • Kiralama: Mülkü kiraya verme, kira tahsilatı veya kiracı tahliyesi.

Her yetkiyi açıkça listeleyin; ‘tüm mülk işleri’ gibi belirsiz ifadeler riskli olabilir. Örneğin, ‘vergi ödeme’ vekaleti, ayrı belirtilmedikçe vekilin mülkü satmasına izin vermez.

Hayır, ancak uzaktan işlemler için faydalıdır.

Türkiye’de gayrimenkul satın alan yabancılar için vekalet zorunlu değildir. Tüm aşamaları bizzat tamamlayabilir, tapu işlemlerini Tapu Müdürlüğü’nde imzalayabilirsiniz.

Ancak vekalet aşağıdaki durumlarda gerekebilir:

• İmza için Türkiye’ye gelemiyorsanız.
• Vergi ödemeleri, abonelik işlemleri gibi bürokrasiyi halletmeniz gerekiyorsa.
• Satın alma sonrası (örn. tadilat) için yerel bir temsilciye ihtiyaç duyuyorsanız.

Alternatifler arasında sınırlı yetkili bir Türk avukat (kısıtlı vekaletle) veya yurt dışından alınan vekaletname (apostilli ve tercüme edilmiş) bulunur. Yetki devri risklerini her zaman göz önünde bulundurun.