Emlak vergisi in der Türkei – Steuern für Immobilienbesitzer einfach erklärt

Jährliche Grundsteuer für alle Immobilienbesitzer in der Türkei.

Die Emlak Vergisi (Grundsteuer) ist eine jährliche Pflichtabgabe auf alle Immobilien in der Türkei, darunter Grundstücke, Wohnungen (daire), Villen (müstakil ev) und Gewerbeimmobilien. Sowohl türkische Staatsbürger als auch ausländische Eigentümer sind gesetzlich zur Zahlung verpflichtet.

Die Steuer bemisst sich nach dem amtlichen Verkehrswert der Immobilie (festgelegt durch die Gemeinden) und variiert je nach Nutzung (Wohnen, Gewerbe oder Land). Die Gemeinden versenden die Steuerbescheide in der Regel im ersten Halbjahr.

Zwei Raten: Jährlich im Mai und November fällig.

Die Emlak Vergisi wird in zwei gleichen Raten pro Jahr gezahlt. Die Fristen sind:

Erste Rate: Fällig bis Ende Mai.

Zweite Rate: Fällig bis Ende November.

Die Gemeinden versenden die Steuerbescheide (vergi ihbarnamesi) in der Regel per Post oder E-Mail im frühen Frühjahr. Bei verspäteter Zahlung fallen Säumniszuschläge an, darunter Zinsen und mögliche rechtliche Schritte. Eigentümer können die Steuer online, in Bankfilialen oder bei den Gemeindeämtern begleichen.

Keine Befreiungen für Ausländer, aber in Einzelfällen gibt es Rabatte.

Ausländische Eigentümer in der Türkei erhalten keine Steuerbefreiungen aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit. Allerdings gelten in bestimmten Fällen begrenzte Rabatte:

Skonto bei Frühzahlung: Einige Gemeinden gewähren einen Nachlass, wenn die gesamte Jahressteuer bis Ende Februar beglichen wird.

Eigentümer mit Behinderung oder Veteranenstatus: Türkische Staatsbürger mit Behinderung oder Veteranenstatus können Teilbefreiungen erhalten – dies gilt nicht für Ausländer.

Immobilien mit niedrigem Wert: In manchen Regionen sind Grundstücke mit einem deklarierten geringen Wert (selten in städtischen Gebieten) möglicherweise steuerbefreit.

Säumniszuschläge, Mahnungen und mögliche rechtliche Konsequenzen.

Bei verspäteter oder ausbleibender Zahlung der Emlak Vergisi drohen folgende Folgen:

Monatliche Verzinsung: Auf den offenen Betrag werden Säumniszuschläge erhoben, die sich jeden Monat erhöhen.

Offizielle Mahnungen: Nach 3–6 Monaten ohne Zahlung versenden die Gemeinden förmliche Mahnbescheide (ihtar).

Grundbuchsperre: Bei dauerhafter Nichtzahlung kann ein Steuerpfandrecht auf das Objekt eingetragen werden – Verkäufe oder Übertragungen sind dann bis zur Begleichung blockiert.

Zwangsversteigerung: In schweren Fällen können Gemeinden das Objekt pfänden und versteigern, um die Steuerschulden zu decken.

Ausländer sind nicht ausgenommen: Unbezahlte Steuern können spätere Immobilientransaktionen erschweren – auch für internationale Eigentümer.

Online, per Banküberweisung oder über einen Bevollmächtigten.

Ausländische Immobilienbesitzer können die Emlak Vergisi bequem aus der Ferne begleichen – mit diesen Optionen:

Online über e-Devlet: Benötigt ein e-Devlet-Passwort (erhältlich mit ausländischer Identifikationsnummer). Zahlung per Kredit- oder Debitkarte möglich.

Kommunale Webportale: Städte wie Istanbul oder Antalya bieten Online-Zahlungen über ihre offiziellen Seiten an – einfach die Steuernummer aus dem Bescheid eingeben.

Banküberweisung: Möglich über türkische Banken (z. B. Ziraat, İş Bank), falls ein Konto besteht. Steuerreferenznummer aus dem Bescheid angeben.

Vollmacht: Ein lokaler Vertreter (z. B. Anwalt, Steuerberater) kann die Zahlung übernehmen. Dafür ist eine beglaubigte vekaletname (Vollmacht) erforderlich.

Nein, es handelt sich um zwei getrennte Pflichtzahlungen für Immobilienbesitzer.

Emlak Vergisi (Grundsteuer) und DASK (Pflicht-Erdbebenversicherung) sind zwei verschiedene Verpflichtungen für Immobilienbesitzer in der Türkei.

Die Emlak Vergisi ist eine jährliche Steuer, die an die Kommune gezahlt wird und sich am Immobilienwert orientiert.

DASK ist eine obligatorische Versicherung, die Erdbebenschäden abdeckt. Sie ist für alle Gebäude in Erdbebenrisikogebieten (der Großteil der Türkei) vorgeschrieben.

Ausländische Eigentümer müssen beides erfüllen: DASK wird bei zugelassenen Versicherern abgeschlossen, die Emlak Vergisi an die Kommune entrichtet.

Ja, aber Anpassungen erfolgen schrittweise und hängen von der Kommune ab.

Der von der Kommune festgelegte Steuerwert Ihrer Immobilie – Grundlage für die Berechnung der Emlak Vergisi – wird in unregelmäßigen Abständen neu bewertet. Steigen die Marktpreise, kann auch die Steuer ansteigen, doch Änderungen erfolgen nicht automatisch oder jährlich.

Kommunen nutzen eigene Bewertungsmethoden, die oft hinter den tatsächlichen Marktpreisen zurückbleiben. Beispiel: Eine für 200.000 € gekaufte Immobilie kann steuerlich mit nur 50.000 € angesetzt sein.

Eigentümer können den festgesetzten Wert anfechten, wenn er ihnen zu hoch erscheint. Dafür müssen sie Nachweise (z. B. unabhängige Gutachten) bei der Kommune einreichen.