Arsa payı – Bedeutung für Immobilienbesitzer in der Türkei

Indirekter Einfluss auf Grundsteuern und Marktpreis der Immobilie.

Der ‚arsa payı‘ legt zwar nicht direkt die Steuerhöhe oder den Wiederverkaufswert fest, wirkt sich aber darauf aus. Grundsteuern (z. B. ‚emlak vergisi‘) basieren auf dem deklarierten Wert der Wohneinheit und ihrem Landanteil. Ein höherer ‚arsa payı‘ kann die jährlichen Abgaben leicht erhöhen – der Effekt ist jedoch meist geringfügig.

Beim Wiederverkauf prüfen Käufer oft den ‚arsa payı‘, um faire Preise zu gewährleisten. Einheiten mit auffällig niedrigem Landanteil (z. B. durch falsche Berechnungen) können Misstrauen wecken, was die Nachfrage senkt oder Preisanpassungen erfordert.

Nur durch rechtliche Verfahren oder Gerichtsurteile möglich.

Sobald der arsa payı im Tapu eingetragen ist, ist er rechtlich bindend und kann nicht einseitig geändert werden. Modifikationen erfordern entweder die Zustimmung aller Eigentümer im Gebäude oder einen gerichtlichen Beschluss. Typische Gründe für Anpassungen sind:

• Fehler in der Erstberechnung (z. B. falsche Flächenangaben der Wohneinheiten).

• Bauliche Veränderungen (z. B. Anbau eines Stockwerks oder Anbaus).

• Rechtliche Streitigkeiten wegen ungerechter Verteilung. Änderungen müssen vom Grundbuchamt genehmigt und im aktualisierten Tapu vermerkt werden.

‚Arsa payı‘ = Grundstücksanteil; ‚bağımsız bölüm‘ = selbstständige Einheit (z. B. Wohnung).

Der Begriff ‚arsa payı‘ bezeichnet Ihren Anteil am Grundstück, während ‚bağımsız bölüm‘ (unabhängige Einheit) der rechtliche Ausdruck für Ihre individuelle Wohneinheit (z. B. Wohnung, Büro oder Laden) innerhalb eines Gebäudes ist. Im Tapu werden beide vermerkt: Der ‚bağımsız bölüm‘ definiert Ihren privaten Wohnraum, der ‚arsa payı‘ Ihre Eigentumsrechte am Grundstück.

Beispiel: Ein Tapu könnte lauten: ‚Wohnung 3 (bağımsız bölüm) mit 0,04 arsa payı‘. Das bedeutet, Sie besitzen 4 % des Grundstücks plus die Wohnung selbst. Beide Angaben sind entscheidend, um Eigentumsgrenzen klar zu regeln – besonders wichtig bei Kauf, Verkauf oder Erbschaft in der Türkei.

Sichert faire Grundstücksrechte und beugt Streitigkeiten vor.

Für ausländische Käufer ist der arsa payı entscheidend, weil er:

• Grundbesitz nachweist: Ohne ihn besitzen Sie nur das Gebäude, nicht das Land darunter.

• Betrug verhindert: Manche Verkäufer geben Anteile falsch an, um Preise zu erhöhen. Die Prüfung des arsa payı im Tapu garantiert Transparenz.

• Finanzierungen beeinflusst: Banken prüfen Landanteile bei der Kreditvergabe für Hypotheken.

• Nutzungsrechte klärt: Ihr Anteil bestimmt Ihr Stimmrecht bei Entscheidungen der Hausverwaltung (z. B. bei Sanierungen).

Eingetragen im Tapu (Grundbuch) und in den Katasterunterlagen (kadastro).

Der ‚arsa payı‘ (Grundstücksanteil) wird offiziell an zwei Stellen dokumentiert:

1. Tapu (Grundbuchauszug): Im Abschnitt ‚arsa payı‘ oder ‚pay‘, angegeben als Dezimalzahl (z. B. 0,03) oder Prozentwert (3 %). Dies ist der rechtlich bindende Nachweis.

2. Kadastro (Katasteramt): Die Datenbank des Grundbuchamts enthält die Gesamtfläche des Grundstücks sowie den Anteil jeder Wohneinheit. Die Unterlagen sind über das türkische Katasterportal einsehbar (erfordert türkische Identifikationsnummer).

Prüfen Sie stets, ob der ‚arsa payı‘ im Tapu mit den Katasterdaten übereinstimmt, um Ungenauigkeiten zu vermeiden.

Ohne ‚arsa payı‘ ist das Eigentum rechtlich oft unvollständig oder ungültig.

Fehlt die ‚arsa payı‘ im Tapu, ist das Dokument meist ungültig oder lückenhaft. Mögliche Gründe:

• Die Immobilie ist nicht rechtmäßig aufgeteilt (z. B. ein nicht registriertes Gebäude).

• Der Anteil am Grundstück wurde bei der Bebauung nicht zugewiesen (häufig bei älteren Objekten).

• Es liegt ein Schreibfehler im Grundbuch vor.

In solchen Fällen ist eine rechtliche Klärung nötig, oft durch:

• Eine gerichtlich angeordnete Berichtigung des Tapu.

• Eine nachträgliche Zuweisung via Gutachten eines Vermessungsingenieurs.

Kaufen Sie niemals eine Immobilie ohne ‚arsa payı‘, ohne vorher einen Anwalt zu konsultieren!