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„Sahibinden“ – was bedeutet das im türkischen Immobilienmarkt?

Wörterbuch für Immobilien in der Türkei
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Sahibinden (ausgesprochen sah-hee-bin-den) ist ein türkischer Begriff und bedeutet wörtlich ‘vom Eigentümer’. Im Immobilienbereich kennzeichnet er Angebote, bei denen eine Wohnung, ein Haus oder Grundstück direkt vom Besitzer – ohne Makler oder Zwischenhändler – verkauft oder vermietet wird.

Der Begriff ist in der Türkei weit verbreitet, besonders auf Immobilienportalen, in Kleinanzeigen oder auf Schildern an Häusern. Für Käufer oder Mieter bedeutet dies, dass sie direkt mit dem Eigentümer verhandeln können, was oft Maklergebühren spart. Allerdings bietet „sahibinden“ keine rechtliche Absicherung – Prüfungen wie Tapu-Eintrag oder Baulasten bleiben Aufgabe des Käufers.

Typische Orte für sahibinden-Angebote:

  • Online-Portale (z. B. sahibinden.com),
  • Lokale Zeitungen oder Schwarze Bretter,
  • Handgeschriebene Schilder an Immobilien (z. B. ‘Satılık – Sahibinden’ für ‚Zu verkaufen – vom Eigentümer‘).

Das Gegenteil von sahibinden ist ‘emlakçıdan’ (‚vom Immobilienmakler‘), wo ein lizenzierter Vermittler den Verkauf oder die Vermietung abwickelt.

Türkischer Begriff Deutsche Bedeutung Hinweise
Sahibinden Vom Eigentümer Direktverkauf/-vermietung durch den Besitzer.
Satılık – Sahibinden Zu verkaufen – vom Eigentümer Häufig auf ‚Zu verkaufen‘-Schildern.
Kiralık – Sahibinden Zu vermieten – vom Eigentümer Wird bei Mietangeboten genutzt.
Emlakçıdan Vom Immobilienmakler Gegenteil von sahibinden.
Doğrudan satıcı Direktverkäufer Alternative Formulierung in Anzeigen.
Komisyonsuz Ohne Provision Oft kombiniert mit sahibinden, um Kostenvorteile zu betonen.
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„Sahibinden“ – was bedeutet das im türkischen Immobilienmarkt?

Direktverkauf durch den Eigentümer – ohne Makler oder Zwischenhändler.

‚Sahibinden‘ bedeutet wörtlich ‚vom Eigentümer‘. In der türkischen Immobilienbranche kennzeichnet es Angebote, die direkt vom Besitzer – ohne Einschaltung eines Maklers oder Vermittlers – inseriert werden. Der Begriff ist besonders auf Plattformen wie Sahibinden.com, der größten Kleinanzeigen-Seite der Türkei, verbreitet.

Käufer erkennen daran Direktverkäufe, die oft mit geringeren Provisionen oder flexibleren Verhandlungen verbunden sind. Allerdings garantiert der Hinweis weder rechtliche Klarheit noch entbindet er von der Sorgfaltspflicht – etwa der Prüfung des tapu (Grundbucheintrag) oder der Bebauungsvorschriften.

Über 50 % der Online-Angebote stammen direkt von Eigentümern.

„Sahibinden“-Angebote prägen den türkischen Online-Immobilienmarkt. Portale wie Sahibinden.com und Hürriyet Emlak listen täglich tausende direkt vom Eigentümer angebotene Objekte – besonders in Städten wie Istanbul, Antalya und Ankara.

Ausländische Käufer stoßen bei der Suche nach Villen, Wohnungen oder Grundstücken häufig auf diesen Begriff. Zwar beliebt, erfordern solche Angebote besondere Vorsicht: Eigentümer haben oft wenig Erfahrung mit internationalen Transaktionen, und Sprachbarrieren können Verhandlungen oder Formalitäten erschweren.

Rechtliche, finanzielle und kommunikative Risiken sind möglich.

Der direkte Kauf vom Eigentümer („sahibinden“) birgt für Käufer verschiedene Risiken. Rechtliche Probleme können auftreten, wenn der Verkäufer keine klare Eigentumslage nachweisen kann (z. B. Tapu-Streitigkeiten, Erbschaftsansprüche oder Schulden auf der Immobilie). Finanzielle Risiken umfassen Überzahlungen durch fehlende Marktvergleiche oder versteckte Kosten wie unbezahlte Nebenkosten.

Sprachbarrieren erschweren zudem die Abwicklung: Viele Eigentümer sprechen kein Englisch oder kennen die rechtlichen Anforderungen ausländischer Käufer nicht (z. B. militärische Sicherheitsüberprüfung für Nicht-Türken). Lassen Sie den Status der Immobilie stets durch einen Anwalt oder Notar prüfen.

Ja, aber professionelle Unterstützung wird dringend empfohlen.

Ausländer dürfen direkt mit einem ‚sahibinden‘-Verkäufer verhandeln, da es keine gesetzlichen Einschränkungen gibt. Allerdings können kulturelle und sprachliche Unterschiede die Gespräche erschweren. Türkische Verkäufer erwarten oft Feilschen, doch Begriffe wie peşinat (Anzahlung) oder takas (Tausch) sind vielen Ausländern unbekannt.

Wichtige Schritte – wie die Erstellung eines Kaufvertrags (satış vaadi sözleşmesi) oder die Übertragung des tapu – erfordern absolute Präzision. Viele Käufer engagieren daher einen Dolmetscher oder Anwalt, um Missverständnisse zu vermeiden, besonders bei hochpreisigen Transaktionen in Städten wie Istanbul oder Bodrum.

Nein, aber ein Makler erleichtert den Kaufprozess deutlich.

‚Sahibinden‘-Immobilien werden definitionsgemäß ohne Makler verkauft. Dennoch beauftragen Ausländer oft einen lizenzierten türkischen Immobilienmakler (emlak danışmanı), um Papiere zu bearbeiten, Übersetzungen vorzunehmen oder rechtliche Prüfungen durchzuführen.

Zwar ist ein Makler nicht Pflicht, doch er hilft bei Hürden wie der Beantragung einer kimlik numarası (Steuernummer für Ausländer) oder der Überprüfung des imarlı-Status (Bauzone) der Immobilie. Manche Verkäufer bevorzugen zudem Makler, um seriöse Käufer zu identifizieren.

Prüfen Sie das tapu und den Personalausweis des Verkäufers im Grundbuchamt.

Um die Eigentümerschaft eines ‚sahibinden‘-Verkäufers zu bestätigen, verlangen Sie eine Kopie des tapu (Grundbuchauszug) und seines türkischen Personalausweises (TC kimlik). Überprüfen Sie diese Angaben persönlich beim Tapu ve Kadastro Müdürlüğü (Grundbuch- und Katasteramt) oder online über das TKGN-Parzellenabfrage-Tool (erfordert eine türkische Handynummer).

Ausländer sollten zusätzlich prüfen, ob auf der Immobilie Pfandrechte, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten lasten. Ein Notar (noter) oder Anwalt kann gegen Gebühr eine tapu kaydı-Abfrage (Grundbuchrecherche) durchführen, um die Seriosität des Verkäufers vor einer Anzahlung zu sichern.

Oft ja – aber nicht immer. Ein Vergleich lohnt sich.

Bei ‚sahibinden‘-Angeboten entfällt die Maklerprovision, was die Preise senken kann. Manche Eigentümer verlangen jedoch überhöhte Summen, um den Markt zu testen oder kennen die aktuellen Marktwerte nicht. In Touristenhochburgen wie Antalya oder Fethiye liegen die Preise bei Direktverkäufen oft nah an denen von Maklerangeboten.

Vergleichen Sie stets ähnliche Objekte auf Portalen wie Sahibinden.com, Emlakjet oder Right Home. Berücksichtigen Sie Zusatzkosten (z. B. DASK-Versicherung, Notargebühren), die mögliche Ersparnisse mindern. Eine professionelle Wertermittlung gibt Klarheit über den fairen Marktwert.

Tapu, Personalausweis und aktuelle Nebenkostenabrechnungen – mindestens.

Ein seriöser ‚sahibinden‘-Verkäufer muss folgende Dokumente bereitstellen:

1. Original-tapu (Grundbuchauszug) oder eine beglaubigte Kopie. 2. Türkischen Personalausweis (TC kimlik kartı) oder Reisepass (bei ausländischen Verkäufern). 3. Aktuelle Verbrauchsabrechnungen (su/fatura) als Wohnsitznachweis. 4. İskan (Nutzungsgenehmigung) für Alt- und Neubauten. 5. Vergi numarası (Steuernummer) für den Kaufvertrag.

Ausländische Käufer benötigen ggf. zusätzlich eine yabancı kimlik numarası (Ausländer-Identifikationsnummer) oder eine militärische Unbedenklichkeitsbescheinigung (askerlik durumu). Lassen Sie Übersetzungen stets von einem beeidigten Dolmetscher (yeminli tercüman) prüfen.

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