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Müştemilat (Anbau) im türkischen Immobilienrecht – einfach erklärt

Wörterbuch für Immobilien in der Türkei
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Müştemilat (ausgesprochen Müsch-teh-mee-laht) ist ein türkischer Rechtsbegriff für Anbauten oder Nebengebäude, die zu einer Hauptimmobilie gehören. Dabei handelt es sich um sekundäre Bauten oder Flächen, die der Hauptimmobilie dienen, aber nicht als eigenständige Objekte gelten.

Nach türkischem Immobilienrecht umfasst müştemilat unter anderem:

  • Garagen oder Carports
  • Lagerräume oder Schuppen
  • Gästehäuser (wenn nicht eigenständig nutzbar)
  • Pools, Gewächshäuser oder Werkstätten
  • Private Gärten oder Innenhöfe (wenn umzäunt)

Diese Anbauten sind im selben Grundbuchauszug (Tapu) wie die Hauptimmobilie eingetragen und können nicht separat verkauft oder übertragen werden. Ihr rechtlicher Status ist an die Hauptimmobilie gebunden, sodass Eigentumswechsel beide Teile betreffen.

Bei Immobilientransaktionen müssen müştemilat explizit im Tapu aufgeführt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Fehlt der Eintrag, kann dies zu rechtlichen Problemen führen, da sie Teil des Gesamtwerts und der Nutzfläche der Immobilie sind.

Türkischer Begriff Deutsche Entsprechung Anmerkungen
Müştemilat Anbau / Nebengebäude Rechtlicher Begriff für angebundene Nebenbauten.
Ek bina Zusätzlicher Bau Umgangssprachlich, weniger formal als müştemilat.
Yardan faydalanma alanı Neben-Nutzfläche Wird in Bebauungsvorschriften verwendet; weiter gefasst als müştemilat.
Bağlı yapı Abhängiger Bau Betont die Abhängigkeit des Anbaus von der Hauptimmobilie.

Offizielle Definitionen finden Sie auf der Website der türkischen Grundbuch- und Katasterbehörde (TKGM).

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Müştemilat (Anbau) im türkischen Immobilienrecht – einfach erklärt

Im Grundbuch unter ‚müştemilat‘ in den Eigentumsdetails aufgeführt.

Im türkischen Grundbuch (*tapu*) wird *müştemilat* explizit im Abschnitt ‚Eigentumsbeschreibung‘ aufgeführt. Dort sind Art (z. B. Garage, Poolhaus) und mitunter Größe oder Baudetails vermerkt.

Nicht immer sind genaue Maße angegeben, doch der Anbau wird damit rechtlich als Teil des Grundstücks bestätigt. Käufer sollten diesen Abschnitt prüfen, um spätere Streitigkeiten über enthaltene Bauten zu vermeiden.

Fehlt ein Anbau im *tapu*, gilt er möglicherweise nicht als rechtmäßiger Bestandteil der Immobilie.

Zusätzliche Gebäude, die rechtlich zur Hauptimmobilie gehören.

*Müştemilat* (ausgesprochen *moosh-teh-mee-laht*) bezeichnet Nebengebäude oder -anlagen, die zu einer Hauptimmobilie in der Türkei gehören. Diese sind rechtlich Teil des Grundstücks und im Grundbuch (*tapu*) eingetragen.

Beispiele sind Garagen, Abstellräume, Gästehäuser oder Swimmingpools. Sie dürfen nicht separat verkauft werden, es sei denn, der Grundbucheintrag wird geändert.

Der Begriff ist bei Immobilientransaktionen entscheidend, da er klärt, was neben der Hauptwohnung im Kauf enthalten ist.

Nein, es sei denn, der *tapu* wird rechtlich geteilt.

Standardmäßig kann ein *müştemilat* nicht unabhängig vom Hauptgrundstück verkauft oder vermietet werden. Nach türkischem Recht gilt es als untrennbarer Bestandteil der im *tapu* eingetragenen Hauptimmobilie.

Um einen Anhang abzutrennen, muss der Eigentümer beim Grundbuchamt (*Tapu Müdürlüğü*) eine Teilung (*ayırma*) beantragen. Dies erfordert Vermessungen, Gebühren und die Genehmigung der Behörden. Manche Anhänge (z. B. Gemeinschafts-Pools) kommen dafür nicht infrage.

Ausländische Eigentümer sollten vor einer Teilung einen Anwalt konsultieren, da die Vorschriften je nach Gemeinde variieren.

Ja, es kann den steuerpflichtigen Wert und Abgaben erhöhen.

*Müştemilat* wird in den Gesamtwert einer Immobilie für die Steuerberechnung einbezogen. Dadurch können sich die jährliche Grundsteuer (*emlak vergisi*) und kommunale Gebühren wie die Müllabgabe (*çevre temizlik vergisi*) erhöhen.

Das Finanzamt bewertet Größe, Art und Zustand des Anbaus. Beispielsweise steigert eine Garage den Wert weniger als ein bewohnbares Gästehäuschen. Ausländische Eigentümer sollten Grundbuch (*tapu*) und Steuerbescheide prüfen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

In einigen Wohnanlagen (*site*) fallen zudem zusätzliche Instandhaltungsgebühren für gemeinsam genutzte Anbauten wie Pools oder Fitnessstudios an.

*Müştemilat* = Nebengebäude; *bağımsız bölüm* = eigenständige Einheit mit eigenem *Tapu*.

*Müştemilat* bezeichnet Nebengebäude oder Anbauten, die zu einer Hauptimmobilie gehören (z. B. eine Garage oder ein Geräteschuppen). Ein *bağımsız bölüm* (unabhängige Einheit) ist dagegen eine in sich abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Grundbucheintrag (*Tapu*), wie etwa eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Der entscheidende Unterschied: Ein *bağımsız bölüm* kann separat verkauft oder vermietet werden, während *müştemilat* nur dann eigenständig veräußert werden kann, wenn der *Tapu* geteilt wird. Beide Begriffe tauchen in Grundbüchern auf, erfüllen aber unterschiedliche rechtliche Funktionen.

Ausländische Käufer sollten vor dem Kauf prüfen, welcher Begriff auf ihre Immobilie zutrifft, um Missverständnisse bei Eigentumsrechten zu vermeiden.

Ja, es gelten Bebauungsvorschriften und Genehmigungspflichten.

Der Bau oder die Veränderung von *müştemilat* unterliegt den türkischen Bebauungsplänen (*imarlı alan*) und kommunalen Vorschriften. Für strukturelle Änderungen ist eine Baugenehmigung (*inşaat ruhsatı*) zwingend erforderlich.

Nicht genehmigte Umbauten können zu Bußgeldern oder Abrissanordnungen führen. In bestimmten Gebieten (z. B. Denkmalschutzzonen) sind Anbauten vollständig verboten. Ausländische Eigentümer müssen vor Änderungen Rücksprache mit der örtlichen *belediye* (Gemeindeverwaltung) halten.

Bestehende *müştemilat* ohne Genehmigung werden möglicherweise nicht rechtlich anerkannt, was den Wiederverkaufswert beeinträchtigen kann.

Wird als Sicherheit akzeptiert, erhöht aber nicht immer den Kreditrahmen.

Türkische Banken berücksichtigen *müştemilat* zwar in der Wertermittlung für Hypotheken, doch der Einfluss auf die Kreditsumme ist unterschiedlich. Wohnlich nutzbare Anbauten (z. B. Gästehäuser) können den Beleihungswert leicht steigern.

Nicht bewohnbare Bauten (z. B. Geräteschuppen) wirken sich meist kaum aus. Entscheidend ist der Marktwert des Hauptgebäudes. Ausländische Käufer sollten einen detaillierten Gutachterbericht anfordern.

Manche Banken schließen nicht im *tapu* eingetragene Anbauten von der Beleihungsberechnung aus.

Geht als Teil des Nachlasses auf die Erben über.

Nach türkischem Erbrecht gilt *müştemilat* als Bestandteil der Hauptimmobilie. Es kann nicht vom Nachlass ausgeschlossen oder separat vererbt werden – es sei denn, der *tapu* wurde bereits zu Lebzeiten des Eigentümers geteilt.

Die Erben erhalten das gesamte Anwesen inklusive aller Nebengebäude. Streitigkeiten über *müştemilat* (z. B. wenn ein Erbe die Garage allein nutzen möchte) müssen durch notarielle Vereinbarungen oder Gerichtsurteile geklärt werden.

Ausländische Erben sollten die Erbschaft beim Grundbuchamt eintragen lassen, um den *tapu* zu aktualisieren.

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