Hisseli tapu: Fælles ejerskab af ejendom i Tyrkiet

Ja, men med visse juridiske betingelser.

Udlændinge kan købe en ejendom med hisseli tapu i Tyrkiet, forudsat at de opfylder de generelle krav (f.eks. gensidighedsregler for deres nationalitet). Den andel (hisse), der købes, skal overholde Tyrkiets grænser for udenlandsk ejerskab (maks. 30 hektar på landsplan).

Processen kræver kontrol i Matrikelregistret (Tapu Dairesi) for pant eller tvister. Medejere skal godkende salget af en andel, medmindre andelen kan sælges uafhængigt. Militær godkendelse er stadig påkrævet for ejendomme i restriktive zoner.

Bemærk: Nogle banker kan være tilbageholdende med at finansiere ejendomme med hisseli tapu på grund af højere risiko for tvister. Tjek altid andelens juridiske status, før du køber.

Andelsbaseret brug, salg og indtægtsfordeling.

Med en hisseli tapu har hver medejer rettigheder baseret på deres andel (hisse). Disse omfatter:

Brug: Ret til at bruge ejendommen i forhold til andelen (f.eks. 30 % andel giver ret til 30 % af brugen i tid/rum). Eksklusiv brug kræver en særskilt aftale.

Salg/overdragelse: Ejerne kan sælge eller overdrage deres andel, medmindre der er kontraktlige begrænsninger. Medejere kan have forkøbsret (første købsret).

Indtægter/leje: Lejeindtægter eller overskud fra salg fordeles efter andele. Tvister om udbetalinger afgøres i retten.

Beslutningstagning: Større ændringer (f.eks. nedrivning) kræver normalt alle medejernes samtykke. Mindre reparationer kan godkendes af flertallet.

Fælles vs. selvstændig ejendomsret – forstå strukturerne.

Hisseli tapu og kat mülkiyeti (ejerlejlighedsret) er to forskellige juridiske ejendomsformer i Tyrkiet:

Hisseli tapu: Fælleseje af én ejendom (f.eks. en villa eller grund). Hver ejer besidder en andel (hisse) af hele ejendommen uden eksklusive rettigheder til specifikke områder, medmindre der er indgået en særlig aftale.

Kat mülkiyeti: Selvstændig ejerskab af konkrete enheder (f.eks. en lejlighed i en opgang). Ejere har fuld ret til deres enhed samt fælles rettigheder til almindelige arealer (f.eks. haver).

Nøgleforskel: Kat mülkiyeti giver eksklusiv brugsret til en afgrænset enhed, mens hisseli tapu ikke gør – medmindre medejere underskriver en brugsaftale. Det er muligt at omdanne hisseli tapu til kat mülkiyeti for berettigede ejendomme (f.eks. opdelte bygninger).

Tvister, begrænset kontrol og udfordringer ved genforsalg.

Køb af hisseli tapu-ejendom i Tyrkiet medfører specifikke risici:

Tvister: Medejere kan være uenige om brug, salg eller vedligeholdelse. Retslige konflikter kan blokere beslutninger eller salg.

Begrænset kontrol: Større ændringer (f.eks. renoveringer) kræver godkendelse fra alle eller de fleste medejere, hvilket kan forsinke projekter.

Udfordringer ved genforsalg: Andele er sværere at sælge end hele ejendomme. Købere kan undgå andele på grund af arve- eller juridiske komplikationer.

Økonomiske risici: Hvis en medejer misligholder skatter eller gæld, kan de øvrige ejere risikere pant i hele ejendommen.

Arveproblemer: Andele kan fragmenteres yderligere ved arvegang, hvilket øger risikoen for fremtidige tvister. Tjek altid ejendommens tvistehistorik i Tingbogen.

Udkøb andele eller retlig loddeling kræves for fuldt ejerskab.

For at omdanne hisseli tapu til eneejerskab i Tyrkiet skal alle andre andele fjernes. Almindelige metoder inkluderer:

Udkøb: Forhandl om at købe alle medejernes andele. Priserne skal svare til markedsværdien for at undgå retlige udfordringer.

Loddeling (Taksim): Indgiv en taksim davası (loddelingsretssag) for fysisk at dele ejendommen (f.eks. jordstykker). Retten kan beordre deling eller salg, hvis medejere ikke er enige.

Aftale: Medejere kan frivilligt underskrive en notarbekræftet overdragelse af andele til én part.

Bemærk: Nogle ejendomme (f.eks. uopdelte bygninger) kan omdannes til kat mülkiyeti (ejerlejlighedsbeviser), hvis det er strukturelt muligt. Kontakt en tyrkisk ejendomsadvokat for at vurdere mulighederne.

Arveandelen overføres til arvinger, hvilket øger fragmenteringen af ejerskabet.

Hvis en medejer af en hisseli tapu dør i Tyrkiet, arves deres andel (hisse) i henhold til tyrkisk arveret eller et eventuelt testamente. De vigtigste konsekvenser er:

Lovlige arvinger: Ægtefælle, børn eller forældre arver automatisk andelen, medmindre et testamente bestemmer andet. Udenlandske testamenter skal godkendes i Tyrkiet.

Fragmentering: Andelen kan deles mellem flere arvinger (f.eks. 3 børn, der hver arver 10 %), hvilket gør fremtidige beslutninger mere komplicerede.

Brugsret: Arvinger får proportionelle rettigheder, men skal være enige med de øvrige medejere om ejendommens forvaltning.

Salgsbegrænsninger: Arvinger må sælge deres arvede andel, men medejere kan have forkøbsret. Arveafgift (1–30 %) afhænger af arvingens relation til den afdøde.

Standard ejendomsskatter gælder pr. andel.

Ejere af hisseli tapu i Tyrkiet betaler de samme ejendomsskatter som eneejere, men beregnet proportionalt pr. andel. Vigtigste afgifter:

Årlig ejendomsskat (Emlak Vergisi): Beregnes ud fra andelens skatteværdi, afhængigt af ejendomstype (bolig/erhverv) og beliggenhed.

Tinglysningsafgift (Tapu Harcı): En procentdel af den erklærede salgsværdi ved overførsel af en andel.

Kapitalgevinstskat: Hvis en andel sælges inden for 5 år efter køb, ligger skattesatsen mellem 15 % og 35 % af fortjenesten (undtagelser gælder for primærboliger).

Arveafgift: 1 %–30 % af andelens værdi for arvinger, afhængigt af deres relation til den afdøde.

Medejere hæfter solidarisk for ubetalte skatter på hele ejendommen, ikke kun deres egen andel.