Hisseli tapu: Sameignarréttur á fasteignum í Tyrklandi

Sameignarheimild með skilgreindum hlutdeildum.

Hisseli tapu er tegund fasteignaskilríks á Tyrklandi sem gefur til kynna sameign. Hver eigandi á sérstakan hluta (hisse) af eigninni, oftast tjáð sem prósenta (t.d. 1/2 eða 50%).

Þetta kerfi er algengt í arfgengum eignum, sameiginlegum kaupum eða þegar eign er skipt milli margra aðila. Hver sam eigandi hefur réttindi í samræmi við sinn hlut, en ákvarðanir (t.d. sala, endurbætur) krefjast oftast samhljóða eða meirihluta samþykkis.

Ólíkt einokunareign (kat mülkiyeti fyrir íbúðir) veitir hisseli tapu ekki einokunarrétt á ákveðinn hluta nema það sé löglega samið um. Ágreiningur getur komið upp ef sam eigendur eru ósammála um notkun eða sölu.

Já, en með lagalegum athugunum.

Útlendingar geta keypt eign með hisseli tapu í Tyrklandi, að því gefnu að þeir uppfylli almennar skilyrði (t.d. gagnkvæmnisreglur fyrir þjóðerni þeirra). Hlutinn (hisse) sem keyptur er verður að fara eftir takmörkunum Tyrklands á erlendum eignarhaldi (hámark 30 hektarar á landsvísu).

Ferlið krefst þess að athuga Landskrá (Tapu Dairesi) vegna veðsetninga eða deilna. Sam eigendur verða að samþykkja sölu hlutdeildar nema hlutinn sé sjálfstætt markaðshæfur. Herskráning er ennþá nauðsynleg fyrir eignir í takmörkuðum svæðum.

Athugið: Sumir bankar geta verið hikandi við að fjármagna eignir með hisseli tapu vegna aukinna áhættu á deilum. Skoðið alltaf lagalegan stöðu hlutdeildarinnar fyrir kaup.

Réttur til hlutfallslegs nýtingar, sölu og tekna.

Samkvæmt hisseli tapu hafa allir sameigendur réttindi samkvæmt hlutdeild sinni (hisse). Þetta felur í sér:

Nýting: Réttur til að nýta eignina hlutfallslega (t.d. 30% hlutdeild veitir 30% af notkunartíma/rými). Sérnotkun krefst sérstaks samnings.

Sala/Yfirfærsla: Eigendur geta selt eða yfirfært hlutdeild sína nema takmarkanir séu í fyrri samningum. Sameigendur geta haft forkaupsrétt.

Tekjur/Leiga: Leigutekjur eða hagnaður af sölu skiptist eftir hlutdeild. Deilur um skiptingu eru leystar fyrir dómstólum.

Ákvarðanataka: Stórar breytingar (t.d. niðurrif) krefjast yfirleitt samþykkis allra sameigenda. Minni viðgerðir geta krafist meirihlutastuðnings.

Sameign á móti sjálfstæðum eignarformum.

Hisseli tapu og kat mülkiyeti (íbúðaeign) eru mismunandi lagalegar eignarform á Tyrklandi:

Hisseli tapu: Sameign á einni eign (t.d. einbýlishúsi eða landi). Hver eigandi á hlut (hisse) í heildinni, án sérréttinda nema samið sé um annað.

Kat mülkiyeti: Sjálfstæð eign á tilteknum einingum (t.d. íbúð í fjölbýlishúsi). Eigendur hafa einokunarrétt á sinni einingu auk sameignarréttar á sameiginlegum svæðum (t.d. görðum).

Helsti munur: Kat mülkiyeti veitir sérrétt á afmörkuðu svæði, en hisseli tapu gerir það ekki – nema samið sé um notkunarrétt milli sameigenda. Breyting úr hisseli tapu í kat mülkiyeti er möguleg fyrir hæfar eignir (t.d. skipt húsnæði).

Deilur, takmörkuð stjórn og erfiðleikar við endursölu.

Að kaupa hisseli tapu fasteign á Tyrklandi felur í sér sérstakar áhættur:

Deilur: Sameigendur geta verið ósammála um notkun, sölu eða viðhald. Réttardeilur geta fryst ákvarðanir eða hindrað sölu.

Takmörkuð stjórn: Meiriháttar breytingar (t.d. endurbætur) krefjast samþykkis allra eða flestra sameigenda, sem getur seinkað verkefnum.

Erfiðleikar við endursölu: Hlutdeild er erfiðara að selja en heilar fasteignir. Kaupendur geta forðast hlutdeildir vegna erfðafjárhags eða lagalegra flækja.

Fjárhagsleg áhætta: Ef einn sameigandi greiðir ekki skatta eða skuldir, geta aðrir orðið fyrir kröfurétti á allri fasteigninni.

Erfðamál: Hlutdeildir geta brotnað frekar niður við erfðir, sem eykur líkur á framtíðardeilum. Athugið alltaf deilusögu fasteignarinnar í Fasteignaskrá.

Kaupa út hlutdeild eða krefjast lagalegs skiptinga.

Til að breyta hisseli tapu í einstaklingseign á Tyrklandi þarf að fjarlægja allar aðrar hlutdeildir. Algengar aðferðir:

Kaupa út hlutdeild: Semja um að kaupa hlutdeildir allra sam eigenda. Verð verður að vera sanngjarnt markaðsverð til að forðast lagalegar áskoranir.

Skipting (Taksim): Kæra taksim davası (skiptingarmál) til að skipta eigninni líkamlega (t.d. skipting lands). Dómstólar geta skipað skiptingu eða sölu ef sam eigendur eru ósammála.

Samkomulag: Sam eigendur geta frjálslega undirritað lögbundið yfirlýsingu um yfirfærslu hlutdeilda til eins aðila.

Athugið: Sumar eignir (t.d. óskipt byggingar) geta verið hæfar til umbreytingar í kat mülkiyeti (íbúðaeignarbréf) ef það er byggingafræðilega mögulegt. Leitið ráðgjafar hjá lögfræðingi sem sérhæfir sig í fasteignum á Tyrklandi til að meta valkosti.

Venjulegir fasteignaskattar gilda á hlutdeild.

Eigendur af hisseli tapu í Tyrklandi greiða sömu fasteignaskatta og einir eigendur, en reiknað hlutfallslega eftir hlut. Helstu gjöld:

Árlegur fasteignaskattur (Emlak Vergisi):Reiknaður út frá skattgildi hlutdeildarinnar, fer eftir fasteignargerð (íbúð/atvinnuhúsnæði) og staðsetningu.

Fasteignayfirlitargjald (Tapu Harcı): Prósenta af tilkynntu söluverði við yfirtöku hlutdeildar.

Hagnaðarskattur: Ef hlutdeild er seld innan 5 ára frá kaupi, eru skattprósentur frá 15% til 35% af hagnaði (undantekningar gilda fyrir aðalíbúðir).

Erfðaskattur: 1%–30% af gildi hlutdeildarinnar fyrir erfingja, fer eftir skyldleika við látinn.

Sameigendur bera sameiginlega ábyrgð á ógreiddum sköttum af öllu eignarhlutnum, ekki bara eigin hlutdeild.