Mitä kentsel dönüşüm tarkoittaa Turkissa?

Tarkista viralliset riskikartat ja kunnan ilmoitukset.

Kentsel dönüşüm -alueilla olevat kiinteistöt tunnistetaan seuraavasti:

1. Riskiarvioinnit, jotka tekee ympäristö-, kaupunkikehitys- ja ilmastonmuutosministeriö tai paikalliset kunnat. Erityisesti maanjäristysriskialueet priorisoidaan.

2. Virallisessa lehdessä (Resmî Gazete) julkaistut luettelot määritellyistä alueista. Kunnat ilmoittavat myös verkkosivuillaan tai fyysisesti kohteiden läheisyydessä.

3. TOKİ:n projektikartat (saatavilla verkossa) näyttävät käynnissä olevat tai suunnitellut muutokset. Tapu-tarkistus maanmittausvirastossa vahvistaa, onko kiinteistösi merkitty.

Purku, uudisrakentaminen tai pakolliset korjaukset voivat olla edessä.

Jos kiinteistösi valitaan kentsel dönüşüm -ohjelmaan, prosessi etenee yleensä seuraavasti:

1. Ilmoitus: Omistajat saavat virallisen tiedon kunnan tai TOKİ:ltä, jossa kerrotaan hankkeen laajuudesta ja aikataulusta.

2. Tarjotut vaihtoehdot:

• Uudisrakentaminen: Kiinteistö puretaan ja tilalle rakennetaan uusi. Omistajat saavat usein uuden asunnon samalta paikalta (yleensä neliömäärä muuttuu).
• Korvaus: Jos uudisrakentaminen ei ole mahdollista, omistajille voidaan tarjota rahallista korvausta tai vaihtoehtoista kiinteistöä.
• Korjaaminen: Joitakin rakennuksia vahvistetaan turvallisuusvaatimusten mukaisiksi.

3. Oikeudellinen prosessi: Omistajat voivat valittaa, jos he eivät hyväksy arviointia. Jos päätöstä ei noudateta, voi seurata pakkopurku.

Kyllä, mutta lainsäädännön ja menettelyjen erityisvaatimukset on otettava huomioon.

Ulkomaalaisilla kiinteistönomistajilla on samat oikeudet ja velvollisuudet kuin turkkilaisilla kansalaisilla kentsel dönüşüm -hankkeissa. Tärkeimmät huomioon otettavat seikat ovat:

1. Valtakirja (POA): Jos olet ulkomailla, turkkilaisen asianajajan tai edustajan nimeäminen notaarin vahvistamalla valtakirjalla on ratkaisevan tärkeää asiakirjojen allekirjoittamisessa tai kokouksiin osallistumisessa.

2. Veroseuraamukset: Korvaukset tai uusi kiinteistö voivat laukaista pääomatuloveron (jos myydään 5 vuoden kuluessa) tai mahdollisia arvonlisäveron vapautuksia korvauskiinteistöille.

3. Kielimuurit: Virallinen viestintä tapahtuu turkiksi. Kääntäjän tai lakiavustajan palkkaaminen on suositeltavaa.

4. Pankkitilit: Korvausmaksut suoritetaan turkkilaisille pankkitileille, mikä edellyttää ulkomaalaisen verotunnusta (yabancı vergi numarası).

Viivästykset, taloudelliset tappiot tai oikeuskiistat voivat ilmetä.

Kiinteistön ostaminen kentsel dönüşüm -alueelta Turkissa sisältää useita riskejä:

1. Hankkeen viivästymiset: Uudelleenrakentaminen voi kestää 2–5 vuotta, jolloin omistaja jää ilman käytettävissä olevaa kiinteistöä tai vuokratuloja.

2. Korvausepäselvyydet: Kiinteistön markkina-arvon arvioinnista voi syntyä kiistoja, mikä johtaa odotettua pienempiin korvauksiin.

3. Oikeudelliset haasteet: Jos edelliset omistajat eivät ole ratkaisseet riitoja (esim. perintökiistat), uudet ostajat saattavat periä velvoitteita.

4. Rahoitusongelmat: Pankit saattavat epäröidä myöntää asuntolainoja muutosalueiden kiinteistöille.

5. Uudelleenmyyntivaikeudet: Kentsel dönüşüm -alueiden kiinteistöillä on usein heikompi markkinakysyntä.

Kyllä, mutta vaikutukset riippuvat projektin vaiheesta ja sijainnista.

Kiinteistöverot voivat muuttua uudistusten jälkeen:

- Arvon nousu: Uudet tai peruskorjatut kiinteistöt saavat usein korkeamman verotuksen (esim. emlak vergisi – vuosittainen kiinteistövero).

- Väliaikaiset verohuojennukset: Joissakin kunnissa on tarjolla veronalennuksia rakennusvaiheen aikana.

Markkina-arvon muutokset:

- Valmistumisen jälkeen: Parannetut alueet voivat kokea arvon nousua paremman infrastruktuurin ansiosta.

- Rakentamisen aikana: Arvot laskevat usein väliaikaisesti melun, pölyn ja pääsyrajoitusten vuoksi.

Valtio, kunnat ja joskus kiinteistönomistajat jakavat kustannukset.

Kentsel dönüşüm -hankkeiden rahoitus tulee useista eri lähteistä:

1. Valtio & TOKİ: Valtio myöntää budjettirahoitusta suurille hankkeille, erityisesti korkean riskin alueilla (esim. Istanbul, İzmir). TOKİ tekee usein yhteistyötä yksityisten urakoitsijoiden kanssa.

2. Kunnat: Paikallishallinnot osallistuvat rahoitukseen kaupunkikehitysrahastojen tai julkis-yksityisen kumppanuuden (PPP) kautta.

3. Kiinteistönomistajat:

• Maksavat osuutensa uudelleenrakentamiskuluista, jos valitsevat paremmat asunnot.
• Voivat saada korotonta lainaa pankeilta, kuten Ziraat Bankası tai VakıfBank, korjaus- ja uudistustöihin.

4. Yksityissijoittajat: Kehittäjät rahoittavat joskus hankkeita vastineeksi lisärakentamisoikeuksista (esim. lisäkerrosten rakentaminen).

TOKİ johtaa laajamittaista kaupunkien uudistamista ja asuntoprojekteja Turkissa.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) eli Turkin Asuntorakentamishallinto on keskeisessä roolissa maan kentsel dönüşüm -hankkeissa seuraavasti:

- Riskialueiden tunnistaminen: Yhteistyössä ympäristöministeriön kanssa arvioidaan maanjäristysalttiita ja rapistuneita alueita.

- Uudelleenrakentamisen hallinta: Vastaa purku- ja rakennustöistä, usein avaimet käteen -periaatteella (esim. Istanbulin Fikirtepe).

- Asumisratkaisut:

• Tarjoaa uusia asuntoja siirretyille omistajille (joskus koon mukautuksella).
• Myy edullisia asuntoja pienituloisille osamaksulla.

- Yhteistyö yksityisen sektorin kanssa: Sopimukset urakoitsijoiden kanssa rakenna–käytä–siirrä (BOT) -mallin mukaisesti.

TOKİ:n hankkeet keskittyvät erityisesti Istanbuliin, Ankaraan ja İzmiin, mutta myös pienemmissä kaupungeissa hyödynnetään sen toimintaa.

Korjausrakentaminen tai osittainen uudistaminen voi olla ratkaisu.

Kaikki kentsel dönüşüm -alueiden rakennukset eivät joudu purkamisen kohteeksi. Mahdollisia vaihtoehtoja ovat muun muassa:

1. Korjausrakentaminen (güçlendirme): Rakenteen vahvistaminen maanjäristyskestävyyden vaatimusten mukaiseksi (esim. teräsrunkojen lisääminen, perustusten vahvistus). Tämä on yleistä historiallisille tai kulttuurisesti arvokkaille rakennuksille.

2. Osittainen saneeraus: Sähkö-, putki- tai eristysjärjestelmien uudistaminen ilman täysimittaista purkamista.

3. Kannustimet vapaaehtoiselle mukautumiselle:

• Verohuojennukset omistajille, jotka tekevät korjauksia ennakolta.
• Matalakorkoiset lainat valtion tukemista pankeista.

Vakavasti vaurioituneet tai säädösten vastaiset rakennukset (esim. laittomat rakenteet) joutuvat kuitenkin yleensä pakkopurkamisen kohteiksi.

Vuokralaiset voivat kohdata häätöjä tai vuokrankorotuksia hankkeiden aikana.

Vuokra-asunnoille kentsel dönüşüm -alueilla:

1. Vuokralaisen oikeudet: – Isännän on annettava irtautumisilmoitus purkamisen vuoksi (Turkin vuokralaki nro 6570). – Joissakin tapauksissa vuokralainen voi saada korvausta muuttokuluista.

2. Vuokran muutokset: – Remontin jälkeen vuokrat usein nousevat parannettujen tilojen vuoksi. – Rakennustöiden aikana isännät saattavat alentaa vuokraa pitääkseen vuokralaiset häiriöistä huolimatta.

3. Sijoitusriskit: – Tyhjilläänoloaika voi pidentyä, jos hankkeet viivästyvät. – Uusissa taloissa voi olla korkeammat yhtiövastikkeet (aidat).