Kat mülkiyeti kanunu: bendrijos nuosavybės įstatymas Turkijoje

Svarbiausi teisiniai aspektai ne turkų piliečiams.

Užsieniečiai, norintys įgauti teisėtą nuosavybės teisę Turkijoje, privalo registruoti savo nekilnojamąjį turtą pagal Kat Mülkiyeti Kanunu. Šis įstatymas numato:

Tapu (nuosavybės liudijimas) turi nurodyti atskirą buto ar namo dalį (pvz., buto numerį) ir bendrų teritorijų dalį. Užsieniečiai turi tas pačias teises kaip ir Turkijos piliečiai, tačiau jiems reikia laikytis papildomų žemės registrų procedūrų (pvz., karinės patikros kai kuriose srityse).

Įstatymas taip pat reguliuoja valdymo mokėjus (aidat), remontus ir ginčus su kaimynais ar namų valdymo kompanijomis. Neįvykdžius reikalavimų, gali grėsti baudos ar teisiniai iššūkiai.

Būsto valdymo kompanijų ir savininkų komitetų pareigos.

Pastatus valdo:

1. Valdymo administratorius (*Yönetici*): skiriamas savininkų (ar valdymo kompanijos) tvarkyti kasdienę veiklą, rinkti aidat (mokesčius) ir prižiūrėti taisyklių laikymąsi. Tai gali būti vienas iš savininkų arba profesionalas.

2. Savininkų komitetas (*Yönetim Kurulu*): renkamas savininkų spręsti svarbiausius klausimus (pvz., remontus, biudžeto patvirtinimą). Posėdžiams reikalingas kvorumas (dažniausiai 50 % + 1 savininkas).

Sprendimai dėl konstrukcinių pakeitimų ar didelių investicijų priimami 2/3 balsų dauguma. Užsieniečiai savininkai gali balsuoti, tačiau posėdžiuose gali reikėti turkų kalbos atstovo.

Mėnesiniai mokėjimai bendrų nekilnojamo turto išlaidų Turkijoje.

Aidat – privalomi mėnesiniai mokėjimai, skirti bendrų išlaidų (valymas, remontas, saugumas, bendrų erdvių komunalinės paslaugos) dengimui. Skaičiuojamas pagal:

1. Nuosavybės dalį ir lygią paskirstymą: metodą nustato kasmetinis bendruomenės susirinkimas.

2. Pastato biudžetą: patvirtinamas kasmet savininkų. Vėlai sumokėjus gali būti taikomos baudos ar teisiniai veiksmai. Užsienio savininkai privalo mokėti aidat, net jei gyvena už Turkijos ribų – neapmokėjimas gali baigtis komunalinių paslaugų atjungimu ar ieškiniais.

Mokėjimus rinko namų valdymo įmonė, o kasmet juos tikrina auditas. Ginčai dėl aidat sprendžiami derinimo ar teismo būdu.

Teisinis hierarchija: įstatymas vs. privati sutartis.

Taip. Kat Mülkiyeti Kanunu yra valstybės įstatymas ir turi aukštesnę galią už privatias pardavimo sutartis. Pavyzdžiui:

Jei sutartyje nurodyta, kad savininkas yra atleistas nuo aidat mokėjimo, įstatymas vis tiek reikalauja sumokėti. Taip pat, jei sutarties punktai riboja bendro naudojimo erdvės prieigą (pvz., uždraudžia naudotis sodu), jie yra negaliojantys, jei prieštarauja įstatymui.

Tačiau sutartyje gali būti nurodyti papildomi detales (pvz., baldų sąrašas), kurių įstatymas neapima. Visada patikrinkite sutartis su Turkijos advokatu, kad būtų užtikrinta atitiktis su Kat Mülkiyeti Kanunu.

Teisinis ginčas bendroje nuosavybėje: kaip spręsti nesutarimus.

Ginčai (pvz., dėl aidat, remontų ar triukšmo) sprendžiami šiuo būdu:

1. Mediacija: Privaloma nuo 2019 m. Neutralus mediatorius padeda savininkams susitarti. Išlaidos dalijamos lygiais dalimis.

2. Teismo procesas: Jei mediacija nepadedama, byla perkeliamą į Taikos civilinius teismus (Sulh Hukuk Mahkemesi). Sprendimai priimami remiantis Kat Mülkiyeti Kanunu ir nuosavybės dalimis.

Užsieniečiams gali reikėti Turkijos advokato ir išverstų dokumentų. Teisinis procesas gali užtrukti nuo 6 iki 24 mėnesių.

Kada bendrijų namų įstatymas gali veikti vieno būsto nekilnojamąjį turtą.

Bendrai kalbant, ne. „Kat Mülkiyeti Kanunu“ taikomas daugiabutiams pastatams (butų namams, mišrios paskirties kompleksams). Tačiau išimčių yra:

1. Uždaros bendrijos: Vilos, dalijančios kelius, baseinus ar saugumo paslaugas, gali sudaryti site yönetimi (bendrijos valdymą) pagal panašias taisykles.

2. Padalintas sklypas: Jei vienas žemės sklypas padalintas į kelis nepriklausomus sekcijus (pvz., dviejų šeimų namams), įstatymas gali būti taikomas bendrai infrastruktūrai.

Atskirti namai privačiame sklype išimti iš šio įstatymo, nebent priklauso valdomos bendrijos nariams. Visada patikrinkite tapu savininkystės struktūrą.

Buto nuosavybės perdavimas įpėdiniams pagal Turkijos įstatymus.

Paveldėtas nekilojamas turtas Turkijoje reguliuojamas „Kat Mülkiyeti Kanunu“ ir Turkijos paveldėjimo įstatymo. Svarbiausi aspektai:

1. Tapu perdavimas: Įpėdiniai privalo atnaujinti žemės knygos įrašą (Tapu Dairesi) teismo išduotu paveldėjimo liudijimu.

2. Bendras valdymas: Jei turtą paveldi keli asmenys, jie kartu valdo butą (ir jo aidat mokėjimo pareigas), kol nebus padalintas.

3. Užsieniečiai įpėdiniai: Neturkiškos pilietybės asmenys privalo laikytis tų pačių nuosavybės taisyklių kaip ir pirkėjai (pvz., karinės patikros, jei reikia).

Teisinės pasekmės už neįvykdytus įsipareigojimus.

Taip, baudžiamosios sankcijos priklauso nuo pažeidimo pobūdžio:

1. Neįmokėtas aidat: uždelstų mokėjimų pabaigos, komunalių atjungimas arba ieškiniai. Teismai gali priversti sumokėti per turto konfiskavimą.

2. Nesankcionuoti pakeitimai: bendrų erdvių ar nešinių konstrukcijų keitimas be leidimo gali reikalauti atstatyti viską į pradinę būseną arba mokėti baudas.

3. Triukšmas/neramumai: baudos arba teisminiai draudimai.

Užsieniečių savininkams taikomos tos pačios sankcijos. Teisės nežinojimas Turkijos teismuose nėra teisėtas gynybos argumentas.