Arsa payı: wat het betekent voor vastgoedeigenaren in Turkije

Indirecte invloed op belastingen en marktprijs.

'Arsa payı' bepaalt niet direct de belastingtarieven of doorverkoopwaarde, maar heeft wel invloed. Onroerendgoedbelastingen (zoals emlak vergisi) zijn gebaseerd op de geregistreerde waarde van de eenheid en het aandeel in de grond. Een hogere 'arsa payı' kan de jaarlijkse belastingen licht verhogen, hoewel dit effect meestal minimaal is.

Bij doorverkoop letten kopers vaak op de 'arsa payı' om een eerlijke prijsstelling te controleren. Eenheden met een onevenredig laag gronddeel (bijv. door foutieve berekeningen) kunnen wantrouwen wekken, wat de vraag kan verminderen of prijsaanpassingen noodzakelijk maakt.

Alleen via juridische procedures of een rechterlijke uitspraak.

Zodra de ‘arsa payı’ in de tapu is geregistreerd, is deze juridisch bindend en kan deze niet eenzijdig worden gewijzigd. Aanpassingen vereisen instemming van alle eigenaars in het gebouw of een vonnis van de rechter. Veelvoorkomende redenen voor wijzigingen zijn onder andere:

• Fouten in de oorspronkelijke berekeningen (bijv. onjuiste eenheidsmetingen).

• Structurele aanpassingen (bijv. het toevoegen van een nieuwe verdieping of aanbouw).

• Juridische geschillen over oneerlijke verdeling. Wijzigingen moeten worden goedgekeurd door het kadaster en verwerkt in de bijgewerkte tapu-documenten.

‘Arsa payı’ = aandeel in de grond; ‘bağımsız bölüm’ = zelfstandige eenheid (appartement, kantoor, etc.).

‘Arsa payı’ verwijst naar jouw aandeel in de grond, terwijl ‘bağımsız bölüm’ (zelfstandige sectie) de juridische term is voor je individuele eenheid (bijv. een daire, kantoor of winkel) binnen een gebouw. Op de tapu staan beide vermeld: de ‘bağımsız bölüm’ omschrijft je privéruimte, en de ‘arsa payı’ bepaalt je grondrechten.

Een voorbeeld: een tapu kan aangeven: ‘Appartement 3 (bağımsız bölüm) met 0,04 arsa payı.’ Dit betekent dat je 4% van de grond *plus* het appartement zelf bezit. Beide termen zijn essentieel om eigendomsgrenzen duidelijk te definiëren.

Zorgt voor eerlijke grondrechten en voorkomt geschillen bij vastgoedaankopen.

Voor buitenlandse kopers is ‘arsa payı’ essentieel, omdat het:

• Grondbezit bewijst: Zonder dit bezit je alleen het gebouw, niet de grond eronder.

• Fraude voorkomt: Sommige verkopers geven verkeerde aandelen op om prijzen op te drijven. Controleer de ‘arsa payı’ in de tapu voor transparantie.

• Financiering beïnvloedt: Banken beoordelen gronddelen bij hypotheekaanvragen.

• Rechten op gemeenschappelijke ruimtes verduidelijkt: Je aandeel bepaalt je stemrecht bij beslissingen over het gebouw (bv. renovaties).

Te vinden in de Tapu (akte) en kadastro-registraties.

De ‘arsa payı’ (gronddeel) wordt officieel op twee plekken geregistreerd:

1. Tapu (akte van eigendom): Onder het kopje ‘arsa payı’ of ‘pay’, weergegeven als decimaal (bv. 0,03) of percentage (3%). Dit is het belangrijkste juridische bewijs.

2. Kadastro (kadastrale registratie): De database van het kadaster bevat het totale grondoppervlak van het gebouw en het aandeel van elke eenheid. Deze gegevens zijn in te zien via het Turkse Kadasterportaal (vereist Turks identiteitsbewijs).

Controleer altijd of de ‘arsa payı’ in de Tapu overeenkomt met de kadastro-gegevens voor een correcte verificatie.

Eigendomsrechten kunnen juridisch onvolledig zijn.

Als ‘arsa payı’ ontbreekt in de Tapu, is de akte waarschijnlijk ongeldig of onvolledig. Dit kan betekenen:

• De woning is niet legaal gesplitst (bijv. een niet-geregistreerd gebouw).

• De grondverdeling is nooit vastgelegd tijdens de bouw (vaak bij oudere panden).

• Er staat een administratieve fout in het kadaster.

Dergelijke gevallen vereisen juridische oplossingen, zoals:

• Een rechterlijke correctie.

• Een achteraf toegewezen ‘arsa payı’ via een landmeetkundig rapport.

Koop nooit een woning zonder ‘arsa payı’ zonder eerst een advocaat te raadplegen.