2Base base
0

Wat is hisseli tapu? Gedeelde eigendom in Turkije

Turkse vastgoedvocabulaire
Image

Hisseli tapu is een vorm van onroerendgoedeigendom in Turkije waarbij meerdere partijen een gedeelde eigendomsakte hebben voor hetzelfde vastgoed. In tegenstelling tot een standaard kat mülkiyeti (appartementseigendom) wordt het pand hierbij niet opgedeeld in afzonderlijke, juridisch onafhankelijke eenheden. In plaats daarvan heeft elke mede-eigenaar een aandeel op procentbasis (bijv. 50%, 30%, 20%) in het hele pand, niet in een specifiek fysiek deel.

Op de akte staan alle mede-eigenaren vermeld met hun respectievelijke aandelen. Beslissingen over het pand – zoals verkoop, renovaties of verhuur – vereisen doorgaans instemming van alle aandeelhouders, tenzij anders vastgelegd in een notariële overeenkomst. Deze structuur komt vaak voor bij geërfde panden, gezamenlijke investeringen of onbebouwde grond waar verdeling onpraktisch is.

Belangrijkste kenmerken:

  • Geen fysieke verdeling: Aandelen zijn abstracte percentages, niet gekoppeld aan specifieke kamers of gebieden.
  • Gezamenlijke aansprakelijkheid: Alle mede-eigenaren delen verantwoordelijkheden (bijv. belastingen, onderhoud) naar rato van hun aandeel.
  • Beperkingen bij overdracht: De verkoop van een aandeel kan toestemming van andere eigenaren vereisen, afhankelijk van de voorwaarden in de akte.

Dit systeem verschilt van kat irtıfağı (vloerrecht) of müstakil tapu (zelfstandige akte), waarbij eigendom gekoppeld is aan afzonderlijke eenheden of losstaande panden.

Turkse term Nederlandse vertaling Opmerkingen
Hisseli tapu Gedeelde eigendomsakte Primaire term voor eigendom op procentbasis.
Paylı mülkiyet Gemeenschappelijk eigendom Juridische term voor gedeelde eigendomsrechten (breder dan hisseli tapu).
Ortak tapu Gezamenlijke akte Informele, spreektaalvariant.
Müşterek tapu Gemeenschappelijke akte Oudere term, zelden gebruikt in moderne transacties.
Hisse senedi Aandeelbewijs Document dat het individuele aandeel aantoont (niet de akte zelf).
Image
Wat is hisseli tapu? Gedeelde eigendom in Turkije

Gedeeld eigendomsbewijs met vastgestelde aandelen.

Hisseli tapu is een type eigendomsbewijs in Turkije dat gedeeld eigendom aangeeft. Elke eigenaar bezit een specifiek aandeel (hisse) van het onroerend goed, vaak uitgedrukt als percentage (bv. 1/2 of 50%).

Dit systeem komt veel voor bij geërfde panden, gezamenlijke aankopen of wanneer een woning onder meerdere partijen wordt verdeeld. Elke mede-eigenaar heeft rechten evenredig aan zijn aandeel, maar beslissingen (bv. verkoop, renovatie) vereisen meestal unanieme of meerderheidsinstemming.

In tegenstelling tot alleen eigendom (kat mülkiyeti voor appartementen) geeft hisseli tapu geen exclusief gebruik van een specifiek deel, tenzij dit juridisch is vastgelegd. Geschillen kunnen ontstaan als mede-eigenaren het niet eens zijn over gebruik of verkoop.

Ja, maar met juridische voorwaarden en beperkingen.

Buitenlanders mogen een woning met hisseli tapu kopen in Turkije, mits ze voldoen aan de algemene voorwaarden (bijv. wederkerigheidsregels voor hun nationaliteit). Het aandeel (hisse) dat wordt gekocht, moet binnen de Turkse limieten voor buitenlands eigendom vallen (maximaal 30 hectare landelijk).

Het proces vereist controle bij het Kadaster (Tapu Dairesi) op beslagen of geschillen. Medeeigenaren moeten de verkoop van een deel goedkeuren, tenzij het aandeel zelfstandig verkoopbaar is. Voor panden in militaire zones blijft veiligheidstoestemming verplicht.

Let op: sommige banken zijn terughoudend met financiering voor hisseli tapu-panden vanwege hogere geschillenrisico’s. Controleer altijd de juridische status van het aandeel voor aankoop.

Gebruik, verkoop en inkomstenrechten naar evenredigheid van uw aandeel.

Bij een hisseli tapu heeft elke mede-eigenaar rechten die gebaseerd zijn op zijn of haar aandeel (hisse). Deze omvatten:

Gebruik: Recht op evenredig gebruik van de woning (bijv. een aandeel van 30% geeft recht op 30% van de gebruikstijd/ruimte). Exclusief gebruik vereist een aparte overeenkomst.

Verkoop/overdracht: Eigenaars mogen hun aandeel verkopen of overdragen, tenzij dit door eerdere contracten wordt beperkt. Medebezitters kunnen voorkeursrecht (recht van eerste weigering) hebben.

Inkomsten/huur: Huurinkomsten of winst uit verkoop worden naar rato van het aandeel verdeeld. Geschillen over verdeling worden via de rechter opgelost.

Besluitvorming: Grote wijzigingen (bijv. sloop) vereisen meestal instemming van alle mede-eigenaars. Kleine reparaties kunnen met meerderheid worden goedgekeurd.

Gedeelde vs. onafhankelijke eigendomsstructuren in Turkse onroerend goed.

Hisseli tapu en kat mülkiyeti (appartementseigendom) zijn twee verschillende juridische eigendomsvormen in Turkije:

Hisseli tapu: Gedeelde eigendom van één vastgoedobject (bijv. een villa of stuk land). Elke eigenaar bezit een aandeel (hisse) van het geheel, zonder exclusieve zones tenzij schriftelijk overeengekomen.

Kat mülkiyeti: Zelfstandige eigendom van specifieke eenheden (bijv. een appartement in een flatgebouw). Eigenaren hebben volledige rechten op hun unit, plus mede-eigendom van gemeenschappelijke ruimtes (bijv. tuinen).

Belangrijkste verschil: Bij kat mülkiyeti heb je exclusief gebruik van een afgebakende ruimte, terwijl hisseli tapu dit niet biedt – tenzij mede-eigenaars een gebruikersovereenkomst opstellen. Omzetting van hisseli tapu naar kat mülkiyeti is mogelijk voor geschikte panden (bijv. opgedeelde gebouwen).

Conflicten, beperkte controle en moeilijkheden bij doorverkoop.

Het kopen van een hisseli tapu-pand in Turkije brengt specifieke risico’s met zich mee:

Geschillen: Medeeigenaren kunnen het oneens zijn over gebruik, verkoop of onderhoud. Juridische procedures kunnen beslissingen blokkeren of verkopen tegenhouden.

Beperkte controle: Grote wijzigingen (bijv. verbouwingen) vereisen vaak instemming van alle of de meeste medeeigenaren, wat projecten kan vertragen.

Doorverkoop moeilijk: Aandelen zijn lastiger te verkopen dan hele panden. Kopers schuwen vaak gedeeld eigendom door erfeniskwesties of juridische ingewikkeldheid.

Financiële risico’s: Als één medeeigenaar belastingen of schulden niet betaalt, kunnen anderen te maken krijgen met beslag op het hele pand.

Erfrechtproblemen: Aandelen kunnen bij overerving verder versnipperen, wat toekomstige conflicten vergroot. Controleer altijd de geschillengeschiedenis in het Kadaster.

Lees ook

Top