Hva er hisseli tapu? Felles eierskap av eiendom i Tyrkia

Felles eierskap med definerte andeler på eiendomsskjøte.

Hisseli tapu er en type eiendomsskjøte i Tyrkia som angir delt eierskap. Hver eier besitter en spesifikk andel (hisse) av eiendommen, ofte uttrykt som en prosentandel (f.eks. 1/2 eller 50 %).

Dette systemet er vanlig ved arv, felleskjøp eller når en eiendom deles mellom flere parter. Hver medeier har rettigheter i forhold til sin andel, men beslutninger (f.eks. salg eller oppussing) krever som regel enstemmig eller flertallsgodkjenning.

I motsetning til enkelteierskap (kat mülkiyeti for leiligheter) gir ikke hisseli tapu eksklusiv bruk av en bestemt del – med mindre det er juridisk avtalt. Konflikter kan oppstå hvis medeierne er uenige om bruk eller salg av eiendommen.

Ja, men med visse juridiske betingelser.

Utenlandske statsborgere kan kjøpe eiendom med hisseli tapu i Tyrkia, forutsatt at de oppfyller generelle krav (f.eks. gjensidighetsregler for deres nasjonalitet). Andelen (hisse) som kjøpes må overholde Tyrkias grenser for utenlandsk eierskap (maks 30 hektar nasjonalt).

Prosessen krever kontroll i grunnboken (Tapu Dairesi) for heftelser eller tvister. Medeiere må godkjenne salg av en andel, med mindre andelen kan selges uavhengig. Militær godkjenning kreves fortsatt for eiendommer i restriksjonssoner.

Merk: Noen banker kan nøle med å finansiere eiendommer med hisseli tapu på grunn av høyere tvisterisiko. Sjekk alltid andelens juridiske status før kjøp.

Proporsjonale bruk-, salgs- og inntektsrettigheter for sameiere.

Med hisseli tapu har hver sameier rettigheter basert på sin andel (hisse). Disse inkluderer:

Bruk: Rett til å bruke eiendommen proporsjonalt (f.eks. 30 % andel gir rett til 30 % av brukstid/areal). Eksklusiv bruk krever separat avtale mellom partene.

Salg/overføring: Sameiere kan selge eller overføre sin andel, med mindre det er begrenset av tidligere kontrakter. Andre sameiere kan ha forkjøpsrett (førsterekkefølge ved salg).

Inntekt/leie: Leieinntekter eller fortjeneste fra salg deles etter andel. Tvister om fordeling avgjøres i retten.

Beslutninger: Store endringer (f.eks. rivning) krever vanligvis samtykke fra alle sameiere. Mindre reparasjoner kan godkjennes med flertallsvedtak.

Felles eierskap vs. selvstendig enhetsrett – hva passer deg?

Hisseli tapu og kat mülkiyeti (andelseie vs. sameie) er to ulike juridiske eierskapsformer i Tyrkia:

Hisseli tapu: Felles eierskap av én eiendom (f.eks. en villa eller tomt). Hver eier eier en andel (hisse) av hele eiendommen, uten eksklusive rettigheter til bestemte områder – med mindre avtalt.

Kat mülkiyeti: Selvstendig eierskap av konkrete enheter (f.eks. en leilighet i et boligkompleks). Eiere har full rett til sin enhet, pluss felles rettigheter til områder som hager eller oppkjørsel.

Hovedforskjellen: Med kat mülkiyeti har du eksklusiv bruk av din enhet, mens hisseli tapu ikke gir dette – med mindre medeiere inngår en bruksavtale. Det er mulig å omgjøre hisseli tapu til kat mülkiyeti for kvalifiserte eiendommer (f.eks. oppdelte bygninger).

Tvister, begrenset kontroll og utfordringer ved videresalg.

Å kjøpe hisseli tapu-eiendom i Tyrkia medfører spesifikke risikoer:

Tvister: Medeiere kan være uenige om bruk, salg eller vedlikehold. Rettssaker kan stoppe beslutninger eller blokkere salg.

Begrenset kontroll: Store endringer (f.eks. renoveringer) krever godkjenning fra alle eller flertallet av medeierne, noe som kan forsinke prosjekter.

Utfordringer ved videresalg: Andeler er vanskeligere å selge enn hele eiendommer. Kjøpere kan unngå andeler på grunn av arve- eller juridiske komplikasjoner.

Økonomiske risikoer: Hvis én medeier misligholder skatter eller gjeld, kan de andre risikere pant i hele eiendommen.

Arveproblemer: Andeler kan deles ytterligere ved arv, noe som øker risikoen for fremtidige tvister. Sjekk alltid eiendomens tvistehistorikk i grunnboken.

Kjøp ut andeler eller søk rettslig deling for å få fullt eierskap.

For å omgjøre hisseli tapu til eneeie i Tyrkia må alle andre andeler fjernes. Vanlige metoder inkluderer:

Utkjøp: Forhandle om å kjøpe alle medeieres andeler til markedspris for å unngå rettslige utfordringer.

Deling (Taksim): Søk om taksim davası (delingsrettssak) for fysisk oppdeling av eiendommen (f.eks. tomtedeling). Retten kan pålegge deling eller salg hvis medeierne ikke er enige.

Avtale: Medeiere kan frivillig signere en notarbekreftet overføring av andeler til én part.

Merk: Noen eiendommer (f.eks. udelelige bygninger) kan kvalifisere for omgjøring til kat mülkiyeti (seksjonseie) hvis strukturelt mulig. Kontakt en tyrkisk eiendomsadvokat for å vurdere alternativer.

Arvinger overtar andeler, noe som øker fragmenteringen av eiendommen.

Dersom en hisseli tapu-medeier dør i Tyrkia, arves deres andel (hisse) i henhold til tyrkisk arvelov eller testament. Viktige konsekvenser:

Lovlige arvinger: Ektefelle, barn eller foreldre arver andelen automatisk, med mindre et testament bestemmer noe annet. Utenlandske testamente må godkjennes i Tyrkia.

Fragmentering: Andelen kan deles mellom flere arvinger (f.eks. 3 barn som hver arver 10 %), noe som kompliserer fremtidige beslutninger om eiendommen.

Bruksrettigheter: Arvinger får proporsjonale rettigheter, men må være enige med andre medeiere om forvaltning av eiendommen.

Salgsrestriksjoner: Arvinger kan selge sin arvede andel, men medeiere kan ha forkjøpsrett. Arveavgift (1–30 %) påløper basert på arvingens slektskap til den avdøde.

Standard eiendomsskatt betales per andel for hisseli tapu.

Eiere av hisseli tapu i Tyrkia betaler de samme eiendomsskattene som eneeiere, men beregnet proporsjonalt per andel. Viktige avgifter inkluderer:

Årlig eiendomsskatt (Emlak Vergisi): Beregnes ut fra andelens skattemessige verdi, avhengig av eiendomstype (bolig/næringslokaler) og beliggenhet.

Tinglysingsgebyr (Tapu Harcı): En prosentandel av oppgitt salgsverdi ved overføring av en andel.

Kapitalgevstskatt: Ved salg av andel innen 5 år etter kjøp, ligger skattesatsen mellom 15 % og 35 % på fortjenesten (unntak gjelder for primærboliger).

Arveavgift: 1 %–30 % av andelens verdi for arvinger, avhengig av slektskap til avdøde.

Medeiere er solidarisk ansvarlige for ubetalte skatter på hele eiendommen, ikke bare sin egen andel.