2Base base
0

Что такое арса (arsa) в турецкой недвижимости: значение и особенности

Словарь турецкой недвижимости
Image

Арса — турецкий термин, обозначающий незастроенный земельный участок, предназначенный для строительства или инвестиций. Это территория без построек, но с юридическим разрешением под жилую, коммерческую, сельскохозяйственную или смешанную застройку.

В Турции arsa — ключевая категория на рынке недвижимости, отличающаяся от arsa üzeri bina (земля с постройкой) или konut (готовое жильё). Стоимость участка зависит от локации, градостроительного статуса (imar durumu), площади (в м²) и наличия инфраструктуры (дороги, коммуникации).

Иностранцы часто покупают arsa для строительства вилл, сельскохозяйственных проектов или долгосрочных вложений. Права собственности фиксируются в тапу (кадастровом реестре), а перед покупкой важно проверить юридический статус участка (например, hisseli arsa — долевой участок).

Важно: arsa не включает участки с существующими постройками (если их не снесли). Всегда уточняйте imar planı (план зонирования), чтобы подтвердить возможность строительства.

Термин на турецком Перевод на русский Примечания
Arsa Земельный участок, пустой участок Общее название незастроенной земли.
İmar parseli Участок под застройку Земля, утверждённая для строительства по муниципальным планам.
Tarım arazisi Сельскохозяйственная земля Участок для фермерства; действуют ограничения.
Hisseli arsa Долевой участок Земля с несколькими совладельцами (например, наследуемые доли).
Boş arsa Пустой участок Подчёркивает отсутствие построек или улучшений.
Konut arsası Участок под жильё Специально зонирован для строительства домов.
Ticari arsa Коммерческий участок Предназначен для бизнеса, магазинов или офисов.
Image
Что такое арса (arsa) в турецкой недвижимости: значение и особенности

Да, при соблюдении принципа взаимности и правил зонирования.

Иностранцы могут приобретать арса в Турции, если их страна разрешает гражданам Турции покупать землю на своей территории (принцип взаимности). Запрещены военные зоны (askeri yasak bölgeler) и некоторые сельские районы.

Основные требования: действующий загранпаспорт, налоговый номер (vergi numarası) и разрешение от Губернаторства для ограниченных регионов. Для сельскохозяйственных участков свыше 30 гектаров нужны дополнительные разрешения. Уточняйте условия в Tapu Office.

Imarlı — земля с разрешённым зонированием; imar dışı — без него.

Imarlı arsa — это участок с утверждённым планом зонирования, на котором разрешено строительство в соответствии с муниципальными нормами (например, жилые или коммерческие объекты). Такие земли обычно имеют развитую инфраструктуру: дороги, коммуникации. İmar dışı arsa не имеет официального зонирования, и строительство на ней запрещено, если только статус не изменится.

Покупка imar dışı arsa связана с рисками: в будущем зонирование может как разрешить, так и запретить застройку. Перед покупкой обязательно проверьте imar durumu (статус зонирования) через Tapu Office или муниципалитет.

Арса — это неосвоенный земельный участок в Турции, предназначенный для застройки или инвестиций.

Арса — это свободный или неосвоенный земельный участок в Турции, официально предназначенный для строительства или инвестиций. Классификация arsa регулируется системой Турк Тапу (Кадастровый реестр) на основе зонирования: жилая (конут арсасы), коммерческая (тиджари арса) или сельскохозяйственная (тарым арсасы).

Статус зонирования определяет разрешённое использование, плотность застройки и высоту зданий. Муниципалитеты устанавливают правила через категории имарлы (в границах зонирования) или имар дишы (вне зонирования). Перед покупкой всегда проверяйте арсанын имар дуруму (статус зонирования).

Загранпаспорт, налоговый номер и тапу (право собственности).

Для покупки арсы в Турции иностранцам потребуется:

1. Действующий загранпаспорт с переводом (если не на турецком).
2. Vergi numarası (налоговый номер) из налоговой службы.
3. Оформление тапу (права собственности) в Кадастровой палате.
4. Для ограниченных зон: разрешение от губернаторства.

Дополнительно могут понадобиться: kat irtifakı (долевое право на застройку), если участок входит в будущий проект, или imar durumu belgesi (справка о зонировании).

Изменение зонирования, споры о собственности или мошенничество

Покупка арсы без должной проверки чревата рисками:

1. Изменение зонирования: земля imar dışı может никогда не получить разрешение на застройку.
2. Споры о собственности: неурегулированные наследственные дела или мошеннические сделки.
3. Скрытые обременения: долги или юридические претензии на участок.
4. Мошенничество: поддельные тапу или продавцы без полномочий.

Всегда проверяйте тапу в Кадастровой палате, уточняйте imar durumu и подтверждайте личность продавца через нотариуса (noter).

Да, если участок имеет статус imarlı и юридически «чистый»

Турецкие банки принимают arsa в залог по ипотеке при соблюдении условий:

1. Участок должен быть imarlı (разрешён под застройку).
2. В тапу отсутствуют обременения или споры.
3. Кадастровая стоимость (emlak değeri) соответствует требованиям банка по соотношению кредита к стоимости (LTV, обычно 50–70%).

Иностранцам могут предложить более жёсткие условия: повышенный первоначальный взнос или сниженный LTV. Сельскохозяйственные земли (tarım arsası) почти не принимаются. Уточняйте детали в банках, таких как Ziraat, İş Bankası, Garanti.

Наследники получают землю, но могут столкнуться с налогами или ограничениями по зонированию

Согласно турецкому законодательству о наследстве, arsa, принадлежащая иностранцам, переходит наследникам (независимо от гражданства) после смерти владельца. Однако есть нюансы:

1. Налог на наследство (от 1 до 30%) рассчитывается исходя из eminet değeri участка. 2. Ограничения по зонированию сохраняются — наследники не могут изменить imar durumu без одобрения властей. 3. Иностранным наследникам необходимо оформить tapu на своё имя и получить турецкий налоговый номер (если его нет).

Споры между наследниками могут заблокировать использование земли до разрешения в суде.

Требуется изменение *imar planı* и одобрение муниципалитета.

Перевод arsa (особенно imar dışı) в участок под застройку включает:

1. Изменение зонирования: подача заявки в муниципалитет на пересмотр imar planı (например, с сельскохозяйственного на жилое). 2. Соблюдение инфраструктурных норм: обеспечение дорог, коммуникаций и экологических требований. 3. Получение разрешений: одобрение от Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Министерства окружающей среды и урбанизации).

Процесс занимает от 12 до 36 месяцев и может потребовать уплаты сборов или передачи части земли муниципалитету. Не все участки imar dışı подлежат переводу.

Применяются налог на прирост капитала и нотариальные сборы.

При продаже арса в Турции предусмотрены следующие платежи:

1. Налог на прирост капитала: от 15 до 35% с прибыли, если продажа осуществлена в течение 5 лет (освобождение для физлиц после 5 лет владения). 2. Госпошлина за тапу: 3. Нотариальные услуги: 4. Комиссия агента.

Иностранным продавцам необходимо декларировать доход в своей стране (возможно применение соглашений об избежании двойного налогообложения). Всегда сохраняйте квитанции об обновлении eminet değeri.

Читайте также

Top