2Base base
0

Hisseli tapu nedir? Türkiye’de paylı mülkiyet rehberi

Türkçe Emlak Kelime Bilgisi
Image

Hisseli tapu, Türkiye’de birden fazla kişinin aynı gayrimenkul üzerinde paylı mülkiyet sahibi olduğu bir tapu türüdür. Standart kat mülkiyeti (bağımsız bölüm mülkiyeti) sisteminden farklı olarak, bu yapıda mülk fiziksel olarak ayrı, hukuki bağımsız birimlere bölünmez. Bunun yerine, her ortak mülkün tamamında yüzde bazında bir paya (örneğin %50, %30, %20) sahiptir, belirli bir alana değil.

Tapu kaydında tüm ortakların isimleri ve payları belirtilir. Mülkle ilgili kararlar (satış, tadilat, kiralama gibi) genellikle tüm paydaşların oybirliği ile alınmalıdır; noterde düzenlenmiş özel bir anlaşma yoksa. Bu sistem, özellikle miras yoluyla geçen mülklerde, ortak yatırımlarda veya bölünmesi pratik olmayan arsalarda sıkça görülür.

Hisseli tapunun temel özellikleri:

  • Fiziksel bölünme yok: Paylar soyut yüzde oranlarıdır, belirli odalar veya alanlarla ilişkilendirilmez.
  • Ortak sorumluluk: Tüm paydaşlar, vergiler ve bakım gibi yükümlülükleri payları oranında üstlenir.
  • Devir kısıtlamaları: Pay satışı, tapu şartlarına bağlı olarak diğer ortakların onayını gerektirebilir.

Bu sistem, kat irtıfağı (kat karşılığı irtifak hakkı) veya müstakil tapu (bağımsız tapu) gibi yapılardan farklıdır; çünkü bu durumlarda mülkiyet belirli birimlere veya bağımsız mülklere bağlıdır.

Türkçe Terim İngilizce Karşılığı Açıklama
Hisseli tapu Shared title deed Paylı mülkiyetin ana terimi; yüzde bazlı ortaklığa işaret eder.
Paylı mülkiyet Joint ownership Hukuki terim; hisseli tapudan daha geniş kapsamlıdır.
Ortak tapu Co-owned deed Daha yaygın, resmi olmayan kullanım.
Müşterek tapu Common deed Eski terim; günümüz işlemlerinde nadiren kullanılır.
Hisse senedi Share certificate Bireyin payını kanıtlayan belge (tapu kendisi değil).
Image
Hisseli tapu nedir? Türkiye’de paylı mülkiyet rehberi

Paylı mülkiyet sisteminde belirlenmiş oranlara sahip tapu türü.

Hisseli tapu, Türkiye’de birden fazla kişinin aynı gayrimenkul üzerinde paylı mülkiyetini gösteren tapu türüdür. Her sahibin, mülk üzerindeki belirli bir hissesi (örneğin %50 veya 1/2 gibi) bulunur.

Bu sistem genellikle miras yoluyla geçen mülklerde, ortak satın alımlarda veya birden fazla kişi arasında paylaştırılan gayrimenkullerde kullanılır. Her paydaş, sahip olduğu orana göre haklara sahiptir; ancak satış, tadilat gibi kararlar çoğunluk veya oybirliği gerektirebilir.

Kat mülkiyeti (daireler için) gibi tek başına mülkiyetin aksine, hisseli tapuda her paydaşın belirli bir bölümü özel olarak kullanma hakkı yoktur – ancak yasal anlaşma ile düzenlenebilir. Paydaşlar arasında kullanım veya satış konusunda anlaşmazlık çıkması durumunda hukuki sorunlar yaşanabilir.

Evet, ancak yasal koşullara dikkat edilmeli.

Yabancılar, hisseli tapu ile mülk satın alabilir, ancak genel uygunluk koşullarını (örneğin, vatandaşlıklarına göre karşılıklılık ilkesi) sağlamaları gerekir. Satın alınan hisse, Türkiye’nin yabancı mülkiyet sınırlarına (ülke genelinde en fazla 30 hektar) uygun olmalıdır.

Süreçte, Tapu Dairesi’nde ipotek veya uyuşmazlık kontrolü yapılması şarttır. Paydaşların onayı, hissenin bağımsız olarak satılabilir olması durumunda aranmayabilir. Askeri yasak bölgelerdeki mülkler için ise yine güvenlik izni gereklidir.

Not: Bazı bankalar, hisseli tapulu mülkler için kredi vermekte tereddüt edebilir, çünkü uyuşmazlık riski daha yüksektir. Satın almadan önce hissenin hukuki durumunu mutlaka teyit edin.

Kullanım, satış ve gelir hakları hisse oranına göre belirlenir.

Hisseli tapu kapsamında, her ortak malik hissesine göre belirli haklara sahiptir. Bu haklar şunları içerir:

Kullanım: Mülk, hisse oranına göre paylaşılır (örneğin %30 hisse, kullanım süresinin veya alanının %30’una hak verir). Özel kullanım için ayrı bir anlaşma gereklidir.

Satış/Devir: Malikler hisselerini satabilir veya devredebilir, ancak önceden yapılan sözleşmelerle kısıtlanmamışsa. Diğer ortakların öncelikli satın alma hakkı (şuf’a) olabilir.

Gelir/Kira: Kira gelirleri veya satış kazançları hisse oranına göre paylaştırılır. Paylaşımda anlaşmazlık çıkarsa mahkeme kararıyla çözülür.

Karar Alma: Büyük değişiklikler (örneğin yıkım) genellikle tüm ortakların onayını gerektirir. Küçük onarımlar için çoğunluk kararı yeterli olabilir.

Paylı mülkiyet ile bağımsız mülkiyet yapılarının karşılaştırması.

Hisseli tapu ve kat mülkiyeti, Türkiye’de farklı hukuki yapılar sunar:

Hisseli tapu: Tek bir mülkün (örneğin villa veya arsa) paylı mülkiyeti. Her ortak, mülkün belli bir hissesine sahiptir; özel kullanım alanları ancak anlaşmayla belirlenir.

Kat mülkiyeti: Belirli birimlerin (örneğin apartman dairesi) bağımsız mülkiyeti. Sahipler, kendi birimlerini tamamen kontrol ederken, ortak alanlar (bahçe, asansör vb.) paylaşılır.

Temel fark: Kat mülkiyeti, tanımlı bir alanın özel kullanımını garanti eder; hisseli tapuda ise kullanım hakları ancak ortaklar arası sözleşmeyle düzenlenir. Uygun koşullarda (örneğin bölünmüş binalar), hisseli tapudan kat mülkiyetine geçiş mümkündür.

Anlaşmazlıklar, sınırlı kontrol ve satış zorlukları.

Türkiye’de hisseli tapu ile mülk satın almak belirli riskler taşır:

Anlaşmazlıklar: Ortak malikler, kullanım, satış veya bakım konusunda anlaşamazlık yaşayabilir. Hukuki süreçler kararları askıya alabilir veya satışları engelleyebilir.

Sınırlı kontrol: Büyük değişiklikler (örn. tadilat) tüm veya çoğu ortak malikin onayını gerektirir. Bu da projelerin gecikmesine neden olabilir.

Satış zorlukları: Tam mülklere kıyasla hisseler daha zor satılır. Alıcılar, miras veya hukuki karmaşıklıklar nedeniyle hisselerden kaçınabilir.

Finansal riskler: Bir ortak malik vergi veya borçlarını ödemediğinde, diğerleri tüm mülk üzerinde haciz riskiyle karşı karşıya kalabilir.

Miras sorunları: Hisseler miras yoluyla daha da bölünebilir ve gelecekteki anlaşmazlıkları artırabilir. Tapu Sicil Müdürlüğü’nden mülkün anlaşmazlık geçmişini mutlaka kontrol edin.

Diğerlerine de göz atın

Top