English
Turkish
Other
Kat mülkiyeti kanunu nedir? 634 sayılı yasa rehberi
Kat mülkiyeti kanunu, Türkiye’de apartman, ofis veya iş yeri gibi çoklu bağımsız birimlerden oluşan binalardaki mülkiyet, yönetim ve paylaşım kurallarını düzenleyen hukuki çerçevedir.
634 sayılı Kanun olarak yürürlüğe giren bu düzenleme, binadaki bağımsız bölümlerin (ör. daireler) ayrı ayrı sahiplenilebilmesini, ortak alanların (merdivenler, bahçeler, asansörler gibi) ise müştereken yönetilmesini sağlar. Türkiye’deki emlak işlemlerinde kritik öneme sahiptir ve bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını şu şekilde belirler:
• Her birimin ayrı tapu ile bağımsız mülkiyet hakkının tanınması.
• Ortak giderlerin (bakım, onarım vb.) yönetim planı üzerinden paylaşım kuralları.
• Kat malikleri kurulunun (site yönetimi) nasıl oluşturulacağına dair prosedürler.
• Mülkiyetin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne kayıt şartları.
Kat mülkiyeti kapsamındaki tüm gayrimenkullerde geçerli olan bu yasa, mülkiyet yapılarında netlik sağlar ve anlaşmazlıkların çözümünde hukuki dayanak oluşturur. Tapuda, çoklu birimli mülkiyet haklarının temeli olarak referans gösterilir.
| Türkçe Terim | İngilizce Karşılığı | Açıklama |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti | Condominium ownership | Ortak kullanıma açık bir binadaki bağımsız birimin ayrı mülkiyeti. |
| Kat mülkiyeti kanunu | Condominium Ownership Law | Çoklu birimli mülkiyetleri düzenleyen 634 sayılı yasa. |
| Yönetim planı | Management plan | Ortak kurallar ve gider paylaşımını belirleyen belge. |
| Kat malikleri kurulu | Homeowners’ association | Bağımsız bölüm sahiplerinin ortak çıkarlarını temsil eden organ. |
| Bağımsız bölüm | Independent unit | Ayrı mülkiyete tabi bölüm (ör. daire, dükkan). |
| Ortak alan | Common area | Tüm birim sahiplerinin kullanımına açık alanlar (koridorlar, bahçeler). |
| Tapu | Title deed | Mülkiyetin resmi belgesi. |
Türkiye’deki Kat Mülkiyeti Kanunu’nun basit ve anlaşılır açıklaması.
Kat Mülkiyeti Kanunu (634 Sayılı Kanun), Türkiye’de apartman, iş yeri veya dükkân gibi bağımsız bölümlerin ve ortak alanların (merdivenler, bahçeler, çatılar) mülkiyetini düzenleyen yasal çerçevedir.
Kanun, mülkiyet haklarını, bakım sorumluluklarını ve anlaşmazlıkların çözümünü netleştirir. Konut, ticari veya karma kullanımlı tüm çok katlı binaları kapsar. Yabancı alıcılar da Türkiye’de emlak satın alırken veya yönetirken bu kurallara uymak zorundadır.
Türkiye’de gayrimenkul alan yabancılar için yasal detaylar.
Yabancı alıcılar, Türkiye’de mülkiyet hakkı elde etmek için Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında taşınmazlarını tescil ettirmelidir. Kanun şu gereklilikleri getiriyor:
Tapu, bağımsız bölümün (ör. daire numarası) ve ortak alanlardaki payın açıkça belirtildiği bir belge olmalıdır. Yabancılar, Türk vatandaşlarıyla aynı haklara sahiptir, ancak ek tapu işlemlerine (ör. bazı bölgelerde askerî izin) uymak zorundadır.
Kanun ayrıca aidat ödemeleri, tadilat ve komşular veya yöneticilerle yaşanabilecek anlaşmazlıkları da düzenler. Kurallara uymamak, cezai yaptırımlar veya hukuki sorunlara yol açabilir.
Yöneticilerin ve apartman yönetim kurullarının görevleri nelerdir?
Binalar şu şekilde yönetilir:
1. Yönetici: Apartman sakinleri (veya bir yönetim şirketi) tarafından atanır. Günlük işleri yürütür, aidat toplar ve kuralları uygular. Bir site sakini veya profesyonel olabilir.
2. Yönetim Kurulu: Apartman sakinleri tarafından seçilir. Büyük kararlar (örneğin tadilat, bütçe onayı) için yetkilidir. Toplantılarda çoğunluk (genellikle %50+1 kat malik) gerekir.
Yapısal değişiklikler veya yüksek maliyetli projeler için 2/3 çoğunluk oyu şarttır. Yabancı malikler oy kullanabilir, ancak toplantılarda Türkçe konuşan bir temsilciye ihtiyaç duyabilir.
Yasal hiyerarşi: Kanun mu, özel anlaşmalar mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu ulusal bir yasadır ve özel satış sözleşmelerinin önüne geçer. Örneğin:
Sözleşmede bir mal sahibinin aidat ödemekten muaf olduğu yazsa bile, yasa ödeme zorunluluğu getirir. Benzer şekilde, ortak alan kullanımını (örneğin bahçeye erişimi engelleme) kısıtlayan maddeler, yasa ile çatışırsa geçersizdir.
Ancak sözleşmelere, yasada yer almayan ek detaylar (örneğin mobilya dahil olup olmadığı) eklenebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygunluğu sağlamak için sözleşmeleri mutlaka bir Türk avukatına kontrol ettirin.
Ortak mülkiyetlerdeki uyuşmazlıkların yasal çözüm yolları.
Aidat, tadilat veya gürültü gibi anlaşmazlıklarda izlenecek süreç şöyledir:
1. Arabuluculuk: 2019’dan beri zorunlu. Tarafsız bir arabulucu, maliklerin uzlaşmasını sağlar. Masraflar eşit paylaşılır.
2. Mahkeme süreci: Arabuluculuk başarısız olursa, dava Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşınır. Kararlar Kat Mülkiyeti Kanunu ve pay oranlarına göre verilir.
Yabancı malikler Türk avukat tutmalı ve belgeleri tercüme ettirmelidir. Yargı süreci 6–24 ay sürebilir.
Tek birimli mülklerde kat mülkiyeti kurallarının geçerli olduğu durumlar.
Genellikle hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu, çok katlı binalara (apartmanlar, karma kullanımlı projeler) uygulanır. Ancak bazı istisnalar bulunur:
1. Site içi villalar: Ortak yol, havuz veya güvenlik hizmeti paylaşan villalar, site yönetimi kuralları çerçevesinde benzer düzenlemelere tabi olabilir.
2. Parsellenmiş arsalar: Tek bir arsa bağımsız bölümler halinde bölündüğünde (örneğin dubleksler), ortak alanlar için kanun geçerli olabilir.
Özel arsadaki müstakil evler, yönetimli bir topluluk parçası olmadıkça kanun kapsamı dışındadır. Mülkiyet yapısını doğrulamak için mutlaka tapu incelenmelidir.
Kat irtifakı veya daire mülkiyetinin mirasçılara devri süreci.
Miras kalan gayrimenkuller, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Türk Miras Hukuku kapsamındadır. Dikkat edilmesi gerekenler:
1. Tapu devri: Mirasçılar, mahkeme onaylı veraset ilamı ile Tapu Dairesinde mülkiyetin güncellenmesini sağlamalıdır.
2. Ortak mülkiyet: Birden fazla mirasçı varsa, daire ve aidat yükümlülükleri paylaşılır; ancak taksim (bölüşüm) yapılırsa bu durum değişir.
3. Yabancı mirasçılar: Türk vatandaşı olmayan mirasçılar, alıcıların tabi olduğu kurallara (ör. askerî izin gerektiğinde) uymak zorundadır.
Yasalara aykırılık durumunda karşılaşılan hukuki sonuçlar.
Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uymamak çeşitli cezalara neden olur. İhlalin türüne göre değişen yaptırımlar şunlardır:
1. Aidat ödememek: Gecikme faizi, su/elektrik kesintisi veya dava yoluna gidilebilir. Mahkeme, borcun ödenmemesi durumunda mal varlığına el koyabilir.
2. İzin almadan değişiklik yapmak: Ortak alanları veya taşıyıcı sistemleri onay almadan değiştirmek, geri alma zorunluluğu veya para cezasına yol açabilir.
3. Gürültü/rahatsızlık: Para cezası veya yargı kararıyla yasak getirilebilir.
Yabancı gayrimenkul sahipleri de aynı cezalara tabidir. Türk mahkemelerinde ‘kanunu bilmemek’ mazeret olarak kabul edilmez.
