Türkiye’de kentsel dönüşüm: Emlak sahipleri için rehber

Türkiye’de devlet önderliğinde yürütülen kent yenileme programı.

Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin depreme dayanıksız, eski veya güvenli olmayan binaları yıkarak ya da yenileyerek kentleri modernize etmeyi hedefleyen büyük ölçekli bir girişimdir. 6306 sayılı Kanun (2012) kapsamında hayata geçirilen program, altyapıyı güçlendirmek, güvenliği artırmak ve yaşam standartlarını yükseltmeyi amaçlıyor.

Mülk sahipleri için bu süreç, binalarının riskli alan içinde olması durumunda yıkım, yeniden inşa veya zorunlu iyileştirme anlamına gelebiliyor. Projeler genellikle devlet, yerel belediyeler veya TOKİ (Toplu Konut İdaresi) liderliğinde yürütülüyor; bazı durumlarda tazminat veya yeni konutlar sunulabiliyor.

Resmî risk haritalarını ve belediye duyurularını kontrol edin.

Kentsel dönüşüm bölgelerindeki gayrimenkuller şu yollarla belirlenir:

1. Risk değerlendirmeleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yerel belediyeler tarafından yapılır. Özellikle deprem riski yüksek alanlar önceliklidir.

2. Resmî Gazete’de yayımlanan kentsel dönüşüm alanları listeleri. Belediyeler ayrıca web sitelerinde veya etkilenmiş binaların yakınında fiziksel duyurular yapar.

3. TOKİ’nin proje haritaları (çevrimiçi erişilebilir) devam eden veya planlanan dönüşümleri gösterir. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden yapılan tapu sorgulaması ile emlağınızın işaretlenip işaretlenmediğini öğrenebilirsiniz.

Yıkım, yeniden inşa veya zorunlu güçlendirme işlemleri uygulanabilir.

Binasınız kentsel dönüşüm kapsamına alındığında, süreç genellikle şu adımları izler:

1. Bildirim: Mal sahipleri, belediye veya TOKİ’den projenin kapsamı ve takvimi hakkında resmi bir ihbar alır.

2. Sunulan seçenekler:
– Yeniden inşa: Bina yıkılır ve yerine yenisi yapılır. Sahiplere genellikle aynı konumda (metrekarede ayarlamalar olabilir) yeni bir daire verilir.
– Tazminat: Yeniden inşa mümkün değilse, nakdi tazminat veya alternatif bir mülk sunulabilir.
– Güçlendirme: Bazı binalar, güvenlik standartlarını karşılamak üzere güçlendirilebilir.

3. Hukuki süreç: Sahipler, değerlendirmeyle anlaşmazlık durumunda itiraz edebilir. Uyulmaması halinde zorunlu yıkım uygulanabilir.

Evet, ancak belirli hukuki ve prosedürel şartlar geçerlidir.

Yabancı gayrimenkul sahipleri, Türkiye’deki kentsel dönüşüm projelerinde Türk vatandaşlarıyla aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir. Ancak dikkat edilmesi gereken temel noktalar şunlardır:

1. Vekâletname (POA): Yurt dışındaysanız, belgeleri imzalamak veya toplantılara katılmak için Türk avukat veya temsilci atamanız ve noter onaylı vekâletname düzenlemeniz kritik öneme sahiptir.

2. Vergi yükümlülükleri: Tazminat veya yeni mülk edinimi, 5 yıl içinde satışta sermaye kazancı vergisi veya yerine geçen konutlarda KDV muafiyeti gibi durumları tetikleyebilir.

3. Dil engeli: Tüm resmi yazışmalar Türkçedir. Tercüman veya hukuk danışmanı çalıştırmak önerilir.

4. Banka hesabı zorunluluğu: Tazminat ödemeleri yalnızca Türkiye’deki banka hesaplarına yapılır. Bunun için yabancı vergi numarası (yabancı vergi kimlik no) gereklidir.

Gecikmeler, mali kayıplar veya hukuki anlaşmazlıklar yaşanabilir.

Belirlenmiş bir kentsel dönüşüm bölgesinde emlak satın almak birkaç risk taşır:

1. Proje gecikmeleri: Yeniden inşa süreci 2–5 yıl sürebilir, bu da mal sahiplerini kullanılamaz bir mülk veya kira gelirinden mahrum bırakabilir.

2. Tazminat belirsizlikleri: Piyasa değerlendirmeleri tartışmalı olabilir, bu da beklentilerin altında ödemelere yol açabilir.

3. Hukuki sorunlar: Önceki mal sahipleri miras veya benzeri anlaşmazlıkları çözmemişse, yeni alıcılar bu sorumlulukları devralabilir.

4. Finansman zorlukları: Bankalar, dönüşüm bölgesindeki mülkler için ipotek onayı vermekte tereddüt edebilir.

5. Satışta zorluklar: Aktif kentsel dönüşüm alanlarındaki mülklerin piyasa talebi genellikle düşüktür.

Evet, ancak etkiler projenin aşamasına ve konumuna göre değişir.

Emlak vergisi dönüşüm sonrası değişebilir:

- Değer artışı: Yeni inşa edilen veya yenilenen mülklerin vergi matrahı genellikle yükselir (örn. emlak vergisi—yıllık gayrimenkul vergisi).

- Geçici muafiyetler: Bazı belediyeler, yeniden yapım sürecinde vergi indirimleri sağlayabilir.

Piyasa değeri değişiklikleri:

- Dönüşüm sonrası: Altyapısı iyileştirilen bölgelerde değer artışı görülebilir.

- İnşaat sırasında: Gürültü, toz ve erişim kısıtlamaları nedeniyle değerler geçici olarak düşebilir.

Devlet, belediyeler ve bazen mülk sahipleri maliyetleri paylaşıyor.

Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı çeşitli kaynaklardan sağlanıyor:

1. Devlet ve TOKİ: Büyük ölçekli projeler, özellikle riskli bölgelerde (ör. İstanbul, İzmir) için devlet bütçesinden pay ayrılıyor. TOKİ, özel müteahhitlerle sık sık iş birliği yapıyor.

2. Belediyeler: Yerel yönetimler, kent gelişim fonları veya kamu-özel sektör ortaklıkları (ÖOİ) aracılığıyla katkıda bulunuyor.

3. Mülk sahipleri: - Yenilenen dairelere geçmek isterlerse yeniden inşa maliyetinin bir kısmını ödeyebiliyor. - Faizsiz kredi seçenekleri sunan Ziraat Bankası veya VakıfBank gibi bankalardan dönüşüm için destek alabiliyor.

4. Özel yatırımcılar: Geliştiriciler, bazı durumlarda ek inşaat hakkı (ör. daha fazla kat inşa etme) karşılığında projeleri finanse edebiliyor.

TOKİ, büyük ölçekli kent yenileme ve konut projelerini yönetiyor.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi), Türkiye’nin konut geliştirme kurumu olarak, kentsel dönüşüm sürecinde merkezi bir rol üstleniyor:

- Riskli alanları belirleme: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile iş birliği yaparak deprem riski taşıyan veya yıpranmış bölgeleri tespit ediyor.

- Yeniden inşa sürecini yönetme: Yıkım ve yeniden yapılandırma çalışmalarını koordine ediyor; çoğunlukla anahtar teslimi projeler (örn. İstanbul Fikirtepe) şeklinde gerçekleştiriyor.

- Konut çözümleri sunma: - Yer değiştiren mülk sahiplerine yeni daireler sağlıyor (bazen boyut ayarlamalarıyla). - Uygun fiyatlı konutlar satın almak isteyen dar gelirli ailelere taksitli ödeme seçenekleri sunuyor.

- Özel sektörle iş birlikleri: Yap-İşlet-Devret (YİD) modeli kapsamında müteahhitlerle ortaklık kuruyor.

TOKİ’nin projeleri öncelikle İstanbul, Ankara ve İzmir’de yoğunlaşsa da, küçük şehirler de bu dönüşümden yararlanıyor.

Güçlendirme veya kısmi yenileme seçenekleri bulunuyor.

Kentsel dönüşüm bölgelerindeki tüm binaların yıkılması gerekmiyor. Alternatif çözümler şunları içerir:

1. Güçlendirme (retrofitting): Yapının deprem dayanıklılık standartlarına uygun hale getirilmesi (örn. çelik çerçeve eklenmesi, temel takviyesi). Özellikle tarihi veya kültürel öneme sahip binalar için sıkça tercih edilir.

2. Kısmi yenileme: Tam yıkım olmadan elektrik, tesisat veya yalıtım sistemlerinin modernize edilmesi.

3. Gönüllü uyum için teşvikler:

• Vergi indirimleri – Önleyici güçlendirme yapan maliklere.
• Düşük faizli krediler – Devlet destekli bankalardan.

Ancak, ağır hasarlı veya yönetmeliklere uygun olmayan binalar (örn. kaçak yapılar) genellikle zorunlu yıkıma tabi tutulur.

Kentsel dönüşüm projeleri sırasında kiracılar tahliye veya kira artışıyla karşılaşabilir.

Kentsel dönüşüm bölgelerindeki kiralık konutlar için:

1. Kiracı hakları: - Yıkım nedeniyle tahliye durumunda yazılı ihbar zorunludur (Kira Kanunu No. 6570). - Bazı durumlarda kiracılar taşınma masrafları için tazminat alabilir.

2. Kira değişiklikleri: - Yenileme sonrası kira fiyatları genellikle yükselir (gelişmiş olanaklar nedeniyle). - İnşaat sürecinde, rahatsızlıklar nedeniyle ev sahipleri kiraları düşürebilir kiracıyı tutmak için.

3. Yatırım riskleri: - Proje gecikmeleri boşluk dönemlerini uzatabilir. - Yeni binalarda aidat ücretleri artabilir.