Що таке kentsel dönüşüm (міська трансформація) в Туреччині?

Державна програма оновлення міст у Туреччині.

Kentsel dönüşüm (міська трансформація) — це масштабна ініціатива Туреччини з модернізації міст шляхом знесення або реконструкції старих, сейсмічно небезпечних чи аварійних будівель. Запроваджена за Законом № 6306 (2012 року), вона спрямована на оновлення інфраструктури, підвищення безпеки та покращення умов життя.

Для власників нерухомості це може означати знесення, реконструкцію чи обов’язкове поліпшення будівлі, якщо вона розташована в позначеній зоні ризику. Проєкти часто очолюють уряд, місцеві муніципалітети або TOKİ (Управління житлового розвитку), іноді пропонуючи компенсацію чи нові квартири в обмін.

Перевірте офіційні карти ризиків та оголошення муніципалітетів.

Нерухомість у зонах kentsel dönüşüm визначається за допомогою:

1. Оцінок ризиків від Міністерства навколишнього середовища, урбанізації та зміни клімату або місцевих муніципалітетів. Першочергово враховуються зони високого ризику (особливо сейсмічно небезпечні).

2. Офіційних публікацій у Державному віснику (Resmî Gazete), де вказано позначені зони. Муніципалітети також розміщують повідомлення на своїх сайтах або безпосередньо біля будівель, що підпадають під перетворення.

3. Карт проектів TOKİ (доступні онлайн), які показують поточні або заплановані трансформації. Перевірка tapu (витягу з реєстру) у Кадастровому управлінні допоможе підтвердити, чи позначена ваша нерухомість.

Знесення, реконструкція або обов’язкове зміцнення будівлі.

Якщо ваш будинок потрапив під програму kentsel dönüşüm, процес зазвичай включає такі етапи:

1. Повідомлення: Власники отримують офіційний лист від муніципалітету або TOKİ з деталями проекту та графіком робіт.

2. Варіанти на вибір:

• Реконструкція: Будинок зносять і будують новий. Власники можуть отримати квартиру на тому ж місці (часто з коригуванням площі).
• Кompенcaція: Якщо реконструкція неможлива, пропонують грошову виплату або альтернативну нерухомість.
• Зміцнення: Деякі будинки модернізують для дотримання норм безпеки.

3. Юридичний процес: Власники можуть оскаржити рішення, якщо не згодні з оцінкою. Відмова від співпраці може призвести до примусового знесення.

Так, але з дотриманням певних юридичних та процедурних вимог.

Власники нерухомості-іноземці мають ті самі права та обов’язки, що й громадяни Туреччини, у проектах kentsel dönüşüm. Однак варто звернути увагу на такі ключові моменти:

1. Довіреність (POA): Якщо ви за кордоном, призначення турецького адвоката чи представника через нотаріально посвідчену довіреність критично важливе для підписання документів або участі в зустрічах.

2. Податкові наслідки: Компенсація або нова нерухомість можуть спричинити податок на приріст капіталу (при продажу протягом 5 років) або звільнення від ПДВ для заміни майна.

3. Мовний бар’єр: Вся офіційна кореспонденція ведеться турецькою. Рекомендується найняти перекладача чи юридичного радника.

4. Банківські рахунки: Компенсаційні виплати здійснюються на турецькі банківські рахунки, для чого потрібен податковий номер для іноземців (yabancı vergi numarası).

Можливі затримки, фінансові втрати або юридичні суперечки.

Купівля нерухомості в зоні kentsel dönüşüm несе кілька ризиків:

1. Затримки проектів: Реконструкція може тривати 2–5 років, залишаючи власників без можливості користуватися майном або отримувати орендний дохід.

2. Невпевненість у компенсаціях: Оцінка ринкової вартості може бути оскаржена, що призведе до нижчих виплат, ніж очікувалося.

3. Юридичні проблеми: Якщо попередні власники не вирішили суперечки (наприклад, спадкові питання), нові покупці можуть успадкувати їхні зобов’язання.

4. Проблеми з фінансуванням: Банки можуть відмовляти в іпотеці для нерухомості в зонах трансформації.

5. Складності з перепродажем: Нерухомість у активних зонах kentsel dönüşüm часто має нижчий попит на ринку.

Так, але наслідки залежать від етапу проекту та локації.

Податки на нерухомість можуть змінитися після перетворення:

- Зростання вартості: новозбудовані або реконструйовані об’єкти часто отримують вищі податкові оцінки (наприклад, emlak vergisi — щорічний податок на нерухомість).

- Тимчасові пільги: деякі муніципалітети пропонують податкові знижки під час реконструкції.

Зміни ринкової вартості:

- Після завершення: оновлені райони можуть підвищитися в ціні завдяки покращеній інфраструктурі.

- Під час будівництва: вартість часто тимчасово знижується через шум, пилюку та обмеження доступу.

Держава, муніципалітети та іноді власники нерухомості ділять витрати.

Фінансування kentsel dönüşüm надходить з кількох джерел:

1. Уряд та TOKİ: держава виділяє бюджети на великомасштабні проєкти, особливо в зонах високого ризику (наприклад, Стамбул, Ізмір). TOKİ часто співпрацює з приватними підрядниками.

2. Муніципалітети: місцеві органи влади вносять кошти через фонди міського розвитку або державно-приватні партнерства (ДПП).

3. Власники нерухомості: – Могуть оплачувати частину витрат на реконструкцію, якщо обирають оновлені одиниці. – Мають право на безвідсоткові кредити від банків, таких як Ziraat Bankası або VakıfBank, для модернізації.

4. Приватні інвестори: девелопери іноді фінансують проєкти в обмін на додаткові права забудови (наприклад, збільшення кількості поверхів).

TOKİ очолює великомасштабні проєкти відновлення міст та житлового будівництва.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) — це Адміністрація житлового будівництва Туреччини, яка відіграє ключову роль у kentsel dönüşüm, зокрема:

- Визначення зон ризику: співпраця з Міністерством навколишнього середовища для оцінки сейсмічно небезпечних або аварійних районів.

- Керування реконструкцією: нагляд за знесенням та відбудовою, часто в рамках під ключ (наприклад, проєкт Fikirtepe в Стамбулі).

- Надання житлових рішень: - Нові одиниці для переселенців (іноді з коригуванням площі). - Продаж доступного житла малозабезпеченим сім’ям у розстрочку.

- Співпраця з приватним сектором: робота з підрядниками за моделлю build-operate-transfer (BOT).

Проєкти TOKİ пріоритетні в Стамбулі, Анкарі та Ізмірі, але охоплюють і менші міста.

Можливі варіанти: зміцнення конструкцій або часткова модернізація

Не всі будівлі в зонах kentsel dönüşüm підлягають знесенню. Альтернативні рішення включають:

1. Зміцнення (güçlendirme): Підвищення сейсмостійкості (наприклад, встановлення металевих каркасів, армування фундаменту). Часто застосовується для історичних або культурно значущих будівель.

2. Частковий ремонт: Оновлення електропроводки, сантехніки або теплоізоляції без повного знесення.

3. Пільги за добровільне дотримання вимог:

• Податкові пільги для власників, які самостійно зміцнюють будівлі.
• Кредити під низькі відсотки від державних банків.

Проте сильно пошкоджені або незаконні споруди (наприклад, самовільне будівництво) зазвичай зносять обов’язково.

Орендарі можуть стикатися з виселенням або зміною орендної плати під час проектів.

Для орендного житла у зонах кентсел доньушюм:

1. Права орендарів: – Власник повинен попередити про виселення через знесення (згідно із Законом про оренду № 6570 Туреччини). – У деяких випадках орендарі можуть отримати компенсацію на переїзд.

2. Зміни орендної плати: – Після реконструкції оренда часто зростає через покращену інфраструктуру. – Під час будівництва власники можуть знижувати оренду, щоб утримати орендарів попри незручності.

3. Інвестиційні ризики: – Періоди простою можуть подовжуватися, якщо проекти затримуються. – У нових будинках можуть бути вищі платежі за обслуговування (aidat).