Що таке hisseli tapu? Спільне право власності на нерухомість у Туреччині

Так, але з урахуванням юридичних нюансів.

Іноземці можуть придбати нерухомість з hisseli tapu в Туреччині, якщо відповідають загальним вимогам (наприклад, принцип взаємності для громадян їхньої країни). Частка (hisse), що купується, не повинна перевищувати лімітів для іноземців (максимум 30 гектарів по всій країні).

Процес передбачає перевірку в Tapu Dairesi на наявність обтяжень чи спорів. Співвласники повинні схвалити продаж частки, якщо вона не є самостійним об’єктом угоди. Для нерухомості в закритих зонах все ще потрібен дозвіл військових.

Важливо: деякі банки можуть відмовити в кредитуванні на нерухомість з hisseli tapu через ризик спорів. Завжди перевіряйте юридичний статус частки перед покупкою.

Пропорційні права на використання, продаж та доходи від нерухомості.

За hisseli tapu кожен співвласник має права відповідно до своєї частки (hisse). До них належать:

Використання: Право на пропорційне використання нерухомості (наприклад, 30% частка дає право на 30% часу/простору). Ексклюзивне використання вимагає окремої угоди.

Продаж/передача: Власники можуть продавати або передавати свою частку, якщо це не заборонено попередніми договорами. Інші співвласники можуть мати переважне право покупки (право першої відмови).

Доходи/оренда: Орендний дохід або прибуток від продажу ділиться відповідно до часток. Спори щодо розподілу вирішуються в суді.

Прийняття рішень: Значні зміни (наприклад, знесення будівлі) зазвичай вимагають згоди всіх співвласників. Дрібний ремонт може потребувати схвалення більшості.

Порівняння спільної та індивідуальної форм власності на нерухомість.

Hisseli tapu та kat mülkiyeti (право власності на квартиру) — це два різні юридичні режими в Туреччині:

Hisseli tapu: спільна власність на один об’єкт (наприклад, віллу чи ділянку). Кожен власник має частку (hisse) у цілому майні, без виділених зон, якщо не домовлено інакше.

Kat mülkiyeti: індивідуальна власність на конкретний об’єкт (наприклад, квартиру в будинку). Власники мають виключні права на свою одиницю та спільні права на загальні зони (наприклад, сад).

Головна відмінність: kat mülkiyeti дозволяє виключне користування визначеним простором, тоді як hisseli tapu — ні (якщо співвласники не уклали угоду про використання). Перехід з hisseli tapu на kat mülkiyeti можливий для відповідних об’єктів (наприклад, розділених будинків).

Спори, обмежений контроль та складності з перепродажем.

Купівля нерухомості з hisseli tapu в Туреччині несе специфічні ризики:

Спори: Співвласники можуть не погоджуватися щодо використання, продажу чи утримання майна. Судові розгляди можуть блокувати рішення або ускладнювати продаж.

Обмежений контроль: Важливі зміни (наприклад, ремонт) вимагають згоди всіх або більшості співвласників, що може затримувати проєкти.

Складності з перепродажем: Частки важче продати, ніж цілісне майно. Покупці часто уникають долей через спадкові чи юридичні складнощі.

Фінансові ризики: Якщо один із співвласників не сплачує податки чи борги, інші можуть стикнутися з арештом всього майна.

Проблеми зі спадщиною: Долі можуть подрібнюватися при успадкуванні, збільшуючи ризик майбутніх конфліктів. Завжди перевіряйте історію спорів щодо нерухомості в Державному кадастрі.

Потрібно викупити частки або оформити судовий поділ майна.

Для переведення hisseli tapu у єдине право власності в Туреччині необхідно ліквідувати всі інші частки. Основні способи:

Викуп: домовтеся про покупку часток усіх співвласників. Ціна повинна відповідати ринковій вартості, щоб уникнути судових суперечок.

Поділ (Taksim): подайте позов taksim davası (судовий поділ майна) для фізичного розділу нерухомості (наприклад, ділянки землі). Суд може призначити поділ або продаж, якщо співвласники не згодні.

Угода: співвласники можуть добровільно підписати нотаріально посвідчений перехід часток на одну сторону.

Примітка: деякі об’єкти (наприклад, нерозділені будівлі) можуть бути переведені у kat mülkiyeti (право власності на квартири), якщо це технічно можливо. Для оцінки варіантів зверніться до турецького адвоката з нерухомості.

Частки переходять до спадкоємців, збільшуючи поділ власності.

Якщо співвласник hisseli tapu помер у Туреччині, його частка (hisse) успадковується відповідно до турецького законодавства про спадкування або заповіту. Основні наслідки:

Законні спадкоємці: Подружжя, діти або батьки автоматично успадковують частку, якщо заповіт не передбачає іншого. Іноземні заповіти потребують легалізації в Туреччині.

Поділ власності: Частка може розділитися між кількома спадкоємцями (наприклад, троє дітей отримують по 10%), що ускладнює майбутні рішення щодо нерухомості.

Права користування: Спадкоємці отримують пропорційні права, але повинні узгоджувати управління майном з іншими співвласниками.

Обмеження на продаж: Спадкоємці можуть продати свою частку, але інші співвласники мають переважне право викупу. Спадковий податок (від 1% до 30%) залежить від ступеня спорідненості зі спадкодавцем.

Стандартні податки на нерухомість сплачуються пропорційно частці.

Власники hisseli tapu в Туреччині сплачують ті самі податки на нерухомість, що й єдині власники, але розраховані пропорційно до їхньої частки. Основні збори:

Щорічний податок на нерухомість (Emlak Vergisi): розраховується від податкової вартості частки, залежно від типу нерухомості (житлова/комерційна) та місцезнаходження.

Збір за оформлення tapu (Tapu Harcı): відсоток від заявленої вартості продажу при передачі частки.

Податок на прибуток від продажу: якщо частку продають протягом 5 років після покупки, ставка податку становить від 15% до 35% з прибутку (пільги діють для основного місця проживання).

Податок на спадщину: від 1% до 30% вартості частки для спадкоємців, залежно від ступеня спорідненості з померлим.

Співвласники солідарно відповідають за несплачені податки на всю нерухомість, а не лише за свою частку.