Що таке arsa: значення ділянки землі в турецькій нерухомості

Imarlı — це ділянка з дозволеним плануванням; imar dışı — без нього.

Imarlı arsa — це земельна ділянка з затвердженим планом забудови, що дозволяє будівництво відповідно до муніципальних норм (наприклад, житлове, комерційне). На ній є інфраструктура: дороги, комунікації. İmar dışı arsa не має дозволу на забудову — будівництво на ній заборонене, якщо не змінити статус.

Купівля imar dışı — ризикованіша: майбутні зміни в плануванні можуть як дозволити, так і заборонити забудову. Перевірте imar durumu (статус забудови) через Tapu Office або муніципалітет перед покупкою.

Arsa — це незабудована земля в Туреччині, призначена для забудови чи інвестицій.

Arsa — це вільна або незабудована ділянка в Туреччині, офіційно призначена для будівництва чи інвестицій. Класифікація arsa регламентується Турецьким земельним кадастром (Tapu) відповідно до містобудівних норм: житлова (konut arsası), комерційна (ticari arsa) або сільськогосподарська (tarım arsası).

Статус зонування визначає дозволене використання, щільність забудови та висоту будівель. Муніципалітети встановлюють ці правила через позначки imarlı (в межах зони забудови) або imar dışı (поза зоною). Перед покупкою обовʼязково перевірте arsanın imar durumu (статус зонування).

Закордонний паспорт, податковий номер та тапу (tapu).

Для покупки арси в Туреччині іноземцям необхідно:

1. Дійсний закордонний паспорт з перекладом (якщо не турецькою). 2. Vergi numarası (податковий номер), отриманий у податковій службі. 3. Оформлення тапу (tapu) у Кадастровому управлінні. 4. Для обмежених зон: дозвіл Губернаторства.

Додаткові документи можуть включати kat irtifakı (сервітут на спільне будівництво), якщо ділянка входить до майбутнього проекту забудови, або imar durumu belgesi (довідку про цільове призначення землі).

Зміна цільового призначення, спори про власність або шахрайство

Купівля арси без належної перевірки загрожує:

1. Зміна цільового призначення: ділянка imar dışı може ніколи не отримати дозволу на забудову. 2. Спори про власність: невирішені питання спадщини або шахрайські угоди. 3. Приховані обтяження: борги чи юридичні претензії на майно. 4. Шахрайство: підроблені тапу або продавці без повноважень.

Завжди перевіряйте тапу в Кадастровій палаті, уточнюйте imar durumu та підтверджуйте особу продавця через нотер (нотаріуса).

Так, якщо ділянка має дозвіл на забудову (imarlı) та юридично «чиста».

Турецькі банки приймають арсу як заставу для іпотеки за таких умов:

1. Ділянка має статус imarlı (дозволена для забудови).
2. У свідоцтві про власність (tapu) відсутні обтяження чи судові спори.
3. Податкова вартість ділянки (emlak değeri) відповідає вимогам банку щодо співвідношення кредиту до вартості (LTV, зазвичай 50–70%).

Іноземцям можуть запропонувати жорсткіші умови: вищий перший внесок або нижчий LTV. Сільськогосподарські ділянки (tarım arsası) майже не приймаються. Деталі уточнюйте в банках, таких як Ziraat, İş Bankası чи Garanti.

Спадкоємці отримують землю, але можуть стикнутися з податками чи обмеженнями зонування.

Згідно з турецьким законодавством про спадкування, arsa, що належить іноземцям, переходять до спадкоємців (незалежно від громадянства) після смерті власника. Проте існують нюанси:

1. Податок на спадщину (від 1 до 30%) розраховується на основі eminet değeri ділянки. 2. Обмеження зонування зберігаються — спадкоємці не можуть змінити imar durumu без офіційного схвалення. 3. Іноземним спадкоємцям необхідно оформити право власності через переоформлення tapu та отримати турецький податковий номер.

Спорів між спадкоємцями можуть заблокувати використання ділянки до вирішення в суді.

Потрібні зміни в imar planı та схвалення муніципалітету.

Перетворення арси (особливо imar dışı) на забудовну ділянку передбачає:

1. Зміна цільового призначення: подайте до муніципалітету заяву на перегляд imar planı (наприклад, зі сільськогосподарської на житлову). 2. Відповідність інфраструктурі: забезпечте наявність доріг, комунікацій та дотримання екологічних норм. 3. Схвалення: отримайте дозволи від Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Міністерства навколишнього середовища та урбанізації).

Процес триває від 12 до 36 місяців і може вимагати сплати зборів або передачі частини землі муніципалітету. Не вся imar dışı арса підлягає такій зміні.

Діють податок на прибуток та нотаріальні збори.

При продажу арса в Туреччині сплачуються:

1. Податок на прибуток: 15–35% з прибутку, якщо продаж відбувся протягом 5 років (звільнення після 5 років для фізичних осіб). 2. Плата за тапу: 3. Нотаріальні збори: 4. Комісія агента.

Іноземні продавці повинні декларувати дохід у своїй країні (можуть діяти угоди про уникнення подвійного оподаткування). Завжди зберігайте квитанції про оновлення eminet değeri.