Закон про кондомініум (Kat mülkiyeti kanunu) в Туреччині

Основні правові наслідки для негромадян Туреччини.

Іноземні покупці зобов’язані реєструвати свою нерухомість відповідно до Kat Mülkiyeti Kanunu, щоб отримати законне право власності. Закон вимагає:

Наявності тапу (title deed), де вказано незалежну секцію об’єкта (наприклад, номер квартири) та частку в спільних зонах. Іноземці мають ті самі права, що й громадяни Туреччини, але повинні дотримуватися додаткових процедур реєстрації (наприклад, отримання військового дозволу для деяких регіонів).

Закон також регулює сплату управлінських зборів (aidat), ремонти та розгляд суперечок з сусідами чи керуючими компаніями. Недотримання вимог може призвести до штрафів або судових позовів.

Обов’язки керуючого нерухомістю та комітету власників

Керуванням будинків займаються:

1. Керуючий (Yönetici): призначається власниками (або керуючою компанією) для вирішення поточних питань, збору aidat (платежів) та контролю дотримання правил. Може бути власником або професіоналом.

2. Комітет власників (Yönetim Kurulu): обирається власниками для прийняття ключових рішень (наприклад, ремонту, затвердження бюджету). Для проведення зборів потрібен кворум (зазвичай 50%+1 власників).

Рішення щодо структурних змін або дороговартісних проєктів вимагають 2/3 голосів. Іноземні власники мають право голосу, але можуть потребувати турецькомовного представника на зборах.

Щомісячні платежі за спільні витрати нерухомості в Туреччині.

Aidat — це обов’язкові щомісячні платежі, що покривають спільні витрати (прибирання, ремонт, охорона, комунальні послуги для загальних зон). Розрахунок здійснюється на основі:

1. Частки власності та рівномірного розподілу: метод визначається на щорічних загальних зборах власників.

2. Бюджету будинку: затверджується власниками щорічно. За прострочення платежів можуть нараховувати штрафи або застосовувати юридичні заходи. Іноземні власники зобов’язані сплачувати aidat, навіть перебуваючи за кордоном — несплата може призвести до відключення комунальних послуг або судового позову.

Збір коштів здійснює управляючий нерухомістю, а щорічно проводиться аудит. Спори щодо aidat вирішуються через медіацію або суд.

Юридична ієрархія: закон проти приватних угод.

Так. Kat Mülkiyeti Kanunu — це національний закон, який має вищу юридичну силу над приватними договорами купівлі-продажу. Наприклад:

Якщо в договорі зазначено, що власник звільняється від сплати aidat, закон все одно вимагає оплати. Аналогічно, пункти, що обмежують доступ до загальних зон (наприклад, заборона користуватися садом), вважаються недійсними, якщо суперечать закону.

Однак договори можуть містити додаткові деталі (наприклад, включення меблів), які не регулюються законом. Завжди перевіряйте договори з турецьким адвокатом, щоб забезпечити відповідність Kat Mülkiyeti Kanunu.

Юридичне вирішення конфліктів у спільній власності на нерухомість.

Спори (наприклад, щодо aidat, ремонту чи шуму) вирішуються так:

1. Медіація: обов’язкова з 2019 року. Нейтральний посередник допомагає власникам дійти згоди. Витрати діляться між сторонами порівну.

2. Судовий розгляд: якщо медіація не спрацювала, справи передаються до Мирових цивільних судів (Sulh Hukuk Mahkemesi). Рішення базуються на Kat Mülkiyeti Kanunu та частках власності.

Іноземним власникам може знадобитися турецький адвокат та перекладені документи. Судові процеси тривають від 6 до 24 місяців.

Коли закон про кондомініуми стосується об’єктів з однією одиницею нерухомості.

Зазвичай ні. Kat Mülkiyeti Kanunu стосується багатоквартирних будинків (квартири, житлові комплекси змішаного типу). Проте є винятки:

1. Закриті житлові комплекси: якщо вілли мають спільні дороги, басейни чи охорону, вони можуть утворювати site yönetimi (управління комплексом) за аналогічними правилами.

2. Поділені ділянки: якщо одна земельна ділянка розділена на кілька незалежних секцій (наприклад, дуплекси), закон може застосовуватися до спільної інфраструктури.

Окремі будинки на приватній землі не підпадають під цей закон, якщо не входять до керованого комплексу. Завжди перевіряйте tapu, щоб уточнити структуру власності.

Передача права власності на кондомініум спадкоємцям

Спадкова нерухомість регулюється як Kat Mülkiyeti Kanunu, так і турецьким спадковим законодавством. Основні моменти:

1. Переоформлення tapu: Спадкоємці повинні оновити запис у Кадастровому управлінні (Tapu Dairesi), надавши судове посвідчення про право на спадщину.

2. Спільна власність: Якщо спадкоємців кілька, вони стають співвласниками об’єкта (і несуть спільну відповідальність за aidat), доки майно не буде поділено.

3. Іноземні спадкоємці: Громадяни інших країн повинні дотримуватися тих самих правил придбання, що й покупці (наприклад, отримання військового дозволу, якщо потрібно).

Юридичні наслідки за недотримання закону про кондомініуми.

Так, штрафи залежать від типу порушення:

1. Несплата aidat: стягнення пені, відключення комунальних послуг або судовий позов. Суд може примусово стягнути борг через арешт майна.

2. Несанкціоновані зміни: перепланування спільних зон або несучих конструкцій без дозволу може призвести до вимоги повернути все в початковий стан або до штрафів.

3. Шум та порушення спокою: штрафи або судовий заборона.

Іноземні власники несуть такі самі відповідальність. Незнання закону не є виправданням у турецьких судах.