土耳其公寓产权法（第634号法案）核心原则解析

您是否想了解您所在楼宇及公共区域的管理规则和规定？

那么，您应该仔细了解《公寓产权法》（第634号法案），即土耳其语中的「Kat Mülkiyeti Kanunu」。

该法是土耳其公寓楼、住宅小区及其他多单元物业业主权利、责任和共同居住规则的主要法律框架。
该法规范了独立单元（如公寓、办公室或商铺）的产权、公共区域的使用及共同费用的管理。

法律核心原则

独立单元产权

公寓产权针对建筑内的每个独立单元（如公寓、商铺）设立，并与土地份额（land share）挂钩。
每个单元的土地份额根据设立时的价值确定，之后不可变更，即使单元价值涨跌。

公共区域

公共区域（如屋顶、电梯、花园、走廊）由全体业主共同拥有。
对公共区域的任何变更或改进需经多数业主同意，通常在业主大会上决定。

共同费用

业主有义务分摊维护、修缮及管理费等共同费用。
管理计划和预算由业主大会批准，并据此确定费用标准。

管理与决策

业主大会负责批准年度预算、管理计划及重大决策（如翻新、公共区域变更）。
决策通常采用多数表决制，部分事项需更高比例通过（如管理计划变更需4/5多数）。

Aidat（维护费）

维护费根据年度预算确定，所有业主必须缴纳。
法律未对费用涨幅设定固定上限，费用依据批准的预算和管理计划确定。通胀或重估率（如生产者物价指数）不会自动适用，但可由业主大会考虑。

最新更新及实务影响

• 费用无自动涨幅：维护费不与通胀或重估率法律挂钩，由业主大会根据楼宇预算和需求确定。
• 法律责任：业主有法律义务缴纳费用份额，拒不缴纳可能导致法律诉讼，包括对物业的留置权。
• 纠纷解决：业主间纠纷（如公共区域使用或欠费）通常通过法院解决，依据《公寓产权法》及相关判例裁决。

对土耳其外国业主的重要性

• 权责明晰：该法确保外国业主明确其物业使用权及公共区域权益，同时明确财务义务。
• 投资保护：规范管理及遵守法律有助于维护物业价值，避免法律纠纷。

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