Hisseli tapu: Gemeinsames Grundbucheigentum in der Türkei

Ja, aber mit rechtlichen Auflagen und Grenzen.

Ausländer können in der Türkei eine Immobilie mit hisseli tapu erwerben, sofern sie die allgemeinen Voraussetzungen erfüllen (z. B. Gegenseitigkeitsprinzip für ihre Staatsangehörigkeit). Der erworbene Anteil (hisse) darf die türkischen Grenzen für ausländischen Besitz (max. 30 Hektar landesweit) nicht überschreiten.

Vor dem Kauf muss im Grundbuchamt (Tapu Dairesi) geprüft werden, ob Belastungen oder Streitigkeiten vorliegen. Miteigentümer müssen dem Verkauf eines Anteils zustimmen – es sei denn, dieser ist eigenständig veräußerbar. Für Immobilien in Sperrzonen bleibt die militärische Genehmigung Pflicht.

Achtung: Manche Banken finanzieren hisseli tapu-Objekte wegen höherer Streitrisiken nicht. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt den rechtlichen Status des Anteils.

Nutzung, Verkauf und Einkommensrechte nach Anteilen.

Beim hisseli tapu hat jeder Miteigentümer Rechte entsprechend seinem Anteil (hisse). Dazu gehören:

Nutzung: Das Recht, die Immobilie anteilig zu nutzen (z. B. 30 % Anteil berechtigen zu 30 % der Nutzungszeit/-fläche). Eine exklusive Nutzung erfordert eine gesonderte Vereinbarung.

Verkauf/Übertragung: Eigentümer können ihren Anteil verkaufen oder übertragen, sofern keine vertraglichen Beschränkungen vorliegen. Miteigentümer können ein Vorkaufsrecht (erstes Kaufangebot) haben.

Einnahmen/Miete: Mieteinnahmen oder Verkaufsgewinne werden nach Anteilen aufgeteilt. Streitigkeiten über die Verteilung werden gerichtlich geklärt.

Entscheidungsfindung: Wichtige Änderungen (z. B. Abriss) erfordern meist die Zustimmung aller Miteigentümer. Kleinere Reparaturen können mit Mehrheitsbeschluss genehmigt werden.

Gemeinschaftliches vs. unabhängiges Eigentum in der Türkei – die wichtigsten Unterschiede.

Hisseli tapu und kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) sind zwei unterschiedliche Eigentumsformen in der Türkei mit klaren rechtlichen Abgrenzungen:

Hisseli tapu: Gemeinschaftliches Eigentum an einem einzigen Objekt (z. B. einer Villa oder einem Grundstück). Jeder Miteigentümer hält einen Anteil („hisse“) am Gesamtbesitz, ohne exklusive Nutzungsrechte – sofern nichts anderes vereinbart wurde.

kat mülkiyeti: Alleineigentum an einer konkreten Einheit (z. B. einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus). Eigentümer verfügen über volle Rechte an ihrer Einheit sowie anteilige Mitnutzung gemeinsamer Flächen (z. B. Gärten oder Treppenhäuser).

Der entscheidende Unterschied: Bei kat mülkiyeti besteht ein exklusives Nutzungsrecht für die eigene Einheit, während hisseli tapu dies nicht vorsieht – es sei denn, die Miteigentümer schließen eine separate Nutzungsvereinbarung. Eine Umwandlung von hisseli tapu in kat mülkiyeti ist bei geeigneten Objekten (z. B. aufgeteilten Gebäuden) möglich.

Streitigkeiten, eingeschränkte Kontrolle und Probleme beim Weiterverkauf.

Der Kauf einer hisseli tapu-Immobilie in der Türkei birgt spezifische Risiken:

Streitigkeiten: Miteigentümer können sich über Nutzung, Verkauf oder Instandhaltung uneinig sein. Rechtliche Auseinandersetzungen können Entscheidungen blockieren oder Verkäufe verhindern.

Eingeschränkte Kontrolle: Größere Änderungen (z. B. Renovierungen) erfordern die Zustimmung aller oder der meisten Miteigentümer, was Projekte verzögert.

Schwieriger Weiterverkauf: Anteile sind schwerer zu verkaufen als ganze Immobilien. Käufer meiden oft Anteile wegen Erbschafts- oder Rechtskomplikationen.

Finanzielle Risiken: Zahlt ein Miteigentümer Steuern oder Schulden nicht, können Gläubiger Pfandrechte auf die gesamte Immobilie geltend machen.

Erbschaftsprobleme: Anteile können bei Vererbung weiter zersplittert werden, was künftige Konflikte begünstigt. Prüfen Sie stets die Streitgeschichte der Immobilie im Grundbuchamt (Tapu Dairesi).

Anteile kaufen oder rechtliche Teilungsklage einreichen.

Die Umwandlung von hisseli tapu in Alleineigentum in der Türkei erfordert die Beseitigung aller anderen Anteile. Übliche Methoden:

Ankauf: Verhandeln Sie den Kauf aller Anteile der Miteigentümer. Die Preise müssen dem Marktpreis entsprechen, um rechtliche Herausforderungen zu vermeiden.

Teilung (Taksim): Reichen Sie eine taksim davası (Teilungsklage) ein, um das Grundstück physisch zu teilen (z. B. bei Land). Gerichte können die Teilung oder den Verkauf anordnen, falls sich die Miteigentümer nicht einigen.

Einvernehmliche Lösung: Miteigentümer können freiwillig eine notariell beglaubigte Übertragung der Anteile an eine Partei unterzeichnen.

Hinweis: Bei bestimmten Immobilien (z. B. ungeteilten Gebäuden) ist ggf. eine Umwandlung in kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) möglich, sofern dies baulich umsetzbar ist. Ein türkischer Immobilienanwalt kann die Optionen prüfen.

Anteile gehen an Erben über – die Zersplitterung des Eigentums nimmt zu.

Stirbt ein Miteigentümer eines hisseli tapu in der Türkei, wird dessen Anteil (hisse) nach türkischem Erbrecht oder gemäß Testament vererbt. Die wichtigsten Folgen:

Gesetzliche Erben: Ehepartner, Kinder oder Eltern erben den Anteil automatisch – sofern kein Testament andere Regelungen trifft. Ausländische Testamente müssen in der Türkei anerkannt werden.

Zersplitterung des Eigentums: Der Anteil kann auf mehrere Erben aufgeteilt werden (z. B. 3 Kinder erben je 10 %), was spätere Entscheidungen erschwert.

Nutzungsrechte: Erben erhalten anteilige Rechte, müssen sich aber mit anderen Miteigentümern über die Verwaltung des konut oder der daire einigen.

Verkaufsbeschränkungen: Erben dürfen ihren Anteil verkaufen, doch Miteigentümer können ein Vorkaufsrecht haben. Die Erbschaftssteuer beträgt – je nach Verwandtschaftsgrad – 1 % bis 30 %.

Standard-Grundsteuern gelten anteilig pro hisse.

Besitzer eines hisseli tapu in der Türkei zahlen dieselben Grundsteuern wie Alleineigentümer, jedoch anteilig nach ihrem hisse-Anteil berechnet. Wichtige Abgaben im Überblick:

Jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi): Wird auf Basis des steuerlichen Anteilswerts berechnet – abhängig von Nutzungsart (Wohnen/Gewerbe) und Lage der Immobilie.

Grundbuchgebühr (Tapu Harcı): Ein Prozentsatz des deklarierten Verkaufswerts beim Übertragen eines Anteils.

Spekulationssteuer: Bei Verkauf eines Anteils innerhalb von 5 Jahren nach Kauf fallen 15 % bis 35 % auf den Gewinn an (Ausnahmen gelten für selbstgenutzten Wohnraum).

Erbschaftssteuer: 1 % bis 30 % des Anteilswerts für Erben, abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen.

Wichtig: Miteigentümer haften gemeinsam für unbezahlte Steuern der gesamten Immobilie – nicht nur für ihren Anteil.