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Hisseli tapu: Gemeinsames Grundbucheigentum in der Türkei

Wörterbuch für Immobilien in der Türkei
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Beim hisseli tapu handelt es sich um eine Eigentumsform in der Türkei, bei der mehrere Parteien ein gemeinsames Grundbuch für dieselbe Immobilie besitzen. Im Gegensatz zum kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) wird das Objekt hier nicht in rechtlich eigenständige Einheiten aufgeteilt. Stattdessen hält jeder Miteigentümer einen prozentualen Anteil (z. B. 50 %, 30 %, 20 %) am gesamten Grundstück oder Gebäude – nicht an einem konkreten physischen Bereich.

Im Grundbuch sind alle Miteigentümer mit ihren jeweiligen Anteilen verzeichnet. Entscheidungen über die Immobilie – wie Verkauf, Sanierung oder Vermietung – erfordern in der Regel die einstimmige Zustimmung aller Anteilseigner, sofern keine abweichende notarielle Vereinbarung vorliegt. Diese Struktur ist besonders bei Erbschaften, Gemeinschaftsinvestitionen oder unbebauten Grundstücken verbreitet, bei denen eine Aufteilung unpraktisch wäre.

Wichtige Merkmale:

  • Keine physische Aufteilung: Die Anteile sind abstrakte Prozentsätze und nicht an bestimmte Räume oder Flächen gebunden.
  • Gemeinsame Haftung: Alle Miteigentümer tragen Verantwortungen (z. B. Steuern, Instandhaltung) entsprechend ihren Anteilen.
  • Übertragungsbeschränkungen: Der Verkauf eines Anteils kann die Zustimmung der anderen Eigentümer erfordern – abhängig von den Grundbuchbedingungen.

Dieses System unterscheidet sich vom kat irtıfağı (Stockwerksrecht) oder müstakil tapu (Einzeleigentum), bei denen das Eigentum an klar abgegrenzten Einheiten oder eigenständigen Objekten gebunden ist.

Türkischer Begriff Deutsche Entsprechung Anmerkungen
Hisseli tapu Gemeinsames Grundbuch (anteilsbasiert) Hauptbegriff für prozentuales Miteigentum.
Paylı mülkiyet Gemeinschaftliches Eigentum Rechtlicher Oberbegriff für geteilte Eigentumsrechte (umfassender als hisseli tapu).
Ortak tapu Gemeinsamer Grundbucheintrag Umgangssprachliche Alternative, weniger formal.
Müşterek tapu Kollektivgrundbuch Veralteter Begriff, heute selten in Transaktionen genutzt.
Hisse senedi Anteilsurkunde Dokument zum Nachweis des individuellen Anteils (nicht das Grundbuch selbst).
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Hisseli tapu: Gemeinsames Grundbucheigentum in der Türkei

Gemeinschaftliches Eigentum mit festgelegten Anteilen im Grundbuch.

Hisseli tapu ist eine Grundbuchart in der Türkei, die gemeinschaftliches Eigentum an einer Immobilie bescheinigt. Jeder Miteigentümer hält einen definierten Anteil (hisse), meist als Bruchteil (z. B. 1/2 oder 50 %) ausgewiesen.

Dieses Modell kommt häufig bei Erbschaften, gemeinsamen Käufen oder der Aufteilung unter mehreren Parteien vor. Die Rechte jedes Eigentümers richten sich nach seinem Anteil, doch Entscheidungen (z. B. Verkauf, Sanierung) erfordern in der Regel einstimmige oder mehrheitliche Zustimmung.

Anders als beim Alleineigentum (z. B. kat mülkiyeti bei Wohnungen) berechtigt hisseli tapu nicht automatisch zur exklusiven Nutzung eines bestimmten Teils – es sei denn, dies ist vertraglich geregelt. Konflikte entstehen oft bei Uneinigkeit über Nutzung oder Verkauf.

Ja, aber mit rechtlichen Auflagen und Grenzen.

Ausländer können in der Türkei eine Immobilie mit hisseli tapu erwerben, sofern sie die allgemeinen Voraussetzungen erfüllen (z. B. Gegenseitigkeitsprinzip für ihre Staatsangehörigkeit). Der erworbene Anteil (hisse) darf die türkischen Grenzen für ausländischen Besitz (max. 30 Hektar landesweit) nicht überschreiten.

Vor dem Kauf muss im Grundbuchamt (Tapu Dairesi) geprüft werden, ob Belastungen oder Streitigkeiten vorliegen. Miteigentümer müssen dem Verkauf eines Anteils zustimmen – es sei denn, dieser ist eigenständig veräußerbar. Für Immobilien in Sperrzonen bleibt die militärische Genehmigung Pflicht.

Achtung: Manche Banken finanzieren hisseli tapu-Objekte wegen höherer Streitrisiken nicht. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt den rechtlichen Status des Anteils.

Nutzung, Verkauf und Einkommensrechte nach Anteilen.

Beim hisseli tapu hat jeder Miteigentümer Rechte entsprechend seinem Anteil (hisse). Dazu gehören:

Nutzung: Das Recht, die Immobilie anteilig zu nutzen (z. B. 30 % Anteil berechtigen zu 30 % der Nutzungszeit/-fläche). Eine exklusive Nutzung erfordert eine gesonderte Vereinbarung.

Verkauf/Übertragung: Eigentümer können ihren Anteil verkaufen oder übertragen, sofern keine vertraglichen Beschränkungen vorliegen. Miteigentümer können ein Vorkaufsrecht (erstes Kaufangebot) haben.

Einnahmen/Miete: Mieteinnahmen oder Verkaufsgewinne werden nach Anteilen aufgeteilt. Streitigkeiten über die Verteilung werden gerichtlich geklärt.

Entscheidungsfindung: Wichtige Änderungen (z. B. Abriss) erfordern meist die Zustimmung aller Miteigentümer. Kleinere Reparaturen können mit Mehrheitsbeschluss genehmigt werden.

Gemeinschaftliches vs. unabhängiges Eigentum in der Türkei – die wichtigsten Unterschiede.

Hisseli tapu und kat mülkiyeti (Wohnungseigentum) sind zwei unterschiedliche Eigentumsformen in der Türkei mit klaren rechtlichen Abgrenzungen:

Hisseli tapu: Gemeinschaftliches Eigentum an einem einzigen Objekt (z. B. einer Villa oder einem Grundstück). Jeder Miteigentümer hält einen Anteil („hisse“) am Gesamtbesitz, ohne exklusive Nutzungsrechte – sofern nichts anderes vereinbart wurde.

kat mülkiyeti: Alleineigentum an einer konkreten Einheit (z. B. einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus). Eigentümer verfügen über volle Rechte an ihrer Einheit sowie anteilige Mitnutzung gemeinsamer Flächen (z. B. Gärten oder Treppenhäuser).

Der entscheidende Unterschied: Bei kat mülkiyeti besteht ein exklusives Nutzungsrecht für die eigene Einheit, während hisseli tapu dies nicht vorsieht – es sei denn, die Miteigentümer schließen eine separate Nutzungsvereinbarung. Eine Umwandlung von hisseli tapu in kat mülkiyeti ist bei geeigneten Objekten (z. B. aufgeteilten Gebäuden) möglich.

Streitigkeiten, eingeschränkte Kontrolle und Probleme beim Weiterverkauf.

Der Kauf einer hisseli tapu-Immobilie in der Türkei birgt spezifische Risiken:

Streitigkeiten: Miteigentümer können sich über Nutzung, Verkauf oder Instandhaltung uneinig sein. Rechtliche Auseinandersetzungen können Entscheidungen blockieren oder Verkäufe verhindern.

Eingeschränkte Kontrolle: Größere Änderungen (z. B. Renovierungen) erfordern die Zustimmung aller oder der meisten Miteigentümer, was Projekte verzögert.

Schwieriger Weiterverkauf: Anteile sind schwerer zu verkaufen als ganze Immobilien. Käufer meiden oft Anteile wegen Erbschafts- oder Rechtskomplikationen.

Finanzielle Risiken: Zahlt ein Miteigentümer Steuern oder Schulden nicht, können Gläubiger Pfandrechte auf die gesamte Immobilie geltend machen.

Erbschaftsprobleme: Anteile können bei Vererbung weiter zersplittert werden, was künftige Konflikte begünstigt. Prüfen Sie stets die Streitgeschichte der Immobilie im Grundbuchamt (Tapu Dairesi).

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