„Borç“ im türkischen Immobilienrecht – was bedeutet das für Eigentümer?

Eine Schuldenlast oder finanzielle Verpflichtung, die mit einer Immobilie verbunden ist.

‚Borç‘ bedeutet auf Deutsch ‚Schuld‘ oder ‚Verbindlichkeit‘. Im türkischen Immobilienmarkt bezieht es sich auf offene finanzielle Verpflichtungen, die mit einer Immobilie verknüpft sind. Dazu zählen z. B. unbezahlte Nebenkosten, Grundsteuern, Hypothekenraten oder Hausgeldschulden bei einer site yönetimi (Wohnanlageverwaltung).

Wird eine Immobilie mit ‚borç‘ verkauft, gehen die Schulden in der Regel auf den neuen Eigentümer über – es sei denn, sie werden vor dem Kauf beglichen. Prüfen Sie den Schuldenstatus daher immer über das Tapu Dairesi (Grundbuchamt) oder einen Anwalt.

Fordern Sie einen Schuldenbericht von Tapu oder der BELEDİYE an.

Ausländische Käufer können mögliche borç (Schulden) über zwei Hauptquellen prüfen: das Grundbuchamt (Tapu Dairesi) und die örtliche Gemeindeverwaltung (belediye). Ein borç belgesi (Schuldenbescheinigung) bestätigt offene Steuern, Nebenkosten oder Bußgelder. Bei Hypotheken ist ein ipoteği borcu-Bericht erforderlich.

Beauftragen Sie einen türkischen Anwalt oder Notar, um diese Dokumente zu beschaffen – manche erfordern eine türkische Identitätsnummer (TC kimlik). Online-Portale wie E-Devlet bieten ggf. Teilauskünfte, sofern Sie Zugang haben.

Ja, unbezahlte Schulden können den Übergang verzögern oder verhindern.

Nicht beglichene borç (Schulden) können die Übertragung des Tapu (Grundbuchauszugs) verhindern, bis alle Verbindlichkeiten beglichen sind. Das Grundbuchamt lehnt den Verkauf ab, wenn Grundsteuern, Nebenkosten oder Hypothekenraten ausstehen. Manche Schulden – wie Hausgeld (aidat) – blockieren zwar nicht den Übergang, gehen aber auf den neuen Eigentümer über.

Verkäufer müssen für einen reibungslosen Ablauf ein borç yoktur-Zertifikat („keine Schulden“) vorlegen. Bestehen Schulden, können Käufer vor dem Abschluss eine Regelung aushandeln.

Steuern, Nebenkosten, Hypotheken und Wohngeld – was Eigentümer wissen müssen.

Häufige Arten von „borç“* bei Immobilien in der Türkei sind:

1. Grundsteuer (emlak vergisi): Jährliche Abgabe an die Kommune, basierend auf dem Immobilienwert.

2. Offene Nebenkostenrechnungen (su, elektrik, doğalgaz): Unbezahlte Strom-, Wasser- oder Gasabrechnungen des Vorbesitzers.

3. Hypothekenschulden (konut kredisi): Falls die Immobilie noch mit einem Bankdarlehen belastet ist.

4. Hausgeld (aidat): Monatliche Beiträge für Wohnanlagen oder geschlossene Siedlungen (z. B. für Reinigung oder Sicherheit).

5. Gemeindebußgelder (belediye cezaları): Strafen bei illegalen Bauten oder Verstößen gegen Bebauungspläne.

*Borç = Schulden/Verbindlichkeiten (türk.)

Ja, aber die Schulden gehen auf den Erben über.

Ausländer können eine türkische Immobilie mit borç erben, übernehmen dabei aber auch die damit verbundenen Schulden. Der Erbe haftet für offene Steuern, Nebenkosten oder Hypotheken. Übersteigt die Schuld den Wert der Immobilie, kann der Erbe die Erbschaft vor einem türkischen Gericht ausschlagen.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte vor Annahme der Erbschaft ein Schuldenbericht angefordert werden. Nach türkischem Recht müssen alle Verbindlichkeiten beglichen sein, bevor der Tapu auf den Namen des Erben übertragen wird.

Nein, ‚borç‘ bedeutet Schulden, während ‚ipotek‘ eine Hypothekenbelastung im Grundbuch ist.

‚Borç‘ bezieht sich auf jede Art von Schulden, die mit einer Immobilie verbunden sind – etwa offene Rechnungen, Steuern oder Gebühren. ‚İpotek‘ hingegen ist eine rechtlich eingetragene Hypothekenbelastung im Tapu (Grundbuch), die meist ein Darlehen (z. B. eine Bankhypothek) absichert.

Beispiel: Eine Immobilie kann sowohl eine ‚ipotek‘ (z. B. für einen Kredit) als auch ‚borç‘ (z. B. unbezahlte Stromrechnungen) aufweisen. Wichtig vor dem Kauf: Die ‚ipotek‘ muss der Verkäufer löschen, während Sie als Käufer unter Umständen für bestehende ‚borç‘ haften. Prüfen Sie daher immer beides!

Käufer können wegen arglistiger Täuschung oder Betrugs klagen.

Verschweigt ein Verkäufer ‚borç‘ (z. B. unbezahlte Steuern oder Nebenkosten), kann der Käufer nach türkischem Vertragsrecht (Türk Borçlar Kanunu) Klage einreichen. Gerichte können den Verkäufer zu Schadensersatz verurteilen oder den Kauf rückgängig machen. Allerdings muss der Betrugsnachweis – etwa durch gefälschte Schuldenbescheinigungen – erbracht werden.

Um Risiken zu minimieren, sollten Käufer:

• Offizielle Schuldenberichte von Tapu und belediye anfordern.

• Eine ‚borç yoktur‘-Klausel (keine Schulden) in den Kaufvertrag aufnehmen.

• Ein Treuhandkonto nutzen, um die Zahlung bis zur Schuldenprüfung zurückzuhalten.

Ja, bestimmte Schulden werden automatisch mit der Eigentumsübertragung übernommen.

Bestimmte Arten von ‚borçTapu-Übertragung auf den neuen Eigentümer über, darunter:

• Grundsteuer (emlak vergisi): Sie ist an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer.

• Wohnungseigentümergemeinschaftsbeiträge (aidat): Bei ausstehenden Zahlungen haftet unter Umständen der neue Besitzer.

• Offene Versorgungsrechnungen: Manche Gemeinden erlauben die Übertragung unbeglichener Rechnungen.

Hypotheken (ipotek) und Privatkredite werden nicht übernommen – es sei denn, der Käufer erklärt sich schriftlich damit einverstanden. Prüfen Sie stets vor dem Kauf, welche Schulden beglichen sind.