Kentsel dönüşüm in der Türkei: Was bedeutet das für Immobilien?

Offizielle Risikokarten und Bekanntmachungen der Gemeinden prüfen.

Ob eine Immobilie in einer kentsel dönüşüm-Zone liegt, erkennen Sie an folgenden Kriterien:

1. Risikobewertungen des Umwelt-, Stadt- und Klimaministeriums oder der örtlichen Gemeinden. Besonders erdbebengefährdete Gebiete werden priorisiert.

2. Veröffentlichungen im Amtsblatt (Resmî Gazete), in denen betroffene Zonen aufgelistet sind. Gemeinden informieren zudem auf ihren Websites oder durch Aushänge an betroffenen Gebäuden.

3. TOKİ-Projektkarten (online einsehbar), die laufende oder geplante Umstrukturierungen zeigen. Eine tapu-Überprüfung beim Grundbuchamt bestätigt, ob Ihre Immobilie betroffen ist.

Abbruch, Neubau oder Sanierungspflicht können anstehen.

Falls Ihr Gebäude für kentsel dönüşüm ausgewählt wird, läuft das Verfahren in der Regel wie folgt ab:

1. Benachrichtigung: Eigentümer erhalten ein offizielles Schreiben von der Kommune oder TOKİ mit Projektumfang und Zeitplan.

2. Angebotene Optionen:

• Neubau: Das Gebäude wird abgerissen und neu errichtet. Eigentümern wird oft eine neue Wohneinheit am selben Standort (ggf. mit angepasster Quadratmeterzahl) angeboten.
• Entschädigung: Falls ein Neubau nicht möglich ist, gibt es finanzielle Entschädigung oder Ersatzimmobilien.
• Sanierung: Manche Gebäude werden verstärkt, um Sicherheitsstandards zu erfüllen.

3. Rechtsweg: Eigentümer können Widerspruch einlegen, falls sie die Bewertung ablehnen. Bei Nichtbefolgung droht Zwangsabriss.

Ja, aber mit bestimmten rechtlichen und verfahrensbezogenen Auflagen.

Ausländische Eigentümer haben in kentsel dönüşüm-Projekten dieselben Rechte und Pflichten wie türkische Staatsbürger. Wichtige Punkte sind:

1. Vollmacht (POA): Bei Abwesenheit ist die Bevollmächtigung eines türkischen Anwalts oder Vertreters per notariell beglaubigter Vollmacht entscheidend – etwa für Unterschriften oder Termine.

2. Steuerliche Folgen: Entschädigungen oder Ersatzimmobilien können Kapitalertragssteuer (bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren) oder Mehrwertsteuerbefreiungen für Ersatzobjekte auslösen.

3. Sprachbarrieren: Sämtliche behördliche Kommunikation erfolgt auf Türkisch. Ein Dolmetscher oder Rechtsbeistand wird empfohlen.

4. Bankkonten: Entschädigungszahlungen erfolgen auf türkische Konten – hierfür ist eine ausländische Steuer-ID (yabancı vergi numarası) erforderlich.

Verzögerungen, finanzielle Verluste oder Rechtsstreitigkeiten sind möglich.

Der Kauf einer Immobilie in einer ausgewiesenen kentsel dönüşüm-Zone birgt mehrere Risiken:

1. Projektverzögerungen: Der Wiederaufbau kann 2 bis 5 Jahre dauern – Eigentümer bleiben ohne nutzbare Immobilie oder Mieteinnahmen.

2. Unklare Entschädigungen: Streitigkeiten bei der Marktwertbewertung können zu niedrigeren Auszahlungen führen als erwartet.

3. Rechtliche Probleme: Ungeklärte Konflikte früherer Eigentümer (z. B. Erbschaftsstreit) können auf Käufer übergehen.

4. Finanzierungsschwierigkeiten: Banken gewähren oft keine Hypotheken für Immobilien in Umwandlungsgebieten.

5. Schlechtere Wiederverkaufschancen: Immobilien in aktiven kentsel dönüşüm-Gebieten haben oft geringere Nachfrage.

Ja, aber die Auswirkungen hängen von Projektphase und Lage ab.

Grundsteuern können sich nach der Umwandlung ändern:

- Wertsteigerung: Neu gebaute oder sanierte Immobilien werden oft höher besteuert (z. B. emlak vergisi – jährliche Grundsteuer).

- Befristete Befreiungen: Manche Gemeinden bieten während der Bauphase Steuernachlässe an.

Marktwertveränderungen:

- Nach Abschluss: Aufgewertete Viertel verzeichnen oft Preissteigerungen durch bessere Infrastruktur.

- Während der Bauarbeiten: Werte sinken häufig vorübergehend durch Lärm, Staub und eingeschränkte Zufahrt.

Staat, Kommunen und manchmal Eigentümer teilen sich die Kosten.

Die Finanzierung von kentsel dönüşüm erfolgt aus mehreren Quellen:

1. Regierung & TOKİ: Der Staat stellt Budgets für Großprojekte bereit, besonders in Hochrisikogebieten (z. B. Istanbul, İzmir). TOKİ arbeitet oft mit privaten Bauunternehmen zusammen.

2. Kommunen: Lokale Behörden beteiligen sich über Stadtentwicklungsfonds oder öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP).

3. Immobilieneigentümer: – Können einen Anteil der Sanierungskosten tragen, wenn sie modernisierte Wohneinheiten wählen. – Erhalten zinslose Kredite von Banken wie Ziraat Bankası oder VakıfBank für Umbaumaßnahmen.

4. Private Investoren: Baufirmen finanzieren Projekte mitunter im Austausch für zusätzliche Baurechte (z. B. mehr Stockwerke).

TOKİ koordiniert groß angelegte Stadtsanierungen und Wohnprojekte in der Türkei.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) ist die türkische Wohnungsbauverwaltung und übernimmt bei der kentsel dönüşüm zentrale Aufgaben:

- Risikogebiete identifizieren: Zusammenarbeit mit dem Umweltministerium, um erdbebengefährdete oder baufällige Gebiete zu bewerten.

- Rekonstruktionen steuern: Abriss und Neubau, oft als Schlüsselfertigprojekte (z. B. Istanbuls Fikirtepe).

- Wohnlösungen anbieten: - Neue Wohneinheiten für umgesiedelte Eigentümer (teilweise mit angepassten Größen). - Bezahlbarer Wohnraum für einkommensschwache Familien via Ratenzahlung.

- Kooperation mit Privatwirtschaft: Zusammenarbeit mit Baufirmen im Build-Operate-Transfer-Modell (BOT).

TOKİ-Projekte konzentrieren sich auf Istanbul, Ankara und İzmir, kommen aber auch kleineren Städten zugute.

Sanierung oder Teilmodernisierung können Lösungen sein

Nicht alle Gebäude in kentsel dönüşüm-Gebieten müssen abgerissen werden. Mögliche Alternativen sind:

1. Gebäudeverstärkung (güçlendirme): Nachrüstung zur Erfüllung der Erdbebensicherheitsnormen (z. B. Stahlrahmen, Fundamentverstärkung). Besonders relevant für historische oder denkmalgeschützte Immobilien.

2. Teilmodernisierung: Aufwertung von Elektrik, Sanitär oder Dämmung ohne Komplettabriss.

3. Anreize für freiwillige Maßnahmen:

• Steuervergünstigungen für proaktive Eigentümer.
• Zinskredite von staatlichen Banken.

Stark beschädigte oder nicht konforme Gebäude (z. B. Schwarzbauten) unterliegen jedoch meist der Abrisspflicht.

Mieter müssen mit Kündigungen oder Mietanpassungen während der Umstrukturierung rechnen.

Für Mietobjekte in kentsel dönüşüm-Gebieten gelten folgende Regelungen:

1. Mieterrechte: – Vermieter müssen bei Abriss eine Kündigungsfrist einhalten (gemäß Türkischem Mietrecht Nr. 6570). – In manchen Fällen erhalten Mieter eine Entschädigung für Umzugskosten.

2. Mietanpassungen: – Nach der Sanierung steigen die Mieten oft wegen aufgewerteter Ausstattung. – Während der Bauphase können Vermieter die Miete senken, um Mieter trotz Lärm und Staub zu halten.

3. Investitionsrisiken: – Leerstandszeiten verlängern sich bei Verzögerungen der Projekte. – Neue Gebäude können höhere Wohngeldkosten (aidat) verursachen.