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Kat mülkiyeti kanunu: Wichtige Infos zum türkischen Wohneigentumsgesetz
Das Kat mülkiyeti kanunu (türkisches Wohneigentumsgesetz) regelt den Besitz, die Verwaltung und Aufteilung von Mehrfamilienhäusern wie Wohnungen, Büros oder Gewerbeeinheiten in einem gemeinsamen Gebäude.
Als Gesetz Nr. 634 festgelegt, definiert es, wie einzelne Einheiten (z. B. Wohnungen) in einem Gebäude eigenständig besessen werden, während Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppenhäuser, Gärten, Aufzüge) gemeinsam verwaltet werden. Dieses Gesetz ist für Immobilientransaktionen in der Türkei entscheidend, da es Rechte und Pflichten der Eigentümer festlegt, darunter:
• Rechtliche Anerkennung des unabhängigen Eigentums an jeder Einheit.
• Regeln für gemeinsame Kosten (z. B. Instandhaltung, Reparaturen) über einen yönetim planı (Verwaltungsplan).
• Verfahren zur Gründung einer kat malikleri kurulu (Wohnungseigentümerversammlung).
• Anforderungen für die Eintragung des Eigentums beim Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Grundbuchamt).
Das Gesetz gilt für alle Immobilien unter Wohneigentum und sorgt für Klarheit in Eigentumsstrukturen sowie bei Streitfällen. Es wird im Grundbuch (tapu) als rechtliche Grundlage für Mehrparteien-Eigentum referenziert.
| Türkischer Begriff | Deutsche Entsprechung | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti | Wohneigentum | Unabhängiger Besitz einer Einheit in einem Gemeinschaftsgebäude. |
| Kat mülkiyeti kanunu | Wohneigentumsgesetz | Gesetz Nr. 634 zur Regelung von Mehrparteien-Immobilien. |
| Yönetim planı | Verwaltungsplan | Dokument mit gemeinsamen Regeln und Kostenaufteilung. |
| Kat malikleri kurulu | Wohnungseigentümerversammlung | Vertretung der kollektiven Interessen der Eigentümer. |
| Bağımsız bölüm | Selbstständige Einheit | Individuell besessener Bereich (z. B. Wohnung). |
| Ortak alan | Gemeinschaftsfläche | Gemeinsam genutzte Bereiche (z. B. Flure, Gärten). |
| Tapu | Grundbuchauszug | Offizieller Nachweis des Eigentums. |
Das türkische Wohneigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) – einfach erklärt.
Das Kat Mülkiyeti Kanunu (Gesetz Nr. 634) regelt in der Türkei das Eigentum an Eigentumswohnungen (z. B. in Mehrfamilienhäusern). Es definiert, wie gemeinsame Immobilien (Gebäude) in einzelne Wohneinheiten (daire, Büros, Läden) und Gemeinschaftsflächen (Treppenhäuser, Gärten, Dächer) aufgeteilt werden.
Das Gesetz sichert klare Eigentumsrechte, Wartungspflichten und Streitbeilegung für Besitzer. Es gilt für alle Mehrparteienhäuser – ob Wohn-, Gewerbe- oder gemischt genutzte Objekte. Ausländische Käufer müssen die Vorschriften beim Kauf oder der Verwaltung von emlak in der Türkei beachten.
Wichtige rechtliche Auswirkungen für nicht-türkische Eigentümer.
Ausländische Käufer müssen ihre Immobilie nach dem Kat Mülkiyeti Kanunu registrieren, um rechtmäßiges Eigentum zu erlangen. Das Gesetz verlangt:
Einen tapu (Grundbucheintrag), der die unabhängige Einheit (z. B. Wohnungsnummer) und den Anteil an Gemeinschaftsflächen angibt. Ausländer haben dieselben Rechte wie türkische Staatsbürger, müssen jedoch zusätzliche Grundbuchverfahren einhalten (z. B. militärische Freigabe für bestimmte Regionen).
Das Gesetz regelt zudem Hausgeld (aidat), Renovierungen sowie Streitigkeiten mit Nachbarn oder Verwaltern. Bei Nichteinhaltung drohen Bußgelder oder juristische Konsequenzen.
Aufgaben von Hausverwaltern und Eigentümerversammlungen in der Türkei.
Die Verwaltung eines Gebäudes obliegt folgenden Verantwortlichen:
1. Hausverwalter (Yönetici): Wird von den Eigentümern (oder einer Verwaltungsfirma) bestellt, um den täglichen Betrieb zu organisieren, die aidat (Wohngebühren) einzuziehen und Regeln durchzusetzen. Kann ein Eigentümer oder ein Profi sein.
2. Eigentümerversammlung (Yönetim Kurulu): Wird von den Eigentümern gewählt, um wichtige Entscheidungen (z. B. Sanierungen, Budgetfreigaben) zu treffen. Versammlungen erfordern ein Quorum (meist 50 % + 1 der Eigentümer).
Strukturänderungen oder kostspielige Projekte benötigen eine Zweidrittelmehrheit. Ausländische Eigentümer dürfen abstimmen, benötigen aber ggf. einen türkischsprachigen Vertreter für die Teilnahme an Sitzungen.
Rechtliche Hierarchie: Gesetz vs. private Verträge.
Ja. Das Kat Mülkiyeti Kanunu ist ein nationales Gesetz und hat Vorrang vor privaten Kaufverträgen. Beispiele:
Enthält ein Vertrag eine Klausel, die einen Eigentümer von der aidat-Zahlung befreit, bleibt die gesetzliche Zahlungspflicht bestehen. Ebenso sind Bestimmungen, die den Zugang zu Gemeinschaftsflächen (z. B. die Sperrung eines Gartens) einschränken, ungültig, wenn sie gegen das Gesetz verstoßen.
Verträge können jedoch zusätzliche Details enthalten (z. B. Möbelinventar), die das Gesetz nicht regelt. Lassen Sie Verträge stets von einem türkischen Anwalt prüfen, um die Einhaltung des Kat Mülkiyeti Kanunu zu gewährleisten.
Rechtliche Lösungen für Konflikte in Wohneigentumsgemeinschaften.
Streitigkeiten (z. B. um aidat, Sanierungen oder Lärm) verlaufen nach diesem Ablauf:
1. Mediation: Seit 2019 verpflichtend. Ein neutraler Mediator hilft Eigentümern, eine Einigung zu finden. Die Kosten teilen sich die Parteien.
2. Gerichtsverfahren: Scheitert die Mediation, landet der Fall vor dem Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi). Urteile basieren auf dem Kat Mülkiyeti Kanunu und den Eigentumsanteilen.
Ausländische Eigentümer benötigen oft einen türkischen Anwalt und übersetzte Unterlagen. Verfahren dauern meist 6–24 Monate.
Wann das Wohneigentumsgesetz auch Einzelimmobilien betrifft.
Grundsätzlich nein. Das Kat Mülkiyeti Kanunu gilt für Mehrparteienhäuser (Wohnanlagen, gemischt genutzte Komplexe). Ausnahmen sind jedoch:
1. Gated Communities: Villen mit gemeinsamen Straßen, Pools oder Sicherheitsdiensten können eine site yönetimi (Verwaltungsgemeinschaft) nach ähnlichen Regeln bilden.
2. Aufgeteiltes Grundstück: Wird ein einzelnes Grundstück in mehrere unabhängige Abschnitte (z. B. Doppelhäuser) unterteilt, kann das Gesetz für gemeinsame Infrastruktur gelten.
Freistehende Häuser auf Privatland sind ausgenommen – es sei denn, sie gehören zu einer verwalteten Gemeinschaft. Prüfen Sie stets den tapu für die Eigentumsstruktur.
Übertragung von Wohneigentum an Erben nach türkischem Recht.
Geerbte Immobilien unterliegen sowohl dem Kat Mülkiyeti Kanunu als auch dem türkischen Erbrecht. Wichtige Punkte im Überblick:
1. Grundbucheintrag (tapu): Erben müssen den Titel beim Grundbuchamt (Tapu Dairesi) mit einem gerichtlichen Erbschein aktualisieren lassen.
2. Gemeinschaftliches Eigentum: Bei mehreren Erben gehört die Immobilie (und die damit verbundenen Wohnungsverwaltungskosten (aidat)) gemeinsam allen, sofern keine Teilung erfolgt.
3. Ausländische Erben: Nicht-türkische Erben müssen dieselben Besitzregeln wie Käufer einhalten (z. B. ggf. militärische Sicherheitsfreigabe).
Rechtliche Folgen bei Nichteinhaltung der Wohneigentumsregeln.
Ja, Verstöße gegen das Kat Mülkiyeti Kanunu werden in der Türkei sanktioniert. Die Höhe der Strafe hängt von der Art des Vergehens ab:
1. Nicht gezahlte aidat: Säumniszuschläge, Sperrung von Versorgungsleistungen (Strom, Wasser) oder Klage auf Zahlung. Gerichte können die Begleichung durch Pfändung von Vermögenswerten erzwingen.
2. Unerlaubte bauliche Veränderungen: Umbauten an Gemeinschaftsflächen oder tragenden Elementen ohne Genehmigung müssen rückgängig gemacht werden – andernfalls drohen Bußgelder.
3. Lärmbelästigung oder Ruhestörung: Geldstrafen oder gerichtliche Unterlassungsverfügungen sind möglich.
Ausländische Eigentümer unterliegen denselben Regeln. Unwissenheit schützt vor Strafe nicht – türkische Gerichte erkennen dies nicht als Entschuldigung an.
