Arsa: Bedeutung im türkischen Immobilienmarkt erklärt

Imarlı ist erschlossen und bebauungsplanmäßig; imar dışı nicht.

Imarlı arsa ist ein Grundstück mit genehmigtem Bebauungsplan, das nach kommunalen Vorschriften (z. B. Wohn- oder Gewerbegebiet) bebaut werden darf. Es verfügt über Infrastruktur wie Straßen und Versorgungsleitungen. İmar dışı arsa hingegen hat keine Bebauungsgenehmigung – ein Bau ist nur nach Umwidmung legal möglich.

Der Kauf von imar dışı arsa birgt höhere Risiken: Künftige Planänderungen können – müssen aber nicht – eine Bebauung erlauben. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt den imar durumu (Bebauungsstatus) beim Tapu-Amt oder der Gemeinde.

„Arsa“ bezeichnet in der Türkei unbebautes Land mit Bau- oder Investitionspotenzial.

Arsa steht für unbebautes oder freies Bauland in der Türkei, das rechtlich für Bebauung oder Investitionen vorgesehen ist. Die Einstufung erfolgt im türkischen Grundbuchsystem (Tapu) nach Baurichtlinien, etwa als Wohnland (konut arsası), Gewerbeland (ticari arsa) oder Agrarland (tarım arsası).

Die Baurichtlinien legen Nutzung, Bebauungsdichte und Gebäudehöhe fest. Kommunen regeln dies über die Klassifizierung als imarlı (erschlossen) oder imar dışı (nicht erschlossen). Prüfen Sie vor dem Kauf stets den imar durumu (Bau- und Erschließungsstatus) des Grundstücks.

Reisepass, Steueridentifikationsnummer und Grundbuchauszug (tapu).

Für den Kauf von arsa in der Türkei benötigen Ausländer folgende Dokumente:

1. Einen gültigen Reisepass mit beglaubigter Übersetzung (falls nicht auf Türkisch).
2. Eine vergi numarası (Steueridentifikationsnummer) vom Finanzamt.
3. Die Übertragung des tapu (Grundbuchauszug) beim Grundbuchamt.
4. Für militärische Sperrzonen: Genehmigung des Gouverneuramts.

Je nach Fall können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein, z. B. ein kat irtifakı (Wohnungseigentumsrecht), falls das Grundstück Teil einer zukünftigen Bebauung ist, oder ein imar durumu belgesi (Bebauungsnachweis).

Flächennutzungsänderungen, Eigentumsstreitigkeiten oder Betrugsrisiken.

Der Kauf von arsa ohne gründliche Prüfung birgt folgende Risiken:

1. Flächennutzungsänderungen: İmar dışı-Grundstücke erhalten möglicherweise nie Baugenehmigungen. 2. Eigentumsstreitigkeiten: Ungelöste Erbschaftsfragen oder betrügerische Verkäufe. 3. Versteckte Belastungen: Schulden oder rechtliche Ansprüche auf das Grundstück. 4. Betrug: Gefälschte Grundbuchauszüge (tapu) oder nicht berechtigte Verkäufer.

Prüfen Sie stets das tapu beim Grundbuchamt, klären Sie den imar durumu und bestätigen Sie die Identität des Verkäufers über einen noter (Notar).

Ja, wenn es imarlı ist und rechtlich einwandfrei.

Türkische Banken akzeptieren arsa als Hypothekensicherheit, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

1. Das Grundstück ist imarlı (bebauungsfähig).
2. Der tapu (Grundbucheintrag) ist lastenfrei und ohne Rechtsstreitigkeiten.
3. Der emlak değeri (Steuerwert) des Grundstücks entspricht dem Beleihungsauslauf (LTV) der Bank – in der Regel zwischen 50 und 70 %.

Ausländer können strengere Auflagen erhalten, wie höhere Eigenkapitalanteile oder niedrigere LTV-Werte. Landwirtschaftliche Flächen (tarım arsası) werden selten akzeptiert. Für Details wenden Sie sich an Banken wie Ziraat, İş Bankası oder Garanti.

Erben übernehmen Grundstücke, müssen aber mit Steuern und Bebauungsvorschriften rechnen.

Nach türkischem Erbrecht geht im Todesfall im Besitz von Ausländern befindliches arsa an die Erben über – unabhängig von deren Staatsangehörigkeit. Folgende Punkte sind jedoch zu beachten:

1. Erbschaftssteuer (1–30 %) wird auf Basis des eminet değeri fällig.
2. Bauzonen-Beschränkungen bleiben bestehen – Änderungen am imar durumu bedürfen einer Genehmigung.
3. Ausländische Erben müssen das Eigentum via tapu-Übertragung eintragen lassen und benötigen ggf. eine türkische Steuernummer.

Streitigkeiten unter Erben können die Nutzung des Grundstücks bis zur gerichtlichen Klärung blockieren.

Erfordert Änderungen am *imar planı* und die Genehmigung der Kommune.

Die Umwandlung von arsa (insbesondere imar dışı) in ein baureifes Grundstück umfasst folgende Schritte:

1. Flächennutzungsänderung: Beantragen Sie beim zuständigen belediye (Rathaus) eine Überarbeitung des imar planı (z. B. von landwirtschaftlich zu Wohngebiet).
2. Infrastrukturanforderungen: Sicherstellen, dass Straßen, Versorgungsleitungen und Umweltschutzauflagen erfüllt werden.
3. Genehmigungen: Einholen der erforderlichen Erlaubnisse vom Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Ministerium für Umwelt und Stadtentwicklung).

Der Prozess dauert in der Regel **12–36 Monate** und kann Gebühren oder Grundstücksabtretungen an die Kommune erfordern. Nicht jedes imar dışı arsa ist für eine Umwandlung geeignet.

Kapitalertragssteuer und Notargebühren fallen an.

Beim Verkauf von arsa in der Türkei entstehen folgende Kosten:

1. Kapitalertragssteuer: 15–35 % auf den Gewinn, wenn innerhalb von 5 Jahren verkauft (nach 5 Jahren für Privatpersonen steuerfrei). 2. Grundbuchgebühr (tapu): 3. Notargebühren: 4. Maklerprovision.

Ausländische Verkäufer müssen den Erlös in ihrem Heimatland versteuern (Doppelbesteuerungsabkommen können gelten). Bewahren Sie stets Quittungen für eminet değeri-Aktualisierungen auf.