Kas yra *hisseli tapu*? Bendras nekilojamas turtas Turkijoje

Taip, bet su teisiniais apribojimais ir sąlygomis.

Užsieniečiai gali įsigyti nekilnojamąjį turtą su hisseli tapu Turkijoje, jei tenkina bendras kriterijas (pvz., savitarpio principas pagal pilietybę). Pirktina hisse (dalis) negali viršyti Turkijos ribų užsieniečiams (maks. 30 hektarų visoje šalyje).

Procesas reikalauja patikrinti Žemės registrą (Tapu Dairesi) dėl įskepų ar ginčų. Bendravaldžiai turi sutikti su dalies pardavimu, išskyrus atvejus, kai dalis gali būti parduodama nepriklausomai. Karinė patvirtinimo procedūra vis dar būtina specialiose zonose.

Pastaba: kai kurie bankai gali atsisakyti finansuoti nekilnojamąjį turtą su hisseli tapu dėl didesnio ginčų rizikos. Visada patikrinkite dalies teisinį statusą prieš pirkimą.

Proporcingas naudojimas, pardavimas ir pajamų dalijimasis.

Turint hisseli tapu, kiekvienas bendrasavininkas turi teises pagal savo hisse (dalies) dydį. Šios teisės apima:

Naudojimas: Teisė naudoti nekilnojamąjį turtą proporcingai (pvz., 30 % dalis suteikia teisę naudoti 30 % laiko/erdvės). Iškltinis naudojimas reikalauja atskiro susitarimo.

Pardavimas/perleidimas: Savininkai gali parduoti ar perleisti savo dalį, jei tai nesutrukdoma ankstesniais sutartimis. Kiti bendrasavininkai gali turėti pirmenybės teisę (pirma pasiūla).

Pajamos/nuoma: Nuomos pajamos ar pardavimo pelnas dalijami pagal dalis. Ginčai dėl paskirstymo sprendžiami teisme.

Sprendimų priėmimas: Svarbūs pokyčiai (pvz., griovimas) dažniausiai reikalauja visų bendrasavininkų sutikimo. Mažesniems remontams gali būti pakankama daugumos pritarimas.

Bendro ir nepriklausomo nuosavybės modelių palyginimas.

Hisseli tapu ir kat mülkiyeti (butų nuosavybė) Turkijoje yra skirtingos teisinės nuosavybės formos:

Hisseli tapu: bendras vieno objekto (pvz., vilos ar žemės sklypo) valdymas. Kiekvienas savininkas turi dalį (hisse) nuo visos nuosavybės, be išskirtinių zonų, išskyrus specialius susitarimus.

Kat mülkiyeti: konkretaus vieneto (pvz., buto pastate) nepriklausoma nuosavybė. Savininkas turi pilnas teises į savo vienetą ir bendras teises į bendrasias erdvės (pvz., sodus).

Svarbiausias skirtumas: kat mülkiyeti leidžia naudoti atskirtą erdvę vienam savininkui, o hisseli tapu – ne, išskyrus atvejus, kai bendra savininkai sudaro naudojimo sutartį. Tinkamoms nuosavybėms (pvz., padalintiems pastatams) galimas perėjimas nuo hisseli tapu prie kat mülkiyeti.

Ginčai, ribotas valdymas ir sunkios perpardavimo galimybės.

Pirkiant hisseli tapu nekilnojamąjį turtą Turkijoje susiduriate su specifinėmis rizikomis:

Ginčai: bendrasavininkai gali nesutarti dėl naudojimo, pardavimo ar priežiūros. Teisiniai ginčai gali stabdyti sprendimus ar blokuoti sandorius.

Ribotas valdymas: svarbūs pokyčiai (pvz., renovacija) reikalauja visų ar daugumos bendrasavininkių sutikimo, todėl projektai gali užsitęsti.

Perpardavimo sunkumai: dalys parduoti sunkiau nei visą nekilnojamąjį turtą. Pirkėjai gali vengti dalinių akcijų dėl paveldėjimo ar teisinių komplikacijų.

Finansinės rizikos: jei vienas bendrasavininkas nesumoka mokesčių ar skolų, kiti gali susidurti su užstatymu visam turtui.

Paveldėjimo problemas: dalys gali toliau dalintis paveldėjus, didinant ginčų tikimybę ateityje. Visada patikrinkite nekilnojamo turto ginčų istoriją Žemės registre.

Reikia išpirkti dalis arba kreiptis į teismą dėl dalybos.

Norint Turkijoje hisseli tapu paversti vienvalde valda, reikia pašalinti visas kitas dalis. Dažniausi būdai:

Dalies išpirkimas: susitarus su bendrasavininkais išperkite jų dalis. Kaina turi atitikti rinkos vertę, kad išvengtumėte teisinių ginčų.

Dalyba (*taksim*): pateikite taksim davası (dalybos bylą), kad fiziškai padalintumėte nekilnojamąjį turtą (pvz., sklypą). Teismas gali įsakyti dalybą ar pardavimą, jei bendrasavininkai nesutinka.

Susitarimas: bendrasavininkai gali savanoriškai pasirašyti notarinį dalies perdavimo aktą vienam asmeniui.

Pastaba: kai kurie objektai (pvz., nedalijami pastatai) gali būti konvertuoti į kat mülkiyeti (butų nuosavybės pažymas), jei tai techniškai įmanoma. Konsultuokitės su Turkijos nekilnojamojo turto advokatu dėl galimybių įvertinimo.

Dalys perleidžiamos įpėdiniams, didinant dalijimosi sudėtingumą.

Jei hisseli tapu bendrasavininkis miršta Turkijoje, jo dalis (hisse) paveldima pagal Turkijos paveldėjimo įstatymus arba testamentą. Svariausias pasekmės:

Įstatymo įpėdiniai: Žmonos, vaikai arba tėvai automatiškai paveldi dalį, nebent testamente nurodyta kitaip. Užsienio valstybės testamenti Turkijoje turi būti patvirtinti.

Dalijimasis: Dalis gali būti padalinta tarp kelių įpėdinių (pvz., 3 vaikai gauna po 10 proc.), sudėtinginant būsimus sprendimus.

Naudojimo teisės: Įpėdiniai įgyja proporcines teises, bet turi sutarti su kitais bendrasavininkais dėl nekilnojamo turto valdymo.

Pardavimo apribojimai: Įpėdiniai gali parduoti paveldėtą dalį, tačiau kiti bendrasavininkai gali turėti pirmenybės teisę. Paveldėjimo mokestis (nuo 1 % iki 30 %) priklauso nuo įpėdinio ryšio su mirusiuoju.

Standartiniai nekilojamojo turto mokesčiai taikomi kiekvienai daliai atskirai.

„Hisseli tapu“ savininkai Turkijoje mokėja tus pačius nekilojamojo turto mokesčius kaip ir vieninteliai savininkai, tačiau juos apskaičiuoja proporcionaliai kiekvienos dalies dydžiui. Svarios išlaidos:

Metinis nekilojamojo turto mokestis (Emlak Vergisi): skaičiuojamas pagal dalies mokesčinę vertę, priklausomai nuo nekilnojamo turto tipo (gyvenamasis/komercinis) ir vietovės.

Žemės knygos mokestis (Tapu Harcı): procentas nuo deklaruotos pardavimo vertės, perleidžiant dalį.

Pelno mokestis: parduodant dalį per pirmuosius penkerius metus nuo pirkimo, mokesčio norma siekia nuo 15 % iki 35 % nuo pelno (išimtis gali būti taikoma pirminės gyvenamosios vietos atveju).

Paveldėjimo mokestis: nuo 1 % iki 30 % dalies vertės paveldėtojams, priklausomai nuo jų ryšio su mirusiuoju.

Bendra savininkai atsakomi už neapmokėtus mokesčius už visą nekilnojamąjį turtą, o ne tik už savo dalį.