Kentsel dönüşüm Turkijoje: kas tai reiškia nekilojamųjų turėtojams?

Patikrinkite oficialius rizikos žemėlapius ir savivaldybių pranešimus

Nekilojamas turtas kentsel dönüşüm zonose nustatomas šiais būdais:

1. Rizikos vertinimai, atliekami Aplinkos, urbanizacijos ir klimato kaitos ministerijos ar vietinių savivaldybių. Pirmumo teikiamos aukšto rizikos sritys (ypač žemės drebėjimų atžvilgiu).

2. Oficialūs leidiniai (Resmî Gazete), kuriose pateikiami pažymėti rajonai. Savivaldybės taip pat skelbia informaciją savo svetainėse arba fiziniuose pranešimuose prie paveiktų pastatų.

3. TOKİ projekto žemėlapiai (prieinami internetu), rodantys vykstančius ar planuojamus pertvarkymus. Tapu (turtinį dokumentą) galima patikrinti Žemės registrų įstaigoje ir nustatyti, ar jūsų turtas pažymėtas.

Galimi griovimas, rekonstrukcija arba privaloma pastato modernizacija.

Jei jūsų pastatas pateko į *kentsel dönüşüm* programą, procesas dažniausiai vyksta šiais etapais:

1. Įspėjimas: Savininkai gauna oficialų pranešimą iš savivaldybės arba TOKİ, kuriame nurodomas projekto apimtis ir laikotarpis.

2. Pasirinkimai: – Rekonstrukcija: Pastatas nugriunamas ir atstatomas. Savininkai gali gauti naują butą toje pačioje vietoje (dažniausiai su pakeistais kvadratiniais metrais). – Kompensacija: Jei rekonstrukcija neįmanoma, gali būti suteikta piniginė kompensacija arba alternatyvi nekilnojamoji nuosavybė. – Modernizavimas: Kai kurie pastatai stiprinami, kad atitiktų saugos standartus.

3. Teisinis procesas: Savininkai gali skųstis, jei nesutinka su vertinimu. Nesilaikant reikalavimų, gali būti priverstinai nugriauta.

Taip, bet su tam tikrais teisiniais ir procedūriniais reikalavimais.

Užsieniečių nekilnojamojo turto savininkai Turkijoje turi tas pačias teises ir pareigas kaip ir Turkijos piliečiai, dalyvaujant kentsel dönüşüm projektuose. Tačiau svarbiausi aspektai:

1. Galiojantis įgaliotinis (POA): Jei esate užsienyje, Turkijos advokato ar atstovo paskyrimas notariškai patvirtintu įgaliotiniu yra būtinas dokumentų pasirašymui ar susitikimams.

2. Mokesčių aspektai: Kompensacija ar naujas turtas gali sukelti pelno mokestį (jei parduodama per 5 metų) arba PVM išimtis atveju keičiant nekilnojamąjį turtą.

3. Kalbiniai barjerai: Visos oficialios komunikacijos vyksta turkiškai. Rekomenduojama samdyti vertėją ar teisininką.

4. Banko sąskaitos: Kompensacijos mokėjimai atliekami į Turkijos banko sąskaitas, todėl reikalingas užsieniečio mokesčių numeris (yabancı vergi numarası).

Galimi statybų uždelstymai, finansinės nuostoliai ar teisiniai ginčai.

Nekilojamojo turto pirkimas miestų atnaujinimo (*kentsel dönüşüm*) zonoje neša keletą rizikų:

1. Projektų uždelstymai: Rekonstrukcija gali užtrukti nuo 2 iki 5 metų, palikdama savininkus be galimybės naudoti turtą ar gauti nuomos pajamų.

2. Kompensacijos neaiškumai: Rinkos vertės įvertinimai gali būti ginčijami, todėl galima gauti mažesnę nei tikėtasi išmoką.

3. Teisiniai iššūkiai: Jei ankstesni savininkai neišspręstų ginčų (pvz., paveldėjimo klausimų), naujieji pirkėjai gali paveldėti jų įsipareigojimus.

4. Finansavimo sunkumai: Bankai gali atsisakyti suteikti paskolas nekilojamajam turui, esantį transformacijos zonoje.

5. Perpardavimo sunkumai: Nekilojamas turtas aktyvioje *kentsel dönüşüm* zonoje dažnai susilaukia mažesnio paklausos rinkoje.

Taip, bet poveikis priklauso nuo projekto etapo ir vietovės.

Nekilojamojo turto mokesčiai gali pasikeisti po transformacijos:

- Padidėjusi vertė: naujai pastatyti arba rekonstruoti objektai dažnai sulaukia aukštesnių mokesčių vertinimų (pvz., emlak vergisi – kasmetinis nekilojamojo turto mokestis).

- Laikinos lengvatos: kai kurios savivaldybės siūlo mokesčių mažinimus rekonstrukcijos metu.

Rinkos vertės pokyčiai:

- Po darbų užbaigimo: atnaujintose vietovėse vertė gali augti dėl geresnės infrastruktūros.

- Statybų metu: vertė dažnai laikinai krenta dėl triukšmo, dulkių ir riboto prieigų.

Valstybė, savivaldybės ir kartais nekilnojamo turto savininkai dalijasi išlaidomis.

Kentsel dönüşüm projektų finansavimas gaunamas iš įvairių šaltinių:

1. Vyriausybė ir TOKİ: valstybė skiria biudžetą dideliems projektams, ypač aukštos rizikos zonose (pvz., Stambule, Izmire). TOKİ dažnai bendradarbiauja su privatais rangovais.

2. Savivaldybės: vietinės valdžios prisideda per miestų plėtros fondus ar viešųjį-privatųjį partnerystės (VPP) modelį.

3. Nekilnojamo turto savininkai:

• Gali sumokėti rekonstrukcijos išlaidų dalį, jei renkasi modernesnius butus.
• Galima gauti be palūkanų paskolas iš bankų, tokių kaip Ziraat Bankası ar VakıfBank, renovacijai.

4. Privatūs investuotojai: statybos kompanijos kartais finansuoja projektus mainais už papildomas statybos teises (pvz., daugiau aukštų).

TOKİ vykdo didelio mastelio miesto atnaujinimo ir būsto statybos projektus.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) – tai Turkijos Būsto plėtros administracija, turinti svarbų vaidmenį kentsel dönüşüm procesuose:

- Rizikos zonų nustatymas: bendradarbiaujant su Aplinkos ministerija vertinama žemės drebėjimams pažeidžiama arba apleista teritorija.

- Atstatymo valdymas: prižiūrima griovimo ir atstatymo procesai, dažniausiai kaip „pagal raktą“ projektai (pvz., Stambulo Fikirtepe).

- Būsto sprendimai: - Nauji butai perkeltiems savininkams (kartais su pakeistais plotais). - Pigūs butai mažų pajamų šeimoms, parduodami išsimokėtinai.

- Partnerystė su privatuoju sektoriumi: bendradarbiavimas su statybos įmonėmis pagal statyti-valdyti-perleisti (BOT) modelį.

TOKİ projektai daugiausia vykdomi Stambule, Ankaroje ir Izmire, tačiau naudos gauna ir mažesni miestai.

Galimi pastatų stiprinimo ar dalinės renovacijos variantai.

Ne visi pastatai *kentsel dönüşüm* zonose bus grioviami. Galimos alternatyvos:

1. Stiprinimas (*güçlendirme*): Pastato konstrukcijos adaptavimas atitinkant antiseizminius standartus (pvz., plieninių rėmų montavimas, pamatų sustiprinimas). Dažniausiai taikoma istorinėms ar kultūrinei vertės pastatams.

2. Dalinė renovacija: Elektros, vandentiekio ar šilumos izoliacijos sistemų modernizavimas be pilno griovimo.

3. Skatinimai savanoriškam atitikimui:

• Mokesčių lengvatos savininkams, stiprinusiems pastatus iš anksto.
• Žemos palūkanų paskolos iš valstybės remiamų bankų.

Tačiau labai pažeisti ar neteisėtai pastatyta objektai (pvz., neteisėtos statybos) dažniausiai grioviami privalomai.

Nuomininkai gali būti iškeldinami ar susidurti su nuomos kainų koregavimu projektų metu.

Nuomos nekilojamajam turtei kentsel dönüşüm zonose:

1. Nuomininkų teisės: - Nuomininkai turi gauti įspėjimą dėl iškeldinimo dėl griovimo (pagal Turkijos Nuomos įstatymą Nr. 6570). - Kai kuriose atvejuose nuomininkai gali gauti kompensaciją persikraustymo išlaidoms.

2. Nuomos kainų pokyčiai: - Po renovacijos nuoma dažniausiai pakyla dėl patobulintos infrastruktūros. - Statybų metu nuomininkai gali susitarti dėl žemesnės nuomos, kad būtų kompensuoti nepatogumai.

3. Investavimo rizikos: - Tuščios patalpos gali ilgai likti neužimtos, jei projektai užsitęsia. - Nauji pastatai gali turėti aukštesnes priežiūros mokas (aidat).