Wat is kentsel dönüşüm (stedelijke transformatie) in Turkije?

Een door de overheid geleid stadsvernieuwingsprogramma in Turkije.

Kentsel dönüşüm (stedelijke transformatie) is een grootschalig initiatief van Turkije om steden te moderniseren door het slopen of renoveren van oude, aardbevinggevoelige of onveilige gebouwen. Ingevoerd onder Wet nr. 6306 (2012), heeft het als doel de infrastructuur te verbeteren, de veiligheid te verhogen en de leefomstandigheden te optimaliseren.

Voor vastgoedeigenaren kan dit betekenen dat hun pand gesloopt, herbouwd of verplicht gerenoveerd moet worden als het in een aangemerkt risicogebied staat. De overheid, lokale gemeenten of TOKİ (Housing Development Administration) leiden deze projecten vaak aan en bieden soms compensatie of nieuwe woningen in ruil.

Controleer officiële risicokaarten en gemeentelijke aankondigingen.

Panden in kentsel dönüşüm-zones worden geïdentificeerd via:

1. Risicoanalyses door het Ministerie van Milieu, Verstedelijking en Klimaatverandering of lokale gemeenten. Hoogrisicogebieden (met name voor aardbevingen) krijgen voorrang.

2. Publicaties in het Staatsblad (Resmî Gazete) met aangwezen zones. Gemeenten plaatsen ook mededelingen op hun websites of fysiek bij betrokken gebouwen.

3. Projectkaarten van TOKİ (online beschikbaar) met lopende of geplande transformaties. Een tapu-controle bij het Kadaster kan bevestigen of uw pand is gemarkeerd.

Sloop, herbouw of verplichte versterking kan volgen.

Als jouw gebouw is geselecteerd voor kentsel dönüşüm, verloopt het proces meestal in de volgende stappen:

1. Kennisgeving: Eigenaars ontvangen een officiële mededeling van de gemeente of TOKİ met details over het project en de planning.

2. Geboden opties:

• Herbouw: Het gebouw wordt gesloopt en vervangen. Eigenaars krijgen vaak een nieuwe woning op dezelfde locatie (soms met aangepaste vierkante meters).
• Vergoeding: Als herbouw niet mogelijk is, kan een financiële compensatie of alternatieve woning worden aangeboden.
• Versterking: Sommige gebouwen worden versterkt om aan de veiligheidsnormen te voldoen.

3. Juridische procedure: Eigenaars kunnen in beroep gaan als ze het niet eens zijn met de beoordeling. Bij weigering kan gedwongen sloop volgen.

Ja, maar met specifieke juridische en procedurele voorwaarden.

Buitenlandse vastgoedeigenaren hebben dezelfde rechten en plichten als Turkse staatsburgers bij kentsel dönüşüm-projecten. Belangrijke punten om rekening mee te houden:

1. Volmacht (POA): Als u in het buitenland woont, is het aanstellen van een Turkse advocaat of vertegenwoordiger via een genotariseerde volmacht essentieel voor het ondertekenen van documenten of het bijwonen van vergaderingen.

2. Belastinggevolgen: Compensatie of nieuw vastgoed kan leiden tot vermogenswinstbelasting (bij verkoop binnen 5 jaar) of btw-vrijstellingen voor vervangende woningen.

3. Taalbarrières: Alle officiële communicatie verloopt in het Turks. Het inhuren van een tolk of juridisch adviseur wordt sterk aanbevolen.

4. Bankrekeningen: Compensatiebetalingen gebeuren naar Turkse bankrekeningen, waardoor een buitenlands belastingnummer (yabancı vergi numarası) vereist is.

Vertragingen, financiële verliezen of juridische conflicten kunnen ontstaan.

Het kopen van vastgoed in een aangewezen kentsel dönüşüm-zone brengt verschillende risico’s met zich mee:

1. Projectvertragingen: De herbouw kan 2 tot 5 jaar duren, waardoor eigenaren zonder bruikbaar vastgoed of huurinkomsten komen te zitten.

2. Onzekerheid over compensatie: De waardebepaling van het onroerend goed kan betwist worden, wat leidt tot lagere uitkeringen dan verwacht.

3. Juridische problemen: Als vorige eigenaren geschillen niet hebben opgelost (bijv. erfeniskwesties), kunnen nieuwe kopers met aansprakelijkheden te maken krijgen.

4. Financieringsmoeilijkheden: Banken zijn vaak terughoudend met het verlenen van hypotheken voor panden in transformatiegebieden.

5. Moeilijker doorverkopen: Vastgoed in actieve kentsel dönüşüm-zones heeft vaak minder marktvraag.

Ja, maar de impact verschilt per projectfase en locatie.

Onroerendgoedbelastingen kunnen veranderen na transformatie:

- Verhoogde waarde: Nieuwbouw of gerenoveerde panden krijgen vaak hogere belastingaanslagen (bv. emlak vergisi – jaarlijkse onroerendgoedbelasting).

- Tijdelijke vrijstellingen: Sommige gemeenten bieden belastingverlagingen tijdens de herbouw.

Veranderingen in marktwaarde:

- Na afronding: Opgewaardeerde wijken zien vaak waardestijgingen door betere infrastructuur.

- Tijdens de bouw: Waarden dalen tijdelijk door lawaai, stof en beperkte toegang.

Overheid, gemeenten en soms eigenaars delen de kosten van stadsvernieuwing.

De financiering van kentsel dönüşüm komt uit verschillende bronnen:

1. Overheid & TOKİ: De staat stelt budgetten beschikbaar voor grootschalige projecten, met name in hoogrisicogebieden (bv. Istanbul, İzmir). TOKİ werkt vaak samen met private aannemers.

2. Gemeenten: Lokale overheden dragen bij via stadsontwikkelingsfondsen of publiek-private samenwerkingen (PPS).

3. Vastgoedeigenaars: - Betalen soms een deel van de herbouwkosten voor verbeterde woningen. - Kunnen rentevrije leningen krijgen van banken zoals Ziraat Bankası of VakıfBank voor renovaties.

4. Private investeerders: Ontwikkelaars financieren projecten soms in ruil voor extra bouwrechten (bv. meer verdiepingen).

TOKİ leidt grootschalige stadsvernieuwing en woningbouwprojecten in Turkije.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) is de Turkse Woningbouwautoriteit en speelt een centrale rol in kentsel dönüşüm door:

- Risicozones identificeren: Samenwerking met het Ministerie van Milieu om aardbevingsgevoelige of vervallen gebieden in kaart te brengen.

- Herbouwprojecten beheren: Toezicht op sloop en herbouw, vaak via sleutel-op-de-deur-projecten (bv. Fikirtepe in Istanbul).

- Woonoplossingen bieden:

• Nieuwe units voor onteigende eigenaars (soms met aangepaste afmetingen).
• Verkoop van betaalbare woningen aan lage-inkomensgezinnen via afbetalingsplannen.

- Samenwerken met de private sector: Contracten met aannemers onder build-operate-transfer (BOT)-modellen.

TOKİ-projecten krijgen voorrang in Istanbul, Ankara en İzmir, maar ook kleinere steden profiteren.

Versterking of gedeeltelijke renovatie kunnen opties zijn

Niet alle gebouwen in kentsel dönüşüm-zones hoeven gesloopt te worden. Alternatieven zijn onder andere:

1. Versterking (güçlendirme): Het constructief versterken van het gebouw om te voldoen aan de aardbevingbestendigheidsnormen (bijv. stalen frames toevoegen, funderingen versterken). Dit komt vaak voor bij historische of cultuurhistorisch waardevolle panden.

2. Gedeeltelijke renovatie: Upgraden van elektrische installaties, leidingwerk of isolatie zonder volledige sloop.

3. Stimuleringsmaatregelen voor vrijwillige aanpassing:

• Belastingvoordelen voor eigenaren die preventief versterken.
• Lage-renteleningen via staatsbanken.

Ernstig beschadigde of niet-conforme gebouwen (bijv. illegale constructies) worden echter meestal verplicht gesloopt.

Huurders kunnen te maken krijgen met uitzetting of huurwijzigingen tijdens projecten.

Voor huurwoningen in kentsel dönüşüm-zones:

1. Rechten van huurders: - Verhuurders moeten opzegging geven bij uitzetting door sloop (volgens Turkse Huurwet nr. 6570). - Huurders kunnen in sommige gevallen vergoeding ontvangen voor verhuiskosten.

2. Huurwijzigingen: - Na renovatie stijgen huren vaak door verbeterde voorzieningen. - Tijdens bouwwerkzaamheden kunnen verhuurders de huur verlagen om huurders te behouden ondanks overlast.

3. Investeringsrisico’s: - Leegstand kan langer duren als projecten vertraging oplopen. - Nieuwe gebouwen kunnen te maken krijgen met hogere onderhoudskosten (aidat).