English
German
Dutch
Other
Wat is de kat mülkiyeti kanunu (appartementsrecht) in Turkije?
De kat mülkiyeti kanunu (Wet op Appartementsrecht) is het Turkse juridische kader dat het eigendom, beheer en de verdeling van meergezinswoningen regelt, zoals appartementen, kantoren of commerciële ruimtes binnen een gedeeld gebouw.
Ingevoerd als Wet nr. 634, bepaalt deze wet hoe individuele eenheden (bijv. appartementen) in een gebouw onafhankelijk eigendom zijn, terwijl gemeenschappelijke ruimtes (bijv. trappenhuizen, tuinen, liften) gezamenlijk worden beheerd. Deze wet is essentieel voor vastgoedtransacties in Turkije, omdat deze de rechten en plichten van eigenaars vastlegt, waaronder:
• Juridische erkenning van onafhankelijk eigendom per eenheid.
• Regels voor gedeelde kosten (bijv. onderhoud, reparaties) via een yönetim planı (beheerplan).
• Procedures voor het opzetten van een kat malikleri kurulu (Vereniging van Eigenaren).
• Vereisten voor registratie van eigendom bij de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Kadaster).
De wet geldt voor alle panden onder appartementsrecht en zorgt voor duidelijkheid in eigendomsstructuren en geschillenbeslechting. In de eigendomsakte (tapu) wordt deze wet vermeld als juridische basis voor meergezinswoningen.
| Turkse term | Nederlandse equivalent | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti | Appartementsrecht | Onafhankelijk eigendom van een eenheid in een gedeeld gebouw. |
| Kat mülkiyeti kanunu | Wet op Appartementsrecht | Wet nr. 634 voor meergezinswoningen. |
| Yönetim planı | Beheerplan | Document met gedeelde regels en kosten. |
| Kat malikleri kurulu | Vereniging van Eigenaren | Orgaan dat collectieve belangen van eigenaars behartigt. |
| Bağımsız bölüm | Onafhankelijke eenheid | Individueel eigendom (bijv. appartement). |
| Ortak alan | Gemeenschappelijke ruimte | Gedeelde ruimtes (bijv. gangen, tuinen). |
| Tapu | Eigendomsakte | Officiële bewijs van eigendom. |
De Turkse wet voor appartementseigendom eenvoudig uitgelegd.
Kat Mülkiyeti Kanunu (Wet nr. 634) is de juridische basis in Turkije voor het eigendom van daire (appartementen) en andere eenheden in gedeelde gebouwen. Deze wet regelt hoe gemeenschappelijke panden (zoals wooncomplexen) worden opgedeeld in individuele eigendommen (zoals ev, kantoren of winkels) en gemeenschappelijke ruimtes (trapportalen, tuinen, daken).
De wet zorgt voor duidelijke eigendomsrechten, onderhoudsverplichtingen en geschillenbeslechting tussen eigenaren. Het geldt voor alle gebouwen met meerdere eenheden – of het nu gaat om woon-, bedrijfs- of gemengde konut. Voor buitenlandse kopers is het essentieel om deze regels te kennen bij aankoop of beheer van onroerend goed in Turkije, inclusief de vereisten voor de tapu (eigendomsakte).
Belangrijke juridische gevolgen voor niet-Turkse eigenaars.
Buitenlandse kopers moeten hun onroerend goed registreren onder de Kat Mülkiyeti Kanunu om juridisch eigenaar te worden. De wet vereist:
Een tapu (akte van eigendom) met specificatie van de onafhankelijke eenheid (bv. appartementnummer) en het aandeel in gemeenschappelijke ruimtes. Buitenlanders hebben dezelfde rechten als Turkse burgers, maar moeten extra kadasterprocedures volgen (bv. militaire goedkeuring voor bepaalde regio’s).
De wet regelt ook beheerskosten (aidat), renovaties en conflicten met buren of vastgoedbeheerders. Niet-naleving kan leiden tot boetes of juridische geschillen.
De rollen van vastgoedbeheerders en eigenaarscommissies.
Gebouwen in Turkije worden beheerd door:
1. Vastgoedbeheerder (Yönetici): Aangesteld door de eigenaars (of een beheermaatschappij) voor dagelijkse zaken, het innemen van aidat (servicekosten) en het handhaven van regels. Dit kan een eigenaar of een professional zijn.
2. Eigenaarscommissie (Yönetim Kurulu): Gekozen door de eigenaars om belangrijke beslissingen te nemen (bijv. renovaties, begrotingsgoedkeuringen). Vergaderingen vereisen een quorum (meestal 50% + 1 eigenaar).
Beslissingen over structurele wijzigingen of kostbare projecten vereisen een 2/3-meerderheid. Buitenlandse eigenaars mogen stemmen, maar hebben mogelijk een Turks sprekende vertegenwoordiger nodig voor vergaderingen.
Juridische hiërarchie: wet vs. privéovereenkomsten.
Ja. De Kat Mülkiyeti Kanunu is een nationale wet en gaat boven privé-koopcontracten. Enkele voorbeelden:
Als een contract vermeldt dat een eigenaar vrijgesteld is van aidat, blijft de wet betaling verplicht. Ook bepalingen die de toegang tot gemeenschappelijke ruimtes beperken (bijv. het blokkeren van een tuin) zijn ongeldig als ze in strijd zijn met de wet.
Contracten mogen wel aanvullende details bevatten (bijv. inbegrepen meubels) die niet door de wet worden gedekt. Laat altijd een Turks jurist je contract controleren om te zorgen dat het voldoet aan de Kat Mülkiyeti Kanunu.
Juridische oplossingen voor geschillen in gedeelde onroerend goed.
Geschillen (bijv. over aidat, verbouwingen of geluidsoverlast) volgen deze procedure:
1. Bemiddeling: Verplicht sinds 2019. Een neutrale bemiddelaar helpt eigenaren tot een akkoord. De kosten worden gedeeld.
2. Rechtszaak: Lukt bemiddeling niet? Dan gaat de zaak naar de Vrederechter (Sulh Hukuk Mahkemesi). Uitspraken zijn gebaseerd op de Kat Mülkiyeti Kanunu en eigendomsaandelen.
Buitenlandse eigenaren hebben vaak een Turkse advocaat en vertaalde documenten nodig. Een procedure duurt meestal 6 tot 24 maanden.
Wanneer de appartementswet van invloed is op eengezinswoningen.
Over het algemeen niet. De Kat Mülkiyeti Kanunu geldt voor meergezinsgebouwen (appartementen, gemengde complexen). Er zijn echter uitzonderingen:
1. Afgesloten wooncomplexen: Villa’s die wegen, zwembaden of beveiliging delen, kunnen een site yönetimi (complexbeheer) vormen onder vergelijkbare regels.
2. Opgedeeld terrein: Als een perceel is verdeeld in meerdere onafhankelijke delen (bv. duplexwoningen), kan de wet gelden voor gedeelde voorzieningen.
Vrijstaande huizen op privégrond zijn vrijgesteld, tenzij ze deel uitmaken van een beheerd complex. Controleer altijd de tapu voor de eigendomsstructuur.
Overdracht van appartementseigendom aan erfgenamen volgens Turks recht.
Geërfde panden vallen onder zowel de Kat Mülkiyeti Kanunu als het Turkse erfrecht. Belangrijke punten:
1. Overdracht van de tapu: Erfgenamen moeten het kadaster (Tapu Dairesi) bijwerken met een door de rechtbank afgegeven erfverklaring.
2. Gedeeld eigendom: Bij meerdere erfgenamen wordt het pand gezamenlijk beheerd (inclusief de verplichtingen voor aidat), tenzij er een verdeling plaatsvindt.
3. Buitenlandse erfgenamen: Niet-Turkse erfgenamen moeten voldoen aan dezelfde regels als kopers (bijv. militaire toestemming indien van toepassing).
Juridische gevolgen bij niet-naleving van de Turkse appartementenwet.
Ja, er gelden boetes afhankelijk van de overtreding:
1. Onbetaalde aidat: Vertragingskosten, afsluiting van nutsvoorzieningen of rechtszaken. Rechtbanken kunnen betaling afdwingen via beslaglegging op bezittingen.
2. Ongeautoriseerde wijzigingen: Aanpassingen aan gemeenschappelijke ruimtes of dragende constructies zonder toestemming kunnen leiden tot herstelverplichtingen of geldboetes.
3. Geluidsoverlast of verstoringen: Boetes of gerechtelijke verboden.
Buitenlandse eigenaars krijgen dezelfde sancties. Onwetendheid over de wet is in Turkse rechtbanken geen geldig verdedigingsargument.
