Hisseli tapu – delad fastighetstitel i Turkiet

Ja, men med vissa juridiska överväganden.

Utlänningar kan köpa en fastighet med hisseli tapu i Turkiet, förutsatt att de uppfyller de allmänna kraven (t.ex. ömsesidighetsregler för deras nationalitet). Den andel (hisse) som köps måste följa Turkiets gränser för utländskt ägande (max 30 hektar i hela landet).

Processen kräver kontroll hos Fastighetsregistret (Tapu Dairesi) för att säkerställa att det inte finns panträtter eller tvister. Medägare måste godkänna försäljningen av en andel, om inte andelen kan säljas självständigt. Militär godkännande krävs fortfarande för fastigheter i begränsade zoner.

Obs: Vissa banker kan tveka att finansiera fastigheter med hisseli tapu på grund av högre risk för tvister. Kontrollera alltid andelens juridiska status innan köp.

Andelsbaserad användning, försäljning och inkomsträttigheter.

Med hisseli tapu har varje delägare rättigheter baserade på sin andel (hisse). Dessa inkluderar:

Användning: Rätt att nyttja fastigheten i proportion till andelen (t.ex. 30 % andel ger 30 % av användningstid/utrymme). Exklusiv användning kräver separat avtal.

Försäljning/överlåtelse: Ägare kan sälja eller överlåta sin andel, om inte tidigare kontrakt förbjuder det. Meddelägare kan ha företrädesrätt (köprätt vid försäljning).

Inkomst/hyra: Hyresintäkter eller vinst från försäljning fördelas efter andel. Tvister om utdelning löses i domstol.

Beslutsfattande: Större förändringar (t.ex. rivning) kräver vanligtvis alla delägares samtycke. Mindre reparationer kan godkännas av majoriteten.

Delad ägoform vs. självständig lägenhetsrätt – skillnaderna förklarade.

Hisseli tapu och kat mülkiyeti (lägenhetsrätt) är två olika juridiska ägoformer i Turkiet med tydliga skillnader:

Hisseli tapu: Delad äganderätt till en och samma fastighet (t.ex. en villa eller tomt). Varje ägare innehar en andel (hisse) av hela fastigheten, utan exklusiv rätt till specifika delar – om inget annat avtalats.

Kat mülkiyeti: Självständig äganderätt till en specifik enhet (t.ex. en lägenhet i ett flerfamiljshus). Ägaren har ensamrätt till sin enhet samt delad rätt till gemensamma utrymmen (t.ex. trädgårdar eller uppfarter).

Huvudskillnaden: Med kat mülkiyeti har du ensamrätt att nyttja din avgränsade enhet, medan hisseli tapu inte ger detta – om inte medägarna upprättar ett särskilt nyttjandeavtal. Om fastigheten uppfyller vissa krav (t.ex. är uppdelad i separata bostäder) kan man ansöka om att omvandla hisseli tapu till kat mülkiyeti.

Tvist, begränsad kontroll och svårigheter att sälja vidare.

Att köpa en fastighet med hisseli tapu i Turkiet medför specifika risker:

Tvist: Medägare kan ha olika åsikter om användning, försäljning eller underhåll. Rättsliga tvister kan blockera beslut eller försäljning.

Begränsad kontroll: Större förändringar (t.ex. renoveringar) kräver godkännande från alla eller majoriteten av medägarna, vilket kan fördröja projekt.

Svårigheter att sälja: Andelar är svårare att sälja än hela fastigheter. Köpare kan undvika andelar på grund av arvstvist eller juridisk komplexitet.

Finansiella risker: Om en medägare inte betalar skatter eller skulder kan övriga ägare drabbas av panträtt på hela fastigheten.

Arvstvist: Andelar kan delas upp ytterligare vid arvskifte, vilket ökar risken för framtida konflikter. Kontrollera alltid fastighetens tvisthistorik i fastighetsregistret.

Köpa ut andelar eller ansöka om laglig delning krävs.

För att omvandla hisseli tapu till ensamägande i Turkiet måste alla andra andelar avlägsnas. Vanliga metoder inkluderar:

Utköp: Förhandla om att köpa alla medägarnas andelar. Priserna måste vara marknadsanpassade för att undvika juridiska tvister.

Delning (Taksim): Inlämna en taksim davası (delningstalan) för att fysiskt dela fastigheten (t.ex. markdelning). Domstolen kan besluta om delning eller försäljning om medägarna inte är överens.

Överenskommelse: Medägarna kan frivilligt skriva under en notariebevittnad överlåtelse av andelar till en part.

Obs: Vissa fastigheter (t.ex. odelade byggnader) kan kvalificera för omvandling till kat mülkiyeti (lägenhetsrätt) om det är strukturellt möjligt. Kontakta en turkisk fastighetsjurist för att utvärdera alternativ.