English
Finnish
Norwegian
Danish
Swedish
Icelandic
Other
Kat mülkiyeti kanunu – lag om äganderätt i turkiska bostadsrätter
Kat mülkiyeti kanunu (Lag om äganderätt i bostadsrätter) är den turkiska lagstiftning som reglerar ägande, förvaltning och uppdelning av flerbostadshus, såsom lägenheter, kontor eller kommersiella lokaler inom en gemensam fastighet.
Lagen, som antogs som lag nr 634, definierar hur enskilda enheter (t.ex. lägenheter) i en byggnad ägs självständigt medan gemensamma utrymmen (t.ex. trappor, trädgårdar, hissar) förvaltas kollektivt. Denna lag är avgörande för fastighetstransaktioner i Turkiet, då den fastställer rättigheter och skyldigheter för enhetsägare, inklusive:
• Rättsligt erkännande av självständigt ägande för varje enhet.
• Regler för delade kostnader (t.ex. underhåll, reparationer) via en yönetim planı (förvaltningsplan).
• Procedurer för att upprätta en kat malikleri kurulu (bostadsrättsförening).
• Krav för registrering av äganderätt hos Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Lantmäteriet).
Lagen gäller för alla fastigheter under bostadsrättsägande och säkerställer tydlighet i ägarstrukturer och tvistlösning. Den refereras i fastighetsbevis (tapu) som den rättsliga grunden för äganderätt till flerbostadshus.
| Turkisk term | Svensk motsvarighet | Anmärkning |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti | Bostadsrättsägande | Självständigt ägande av en enhet i en gemensam byggnad. |
| Kat mülkiyeti kanunu | Lag om bostadsrättsägande | Lag nr 634 som reglerar flerbostadshus. |
| Yönetim planı | Förvaltningsplan | Dokument som beskriver gemensamma regler och kostnader. |
| Kat malikleri kurulu | Bostadsrättsförening | Organ som representerar enhetsägarnas kollektiva intressen. |
| Bağımsız bölüm | Självständig enhet | Individuellt ägd del (t.ex. lägenhet). |
| Ortak alan | Gemensamt utrymme | Delade ytor (t.ex. korridorer, trädgårdar). |
| Tapu | Fastighetsbevis | Officiellt bevis på fastighetsägande. |
Turkiets lag om äganderätt till lägenheter – förklarad på ett enkelt sätt.
Kat Mülkiyeti Kanunu (Lag nr 634) är Turkiets rättsliga ramverk för äganderätt till daire (lägenheter) och andra enheter i fastigheter. Lagen reglerar hur gemensamma byggnader delas upp i individuellt ägda enheter (som lägenheter, kontor eller butiker) och allmänna utrymmen (t.ex. trappor, trädgårdar och tak).
Lagen säkerställer tydliga äganderätter, underhållsansvar och tvistlösning för fastighetsägare. Den gäller för alla flerbostadshus, inklusive bostads-, kommersiella och blandade fastigheter. Utländska köpare måste följa dess regler vid köp eller förvaltning av fastigheter i Turkiet – exempelvis vid registrering av tapu (fastighetsbevis) eller hantering av gemensamma kostnader.
Viktiga juridiska konsekvenser för icke-turkiska fastighetsägare.
Utländska köpare måste registrera sin fastighet enligt Kat Mülkiyeti Kanunu för att få laglig äganderätt. Lagen kräver:
Ett tapu (fastighetsbevis) som specificerar enhetens oberoende del (t.ex. lägenhetsnummer) och andel av gemensamma utrymmen. Utlänningar har samma rättigheter som turkiska medborgare, men måste följa ytterligare registreringsprocedurer (t.ex. militär godkännande i vissa regioner).
Lagen reglerar även avgifter (aidat), renoveringar och tvister med grannar eller fastighetsförvaltare. Icke-efterlevnad kan leda till böter eller rättsliga utmaningar.
Rollerna för fastighetsförvaltare och ägarkommittéer i Turkiet.
En fastighet enligt Kat Mülkiyeti Kanunu förvaltas av:
1. Fastighetsförvaltare (Yönetici): Utnämns av ägarna (eller ett förvaltningsbolag) för att sköta den dagliga driften, samla in aidat (avgifter) och se till att reglerna följs. Kan vara en ägare eller en professionell förvaltare.
2. Ägarkommitté (Yönetim Kurulu): Väljs av ägarna för att fatta större beslut, som exempelvis renoveringar eller budgetgodkännanden. Möten kräver ett kvorum (vanligtvis 50 % + 1 ägare).
Beslut om strukturella förändringar eller kostsamma projekt kräver två tredjedels majoritet. Utländska ägare har rösträtt men kan behöva en turkspråkig representant vid möten.
Lagstiftningens hierarki: Lag vs. privata avtal.
Ja. Kat Mülkiyeti Kanunu är en nationell lag och går före privata köpeavtal. Exempelvis:
Om ett avtal anger att en ägare är befriad från aidat, kräver lagen ändå betalning. På samma sätt är klausuler som begränsar tillgången till gemensamma utrymmen (t.ex. att blockera en trädgård) ogiltiga om de strider mot lagen.
Däremot kan avtal innehålla tilläggsuppgifter (t.ex. inkluderad möblering) som inte omfattas av lagen. Kontrollera alltid avtal med en turkisk jurist för att säkerställa överensstämmelse med Kat Mülkiyeti Kanunu.
Så löser du tvister i gemensamma fastigheter på laglig väg.
Tvister (t.ex. om aidat, renoveringar eller buller) följer denna process:
1. Medling: Obligatoriskt sedan 2019. En neutral medlare hjälper ägarna att nå en överenskommelse. Kostnaderna delas mellan parterna.
2. Rättslig process: Om medlingen misslyckas går ärendet till fredsdomstol (Sulh Hukuk Mahkemesi). Domen baseras på Kat Mülkiyeti Kanunu och ägarandelar.
Utländska ägare kan behöva en turkisk advokat och översatta handlingar. Rättsprocessen kan ta 6–24 månader.
När bostadsrättslagen påverkar enbostadshus och fastigheter.
Generellt sett, nej. Kat Mülkiyeti Kanunu gäller främst för flerbostadshus (lägenhetskomplex, blandade fastigheter). Undantag inkluderar dock:
1. Stängda bostadsområden: Villor som delar vägar, pooler eller säkerhetstjänster kan bilda en site yönetimi (områdesförvaltning) med liknande regler.
2. Uppdelad mark: Om en tomt delas in i flera självständiga sektioner (t.ex. parhus) kan lagen tillämpas på gemensam infrastruktur.
Fristående hus på privat mark undantas, om de inte ingår i ett förvaltat område. Kontrollera alltid tapu för ägandestrukturen.
Överföring av bostadsrätt till arvingar enligt turkisk lag.
Arvda fastigheter regleras av både Kat Mülkiyeti Kanunu och turkisk arvrätt. Viktiga punkter att känna till:
1. Överföring av tapu: Arvingarna måste uppdatera fastighetsregistret hos Tapu Dairesi med ett domstolsutfärdat arvsintyg.
2. Delad ägoform: Om flera arvingar ärver blir de gemensamma ägare till lägenheten (och dess aidat-skyldigheter) såvida inte fastigheten delas upp.
3. Utländska arvingar: Icke-turkiska medborgare måste följa samma äganderegler som köpare (t.ex. militärt säkerhetsgodkännande om så krävs).
Rättsliga konsekvenser vid icketillämpning av lagen.
Ja, det finns påföljder beroende på typen av överträdelse:
1. Obetald aidat: Förseningsavgifter, avstängning av vatten/el eller stämning. Domstol kan kräva betalning genom utmätning av tillgångar.
2. Obehöriga förändringar: Ombyggnationer av gemensamma ytor eller bärande konstruktioner utan tillstånd kan kräva återställning eller böter.
3. Buller/störningar: Böter eller rättsliga förbud.
Utländska fastighetsägare omfattas av samma regler. Okunskap om lagen är ingen giltig ursäkt i turkiska domstolar.
