Vad betyder kentsel dönüşüm (stadsomvandling) i Turkiet?

Kontrollera officiella riskkartor och kommunala meddelanden.

Fastigheter i kentsel dönüşüm-zoner identifieras via:

1. Riskbedömningar av Miljö-, urbaniserings- och klimatförändringsministeriet eller lokala kommuner. Högriskområden (särskilt jordbävningsutsatta) prioriteras.

2. Officiella kungörelser (Resmî Gazete) med listor över utsedda zoner. Kommunerna publicerar även meddelanden på sina webbplatser eller fysiskt nära berörda byggnader.

3. TOKİ:s projektkartor (tillgängliga online) som visar pågående eller planerade omvandlingar. En kontroll av tapu (fastighetsbevis) hos Lantmäterimyndigheten kan bekräfta om din fastighet är markerad.

Rivning, ombyggnad eller obligatorisk förstärkning kan bli aktuellt.

Om din fastighet väljs för kentsel dönüşüm följer processen vanligtvis dessa steg:

1. Meddelande: Fastighetsägare får ett officiellt beslut från kommunen eller TOKİ med information om projektets omfattning och tidsplan.

2. Erbjudna alternativ:

• Ombyggnad: Byggnaden rivs och ersätts. Ägare kan få en ny lägenhet på samma plats (ofta med justerad kvadratmeter).
• Ersättning: Om ombyggnad inte är möjlig kan ekonomisk kompensation eller annan fastighet erbjudas.
• Förstärkning: Vissa byggnader rustas upp för att uppfylla säkerhetskraven.

3. Rättslig process: Ägare kan överklaga om de inte håller med om bedömningen. Icke-samarbete kan leda till tvångsrivning.

Ja, men med specifika juridiska och praktiska krav.

Utländska fastighetsägare har samma rättigheter och skyldigheter som turkiska medborgare i samband med kentsel dönüşüm-projekt. Viktiga punkter att beakta inkluderar:

1. Fullmakt (POA): Om du befinner dig utomlands är det avgörande att utse en turkisk advokat eller ombud via en notariebevisad fullmakt för att underteckna handlingar eller delta i möten.

2. Skattekonsekvenser: Ersättning eller ny fastighet kan utlösa kapitalvinstskatt (om såld inom 5 år) eller ge rätt till momsbefrielse vid byte av bostad.

3. Språkbarriärer: All officiell kommunikation sker på turkiska. Det rekommenderas att anlita en tolk eller juridisk rådgivare.

4. Bankkonto: Ersättningsutbetalningar görs till turkiska bankkonton, vilket kräver ett utländskt skattenummer (yabancı vergi numarası).

Förseningar, ekonomiska förluster eller rättsliga tvister kan uppstå.

Att köpa fastighet i ett utsett kentsel dönüşüm-område medför flera risker:

1. Projektförseningar: Ombyggnaden kan ta 2–5 år, vilket lämnar ägare utan användbar fastighet eller hyresintäkter.

2. Osäker ersättning: Marknadsvärderingar kan ifrågasättas, vilket leder till lägre ersättning än förväntat.

3. Rättsliga utmaningar: Om tidigare ägare inte löst tvister (t.ex. arvskonflikter) kan nya köpare ärva skulder.

4. Finansieringsproblem: Banker kan tveka att bevilja bolån för fastigheter i omvandlingsområden.

5. Svårigheter att sälja vidare: Fastigheter i aktiva kentsel dönüşüm-områden har ofta lägre efterfrågan på marknaden.

Ja, men effekterna varierar beroende på projektfas och läge.

Fastighetsskatter kan förändras efter omvandlingen:

- Höjda värden: Nybggda eller renoverade fastigheter får ofta högre skattevärdering (t.ex. emlak vergisi – årlig fastighetsskatt).

- Tillfälliga undantag: Vissa kommuner erbjuder skatterabatter under ombyggnadsperioden.

Förändringar i marknadsvärde:

- Efter färdigställande: Uppgraderade områden kan få värdeökningar tack vare bättre infrastruktur.

- Under byggtiden: Värdena sjunker ofta tillfälligt på grund av buller, damm och begränsad tillgänglighet.

Staten, kommuner och ibland fastighetsägare delar på kostnaderna.

Finansieringen av kentsel dönüşüm kommer från flera källor:

1. Staten & TOKİ: Regeringen avsätter budget för storskaliga projekt, särskilt i riskområden (t.ex. Istanbul, İzmir). TOKİ samarbetar ofta med privata entreprenörer.

2. Kommuner: Lokala myndigheter bidrar via stadsutvecklingsfonder eller offentlig-privata partnerskap (PPP).

3. Fastighetsägare: – Kan betala en andel av ombyggnadskostnaderna vid uppgradering av lägenheter. – Kan få räntefria lån från banker som Ziraat Bankası eller VakıfBank för renoveringar.

4. Privata investerare: Utvecklare finansierar ibland projekt i utbyte mot extra bygglov (t.ex. fler våningar).

TOKİ leder storskaliga stadsförnyelse- och bostadsprojekt i Turkiet.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) är Turkiets bostadsutvecklingsmyndighet och spelar en central roll i kentsel dönüşüm genom att:

- Identifiera riskområden: Samarbetar med miljöministeriet för att bedöma jordbävningsdrabbade eller förfallna områden.

- Ledning av ombyggnationer: Övervakar rivningar och återuppbyggnad, ofta som nyckelfärdiga projekt (t.ex. Fikirtepe i Istanbul).

- Erbjuder bostadslösningar: - Tillhandahåller nya lägenheter till berörda fastighetsägare (ibland med anpassad storlek). - Säljer prisvärda bostäder till låginkomstfamiljer via avbetalningsplaner.

- Samarbete med privat sektor: Arbetar med entreprenörer enligt bygg-drift-överlåtelse (BOT)-modeller.

TOKİ:s projekt prioriteras i Istanbul, Ankara och İzmir, men även mindre städer gynnas.

Förstärkning eller delrenovering kan vara möjliga lösningar.

Inte alla byggnader i kentsel dönüşüm-zoner behöver rivas. Alternativ inkluderar:

1. Förstärkning (güçlendirme): Att stabilisera byggnadens konstruktion för att uppfylla krav på jordbävningssäkerhet (t.ex. tillägg av stålramar eller förstärkning av grunden). Vanligt för historiska eller kulturvärdefulla byggnader.

2. Delrenovering: Uppgradering av el, VVS eller isolering utan fullständig rivning.

3. Incitament för frivillig efterlevnad:

• Skattelättnader för fastighetsägare som förstärker i förväg.
• Lågräntelån från statligt stödda banker.

Allvarligt skadade eller icke godkända byggnader (t.ex. olagliga konstruktioner) riskerar dock obligatorisk rivning.

Hyresgäster kan ställas inför vräkning eller hyreshöjningar under omvandlingsprojekt.

För uthyrningsfastigheter i kentsel dönüşüm-zoner:

1. Hyresgästers rättigheter: – Hyresvärdar måste ge uppsägning vid rivning (enligt Turkiska hyreslagen nr 6570). – Hyresgäster kan i vissa fall få ersättning för flyttkostnader.

2. Hyresförändringar: – Efter renovering stiger hyrorna ofta på grund av uppgraderade faciliteter. – Under byggtiden kan hyresvärdar sänka hyran för att behålla hyresgäster trots störningar.

3. Investeringar och risker: – Tomtgångstider kan förlängas om projekt försenas. – Nya byggnader kan få högre driftkostnader (aidat).