Что такое кентсел дёнюшюм (городская трансформация) в Турции?

Государственная программа обновления городов в Турции.

Kentsel dönüşüm (городская трансформация) — это масштабная инициатива Турции по модернизации городов путём сноса или реконструкции старых, сейсмоопасных или аварийных зданий. Запущенная в рамках Закона № 6306 (2012 г.), программа направлена на обновление инфраструктуры, повышение безопасности и улучшение условий жизни.

Для владельцев недвижимости это может означать снос, реконструкцию или обязательное укрепление здания, если оно расположено в зоне риска. Проекты часто возглавляют государство, местные муниципалитеты или TOKİ (Управление жилищного развития), иногда предлагая компенсацию или новые квартиры взамен.

Проверьте официальные карты рисков и объявления муниципалитетов.

Недвижимость в зонах kentsel dönüşüm определяется следующими способами:

1. Оценка рисков от Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата или местных муниципалитетов. В первую очередь рассматриваются высокорисковые зоны (особенно сейсмоопасные).

2. Официальные публикации в «Resmî Gazete»**, где перечислены обозначенные зоны. Муниципалитеты также размещают уведомления на своих сайтах или непосредственно возле затрагиваемых зданий.

3. Карты проектов TOKİ (доступны онлайн), отображающие текущие или запланированные преобразования. Проверка tapu (свидетельства о праве собственности) в Кадастровой палате поможет подтвердить, отмечена ли ваша недвижимость.

Возможны снос, реконструкция или обязательное укрепление здания.

Если ваш дом попал под программу кентсел дёнюшюм, процесс обычно включает следующие этапы:

1. Уведомление: Владельцы получают официальное извещение от муниципалитета или TOKİ с описанием проекта и сроками реализации.

2. Предлагаемые варианты:

• Реконструкция: Здание сносят и строят заново. Владельцам может быть предоставлена новая квартира (daire) на том же участке (часто с изменённой площадью).
• Компенсация: Если реконструкция невозможна, предлагают денежную выплату или альтернативную недвижимость.
• Укрепление: Некоторые здания модернизируют для соответствия нормам безопасности.

3. Юридические нюансы: Владельцы могут обжаловать решение, если не согласны с оценкой. При отказе от сотрудничества возможен принудительный снос.

Да, но с соблюдением особых юридических и процедурных требований.

Иностранные владельцы недвижимости имеют те же права и обязанности, что и граждане Турции, в рамках проектов kentsel dönüşüm. Однако ключевые моменты включают:

1. Нотариальная доверенность (POA): Если вы находитесь за границей, назначение турецкого адвоката или представителя через заверенную доверенность необходимо для подписания документов или участия в собраниях.

2. Налоговые последствия: Компенсация или новая недвижимость могут повлечь налог на прирост капитала (при продаже в течение 5 лет) или освобождение от НДС при замене жилья.

3. Языковой барьер: Все официальные документы ведутся на турецком языке. Рекомендуется нанять переводчика или юриста.

4. Банковские счета: Компенсационные выплаты переводятся на турецкие банковские счета, для чего требуется иностранный налоговый номер (yabancı vergi numarası).

Возможны задержки, финансовые потери или судебные споры.

Покупка недвижимости в зоне kentsel dönüşüm сопряжена с рядом рисков:

1. Задержки проекта: Реконструкция может занять от 2 до 5 лет, оставляя владельцев без возможности пользоваться имуществом или сдавать его в аренду.

2. Неопределённость с компенсацией: Оценка рыночной стоимости может оспариваться, что приводит к выплатам ниже ожидаемых.

3. Юридические проблемы: Если прежние владельцы не урегулировали споры (например, по наследству), новые покупатели могут унаследовать их обязательства.

4. Трудности с финансированием: Банки часто отказываются одобрять ипотеку на объекты в зонах трансформации.

5. Сложности с перепродажей: Недвижимость в активных зонах kentsel dönüşüm обычно имеет низкий спрос на рынке.

Да, но эффект зависит от этапа проекта и местоположения.

Имущественные налоги могут измениться после преобразования:

- Рост стоимости: Новые или реконструированные объекты часто получают более высокую налоговую оценку (например, emlak vergisi — ежегодный налог на недвижимость).

- Временные льготы: Некоторые муниципалитеты предоставляют налоговые скидки на период реконструкции.

Изменения рыночной стоимости:

- После завершения: В обновлённых районах часто наблюдается рост цен благодаря улучшенной инфраструктуре.

- Во время строительства: Стоимость недвижимости может временно снижаться из-за шума, пыли и ограниченного доступа.

Государство, муниципалитеты и иногда владельцы недвижимости делят расходы на преобразование.

Финансирование kentsel dönüşüm осуществляется из нескольких источников:

1. Правительство и TOKİ: государство выделяет бюджет на масштабные проекты, особенно в зонах высокого риска (например, Стамбул, Измир). TOKİ часто сотрудничает с частными подрядчиками.

2. Муниципалитеты: местные власти вносят вклад через фонды городского развития или государственно-частные партнёрства (ГЧП).

3. Владельцы недвижимости: – Могут оплатить долю затрат на реконструкцию, если выбирают улучшенные квартиры. – Могут получить льготные кредиты без процентов в банках, таких как Ziraat Bankası или VakıfBank, на модернизацию жилья.

4. Частные инвесторы: девелоперы иногда финансируют проекты в обмен на дополнительные права застройки (например, строительство дополнительных этажей).

TOKİ руководит масштабными проектами обновления городов и жилищного строительства в Турции.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) — это Управление жилищного строительства Турции, играющее ключевую роль в kentsel dönüşüm благодаря:

- Определению зон риска: взаимодействие с Министерством окружающей среды для оценки сейсмоопасных или аварийных районов.

- Управлению реконструкцией: контроль за сносом и возведением новых объектов, часто в формате проектов «под ключ» (например, Fikirtepe в Стамбуле).

- Предоставлению жилищных решений:

• выделение новых квартир владельцам, потерявшим жильё (иногда с корректировкой метража);
• продажа доступного жилья малообеспеченным семьям в рассрочку.

- Сотрудничеству с частным сектором: работа с подрядчиками по модели «строй-эксплуатируй-передавай» (BOT).

Проекты TOKİ в приоритете для Стамбула, Анкары и Измира, но охватывают и небольшие города.

Укрепление или частичный ремонт могут стать решением

Не все здания в зонах kentsel dönüşüm подлежат сносу. Существуют альтернативы:

1. Укрепление (güçlendirme): Модернизация конструкции для соответствия сейсмостойким нормам (например, установка металлических каркасов, усиление фундамента). Часто применяется для исторических или культурно значимых зданий.

2. Частичный ремонт: Обновление электропроводки, сантехники или теплоизоляции без полного сноса.

3. Льготы за добровольное соблюдение требований:

• Налоговые пособия для владельцев, которые укрепляют здания заранее.
• Кредиты под низкий процент от государственных банков.

Однако сильно повреждённые или нелегальные постройки обычно подлежат обязательному сносу.

Арендаторы могут столкнуться с выселением или изменением стоимости аренды во время реконструкции.

Для арендуемой недвижимости в зонах кентсел дёнюшюм:

1. Права арендаторов: – Собственник обязан заблаговременно уведомить о выселении в связи со сносом (согласно Закону Турции об аренде № 6570). – В некоторых случаях арендаторы могут получить компенсацию за переезд.

2. Изменение арендной платы: – После реконструкции стоимость аренды часто растёт из-за улучшенной инфраструктуры. – Во время строительства владельцы могут снизить аренду, чтобы удержать жильцов в условиях неудобств.

3. Инвестиционные риски: – Периоды простоя могут затянуться, если проекты задерживаются. – В новых домах могут возрасти ежемесячные платежи за обслуживание (aidat).