Кентсел дьонюшюм (Градска трансформация)

Програма за градско обновяване в Турция, ръководена от правителството.

Kentsel dönüşüm (градска трансформация) е мащабна инициатива на Турция за модернизиране на градовете чрез разрушаване или реновиране на стари, земетръсни или несигурни сгради. Започната съгласно Закон № 6306 (2012 г.), тя цели да подобри инфраструктурата, безопасността и жизнения стандарт.

За собствениците на имоти това означава възможност за разрушаване, реконструкция или задължителни подобрения, ако сградата им е в определена рискова зона. Проектите често се ръководят от правителството, местните общини или TOKİ (Администрация за развитие на жилищното строителство), като понякога се предлага компенсация или нови жилища в замяна.

Проверете официалните карти за риск и съобщения на общините.

Имотите в kentsel dönüşüm зони се идентифицират чрез:

1. Оценки на риска от Министерството на околната среда, урбанизацията и изменението на климата или местните общини. Зони с висок риск (особено при земетресения) са с приоритет.

2. Публикации в Официален вестник (Resmî Gazete), в които са посочени определените зони. Общините публикуват съобщения и на своите уебсайтове или физически близо до засегнатите сгради.

3. Карти на проектите на TOKİ (достъпни онлайн), показващи текущи или планирани трансформации. Проверка на tapu (нотариален акт) в Службата по кадастър и имотен регистър може да потвърди дали вашият имот е маркиран.

Възможни са събаряне, реконструкция или задължително укрепване.

Ако сградата ви е избрана, процесът обикновено протича по следния начин:

1. Уведомление: Собствениците получават официално известие от общината или TOKİ с обхвата на проекта и сроковете.

2. Предложени варианти: - Реконструкция: Сградата се събаря и се построява нова. Собствениците могат да получат нов апартамент на същото място (често с коригирани квадратури). - Компенсация: Ако реконструкцията не е възможна, може да се предостави парично обезщетение или алтернативен имот. - Укрепване: Някои сгради се подсилват, за да отговарят на стандартите за безопасност.

3. Правен процес: Собствениците могат да обжалват, ако не са съгласни с оценката. Несъгласието може да доведе до принудително събаряне.

Да, но със специфични правни и процедурни изисквания.

Чуждестранните собственици на имоти имат същите права и задължения като турските граждани в проекти за кентсел дьонюшюм. Въпреки това, важни съображения включват:

1. Пълномощно (POA): Ако сте в чужбина, назначаването на турски адвокат или представител чрез нотариално заверено пълномощно е от съществено значение за подписване на документи или участие в срещи.

2. Данъчни последици: Обезщетението или новият имот могат да доведат до данък върху капиталовата печалба (ако се продаде в рамките на 5 години) или освобождаване от ДДС при замяна.

3. Езикови бариери: Всички официални съобщения са на турски език. Препоръчва се наемането на преводач или юридически съветник.

4. Банкови сметки: Плащанията по обезщетения се извършват по турски банкови сметки, което изисква чуждестранен данъчен номер (yabancı vergi numarası).

Възможни са забавяния, финансови загуби или правни спорове.

Покупката на имот в определена зона за кентсел дьонюшюм крие няколко риска:

1. Забавяне на проекта: Реконструкцията може да отнеме 2–5 години, през което време собствениците няма да могат да използват имота или да получават наем.

2. Несигурност при компенсациите: Оценката на пазарната стойност може да бъде оспорена, което води до по-ниски от очакваните плащания.

3. Правни предизвикателства: Ако предишните собственици не са разрешили спорове (напр. наследствени проблеми), новите купувачи могат да наследят задължения.

4. Проблеми с финансирането: Банките могат да се колебаят при одобряване на ипотеки за имоти в зони на трансформация.

5. Трудности при препродажба: Имотите в активни зони за кентсел дьонюшюм често имат по-ниско търсене на пазара.

Да, но ефектът зависи от етапа на проекта и местоположението.

Данъците върху имотите могат да се променят след трансформацията:

- Повишена стойност: Новоизградените или реконструирани имоти често получават по-високи данъчни оценки (напр. emlak vergisi – годишен данък върху имота).

- Временни облекчения: Някои общини предлагат намаление на данъците по време на реконструкция.

Промени в пазарната стойност:

- След завършване: Подобрените зони могат да отбележат повишаване на стойността благодарение на усъвършенстваната инфраструктура.

- По време на строителство: Стойността често спада временно поради шум, прах и ограничен достъп.

Държавата, общините и понякога собствениците на имоти споделят разходите.

Финансирането на kentsel dönüşüm идва от няколко източника:

1. Държава и ТОКИ: Държавата отделя бюджети за мащабни проекти, особено в зони с висок риск (напр. Истанбул, Измир). ТОКИ често си партнира с частни изпълнители.

2. Общини: Местните власти участват чрез фондове за градско развитие или публично-частни партньорства (ПЧП).

3. Собственици на имоти: - Могат да заплатят дял от разходите за реконструкция, ако изберат подобрени единици. - Могат да получат безлихвени заеми от банки като Ziraat Bankası или VakıfBank за ремонт.

4. Частни инвеститори: Строителни компании понякога финансират проекти в замяна на допълнителни строителни права (напр. изграждане на повече етажи).

TOKİ ръководи мащабни проекти за градско обновяване и жилищно строителство.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) е Администрацията за жилищно развитие на Турция, играеща централна роля в кентсел дönüşüm чрез:

- Определяне на рискови зони: Сътрудничество с Министерството на околната среда за оценка на райони, застрашени от земетресения или в лошо състояние.

- Управление на реконструкциите: Надзор над събарянето и възстановяването, често с проекти „под ключ“ (напр. Фикиртепе в Истанбул).

- Предлагане на жилищни решения: - Предоставяне на нови жилища на изместени собственици (понякога с коригирани размери). - Продажба на достъпни жилища на семейства с ниски доходи чрез разсрочено плащане.

- Сътрудничество с частния сектор: Работа с изпълнители по модели build-operate-transfer (BOT).

Проектите на TOKİ са приоритетни в Истанбул, Анкара и Измир, но полза имат и по-малките градове.

Възможни са усилване или частични подобрения.

Не всички сгради в кентсел дьонюшюм зони подлежат на разрушаване. Алтернативите включват:

1. Усилване (güçlendirme): Подобряване на конструкцията, за да отговаря на стандартите за устойчивост на земетресения (напр. добавяне на стоманени рамки, укрепване на основите). Това е често срещано при исторически или културно значими сгради.

2. Частичен ремонт: Подобряване на електрическата инсталация, водопровода или изолацията без пълно разрушаване.

3. Стимули за доброволно съответствие: - Данъчни облекчения за собственици, които усилват сградите си предварително. - Нисколихвени кредити от държавни банки.

Въпреки това, силно повредените или несъответстващи сгради (напр. незаконни строежи) обикновено подлежат на задължително разрушаване.

Наемателите могат да бъдат изселени или да се сблъскат с промени в наема по време на проектите.

За наемните имоти в зони с кентсел дьонюшюм:

1. Права на наемателите: - Собствениците трябва да дадат уведомление за изселване поради събаряне (съгласно Закон за наемните отношения № 6570). - Наемателите могат да получат обезщетение за разходите по преместване в някои случаи.

2. Промени в наема: - След ремонта наемите често се повишават поради подобрените условия. - По време на строителството собствениците могат да намалят наемите, за да задържат наемателите сред неудобствата.

3. Рискове за инвеститорите: - Периодите на незаетост могат да се удължат, ако проектите закъснеят. - Нови сгради могат да имат по-високи такси за поддръжка (айдат).