Кенцэльнoe пераўтварэнне (Urban transformation)

Дзяржаўная праграма гарадской рэгенерацыі ў Турцыі.

Kentsel dönüşüm (гарадская трансфармацыя) — гэта маштабная ініцыятыва Турцыі па мадэрнізацыі гарадоў шляхам зносу ці рэканструкцыі старых, сейсмаапасных ці небяспечных будынкаў. Запушчаная ў адпаведнасці з Законам № 6306 (2012), яна накіравана на мадэрнізацыю інфраструктуры, павышэнне бяспекі і ўдасканаленне ўмоў жыцця.

Для ўладальнікаў нерухомасці гэта азначае магчымы знос, рэканструкцыю ці абавязковыя мадэрнізацыі, калі іх будынак знаходзіцца ў прызначанай зоне рызыкі. Дзяржава, мясцовыя муніцыпалітэты ці TOKİ (Адміністрацыя развіцця жыллёвага будаўніцтва) часта кіруюць такімі праектамі, часам прапануючы кампенсацыю ці новыя кватэры ў абмен.

Праверце афіцыйныя карты рызык і аб'явы муніцыпалітэтаў.

Нерухомасць у kentsel dönüşüm zones вызначаецца наступным чынам:

1. Ацэнка рызык ад Міністэрства навакольнага асяроддзя, урбанізацыі і змены клімату ці мясцовых муніцыпалітэтаў. Прыярытэт аддаецца зонам з высокай сейсмічнай небяспекай.

2. Афіцыйныя публікацыі ў Resmî Gazete, дзе пералічаны прызначаныя зоны. Муніцыпалітэты таксама размяшчаюць абвесткі на сваіх сайтах ці каля пацярпелых будынкаў.

3. Карты праектаў TOKİ (даступныя анлайн), якія паказваюць цяперашнія ці плануемыя пераўтварэнні. Праверка tapu (дакумента на ўласнасць) у Зямельным кадастры можа пацвердзіць, ці пазначана ваша нерухомасць.

Магчымы знос, рэканструкцыя ці абавязковае ўмацаванне будынка.

Калі ваш будынак абраны, працэс звычайна праходзіць наступныя этапы:

1. Паведамленне: Уласнікі атрымліваюць афіцыйнае паведамленне ад муніцыпалітэта ці TOKİ з апісаннем аб’ёму праекта і графіка.

2. Прапанаваныя варыянты: - Рэканструкцыя: Будынак зносіцца і перабудоўваецца. Уласнікі могуць атрымаць новую кватэру ў тым жа месцы (часта з карэктоўкай плошчы). - Кампенсацыя: Калі рэканструкцыя немагчымая, можа быць прапанавана грашовая кампенсацыя ці альтэрнатыўная нерухомасць. - Умацаванне: Некаторыя будынкі ўмацоўваюцца для адпаведнасці стандартам бяспекі.

3. Юрыдычны працэс: Уласнікі могуць апеляваць, калі не згодныя з ацэнкай. Невыкананне патрабаванняў можа прывесці да прымусовага зносу.

Так, але з пэўнымі прававымі і працэдурнымі патрабаваннямі.

Уладальнікі нерухомасці-іншаземцы маюць тыя ж правы і абавязкі, што і грамадзяне Турцыі ў праектах kentsel dönüşüm. Аднак ёсць ключавыя аспекты, якія трэба ўлічваць:

1. Даверчасць (POA): Калі вы знаходзіцеся за мяжой, прызначэнне турэцкага адваката ці прадстаўніка праз натарыяльна завераную даверчасць з’яўляецца крытычна важным для падпісання дакументаў ці ўдзелу ў сустрэчах.

2. Падатковыя наступствы: Кампенсацыя ці новая нерухомасць могуць выклікаць падатак на даходы ад капіталу (калі прададзена на працягу 5 гадоў) ці вызваленне ад ПДВ пры замене.

3. Моўныя бар’еры: Усе афіцыйныя паведамленні складаюцца на турэцкай мове. Рэкамендуецца наняць перакладчыка ці юрыдычнага кансультанта.

4. Банкаўскія рахункі: Выплаты кампенсацыі ажыццяўляюцца на турэцкія банкаўскія рахункі, для чаго патрабуецца ідэнтыфікацыйны нумар падаткаплацельшчыка-іншаземца (yabancı vergi numarası).

Магчымыя затрымкі, фінансавыя страты ці прававыя спрэчкі.

Набыццё нерухомасці ў прызначанай зоне kentsel dönüşüm звязана з некалькімі рызыкамі:

1. Затрымкі праекта: Рэканструкцыя можа заняць 2–5 гадоў, пакідаючы ўладальнікаў без прыдатнай для выкарыстання маёмасці ці даходаў ад арэнды.

2. Нявызначанасць кампенсацый: Ацэнка рынкавай вартасці можа выклікаць спрэчкі, што прывядзе да выплат ніжэй чаканых.

3. Юрыдычныя праблемы: Калі папярэднія ўладальнікі не вырашылі спрэчкі (напрыклад, спадчынныя пытанні), новыя пакупнікі могуць атрымаць адказнасць.

4. Праблемы з фінансаваннем: Банкі могуць вагацца з выдачай іпатэчных крэдытаў на нерухомасць у зонах трансфармацыі.

5. Цяжкасці з перапродажам: Нерухомасць у актыўных зонах kentsel dönüşüm часта мае нізкі попыт на рынку.

Так, але ўплыў залежыць ад этапу праекта і месцазнаходжання.

Падаткі на нерухомасць могуць змяніцца пасля трансфармацыі:

- Павелічэнне кошту: Новыя ці рэканструяваныя аб’екты часта атрымліваюць вышэйшую падатковую ацэнку (напрыклад, emlak vergisi — гадавы падатак на нерухомасць).

- Часовя вызваленні: Некаторыя муніцыпалітэты прапануюць зніжкі на падаткі на перыяд рэканструкцыі.

Змены рыначнай вартасці:

- Пасля завяршэння: Мадэрнізаваныя раёны могуць павялічыць кошт нерухомасці дзякуючы палепшанай інфраструктуры.

- Падчас будаўніцтва: Кошт часта часова зніжаецца з-за шуму, пылу і абмежаванняў доступу.

Урад, муніцыпалітэты і ўладальнікі нерухомасці дзяляць выдаткі.

Фінансаванне kentsel dönüşüm ажыццяўляецца з некалькіх крыніц:

1. Урад і TOKİ: Дзяржава выдзяляе сродкі на буйнамаштабныя праекты, асабліва ў зонах павышанага рызыкі (напрыклад, Стамбул, Ізмір). TOKİ часта супрацоўнічае з прыватнымі падрадчыкамі.

2. Муніцыпалітэты: Мясцовыя органы ўлады ўдзельнічаюць праз гарадскія фонды развіцця ці дзяржаўна-прыватныя партнёрствы (PPP).

3. Уладальнікі нерухомасці: - Могуць аплачваць частку выдаткаў на рэканструкцыю, калі выбіраюць палепшаныя пакоі. - Маюць магчымасць атрымаць безпрацэнтныя крэдыты у банках, напрыклад, Ziraat Bankası ці VakıfBank, на мадэрнізацыю.

4. Прыватныя інвестары: Дэвелаперы часам фінансуюць праекты ў абмен на дадатковыя правы на будаўніцтва (напрыклад, магчымасць узвесці больш паверхаў).

TOKİ кіруе буйнамаштабнымі праектамі гарадской рэгенерацыі і жыллёвага будаўніцтва.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) — гэта Дзяржаўнае ўпраўленне жыллёвага будаўніцтва Турцыі, якое адыгрывае цэнтральную ролю ў кентсель дёнюшум, выконваючы наступныя функцыі:

- Вызначэнне зон рызыкі: Супрацоўніцтва з Міністэрствам навакольнага асяроддзя для ацэнкі сейсманебяспечных або аварыйных раёнаў.

- Кіраванне рэканструкцыяй: Кантроль за зносам і аднаўленнем, часта з дапамогай праектаў пад ключ (напрыклад, Фікіртэпэ ў Стамбуле).

- Прапанова жыллёвых рашэнняў: - Забеспячэнне новымі кватэрамі уласнікаў, якія страцілі жыллё (часам з карэкціроўкай плошчы). - Продаж даступнага жылля малазабяспечаным сем’ям праз сістэму рассрочкі.

- Партнёрства з прыватным сектарам: Супрацоўніцтва з падрадчыкамі па мадэлі будаванне-эксплуатацыя-перадача (BOT).

Прыярытэтнымі для праектаў TOKİ з’яўляюцца Стамбул, Анкара і Ізмір, але карысць атрымліваюць і меншыя гарады.

Магчымыя варыянты: мадэрнізацыя ці частковыя паляпшэнні.

Не ўсе будынкі ў зонах кентсель дёнюшум падлягаюць зносу. Існуюць альтэрнатывы:

1. Мадэрнізацыя (güçlendirme): Павышэнне трываласці канструкцыі да стандартаў сейсмастойкасці (напрыклад, даданне сталёвых каркасаў, узмацненне падмуркаў). Гэта распаўсюджана для гістарычных ці культурна значных будынкаў.

2. Частковая рэканструкцыя: Мадэрнізацыя электрычных, сантэхнічных сістэм ці ізаляцыі без поўнага зносу.

3. Стымулы для добраахвотнага выканання патрабаванняў: - Падатковыя льготы для ўладальнікаў, якія праактыўна праводзяць мадэрнізацыю. - Крэдыты пад нізкія працэнты ад дзяржаўных банкаў.

Аднак будынкі з сур’ёзнымі пашкоджаннямі ці неадпаведныя норматыўным патрабаванням (напрыклад, нелегальныя пабудовы) звычайна падлягаюць абавязковаму зносу.

Арандатары могуць сутыкнуцца з высяленнем ці карэктоўкай арэнднай платы падчас праектаў.

Для арэнднай нерухомасці у зонах кентсель дэнюшум:

1. Права арандатараў: - Уласнікі павінны даць паведамленне аб высяленні ў сувязі з зносам (паводле Закона Турцыі аб арэндзе № 6570). - Арандатары могуць атрымаць кампенсацыю за выдаткі на пераезд у некаторых выпадках.

2. Змены арэнднай платы: - Пасля рэканструкцыі арэндная плата часта павялічваецца дзякуючы абноўленым умовам. - Падчас будаўніцтва ўласнікі могуць зніжаць арэндную плату, каб захаваць арандатараў на фоне часовых нязручнасцей.

3. Рызыкі інвестыцый: - Перыяд пустуючых памяшканняў можа падоўжыцца, калі праект затрымаецца. - У новых будынках могуць быць вышэйшыя выдаткі на абслугоўванне (aidat).