Kentsel dönüşüm (Urban transformation)

Un programa de renovación urbana liderado por el gobierno en Turquía.

El kentsel dönüşüm (transformación urbana) es la iniciativa a gran escala de Turquía para modernizar las ciudades mediante la demolición o renovación de edificios antiguos, propensos a terremotos o inseguros. Lanzado bajo la Ley N.º 6306 (2012), busca modernizar la infraestructura, mejorar la seguridad y elevar los estándares de vida.

Para los propietarios, esto implica posibles demoliciones, reconstrucciones o mejoras obligatorias si su edificio se encuentra en una zona de riesgo. El gobierno, los municipios locales o TOKİ (Administración para el Desarrollo de Viviendas) suelen liderar estos proyectos, ofreciendo en ocasiones compensaciones o nuevas unidades a cambio.

Consulta mapas de riesgo oficiales y anuncios municipales.

Las propiedades en zonas de kentsel dönüşüm se identifican mediante:

1. Evaluaciones de riesgo realizadas por el Ministerio de Medio Ambiente, Urbanización y Cambio Climático o los municipios locales. Las áreas de alto riesgo (especialmente por terremotos) tienen prioridad.

2. Publicaciones en el Boletín Oficial (Resmî Gazete) que listan las zonas designadas. Los municipios también publican avisos en sus webs o físicamente cerca de los edificios afectados.

3. Mapas de proyectos de TOKİ (disponibles en línea) que muestran transformaciones en curso o planificadas. Una revisión del tapu (escritura) en el Registro de la Propiedad puede confirmar si tu propiedad está señalada.

Pueden ocurrir demolición, reconstrucción o refuerzo obligatorio.

Si tu edificio es seleccionado, el proceso suele seguir estos pasos:

1. Notificación: Los propietarios reciben un aviso oficial del municipio o TOKİ que detalla el alcance del proyecto y el cronograma.

2. Opciones ofrecidas: - Reconstrucción: El edificio es demolido y reemplazado. Los propietarios pueden recibir una nueva unidad en la misma ubicación (a menudo con metros cuadrados ajustados). - Compensación: Si la reconstrucción no es viable, se puede ofrecer compensación económica o una propiedad alternativa. - Refuerzo: Algunos edificios se refuerzan para cumplir con los estándares de seguridad.

3. Proceso legal: Los propietarios pueden apelar si no están de acuerdo con la evaluación. El incumplimiento puede llevar a una demolición forzosa.

Sí, pero con requisitos legales y procedimentales específicos.

Los propietarios extranjeros tienen los mismos derechos y obligaciones que los ciudadanos turcos en los proyectos de kentsel dönüşüm. Sin embargo, hay consideraciones clave:

1. Poder notarial (POA): Si estás en el extranjero, designar a un abogado turco o representante mediante un POA notariado es fundamental para firmar documentos o asistir a reuniones.

2. Implicaciones fiscales: La compensación o la nueva propiedad pueden generar impuesto sobre ganancias de capital (si se vende en menos de 5 años) o exenciones de IVA para reemplazos.

3. Barreras idiomáticas: Toda la comunicación oficial es en turco. Se recomienda contratar un traductor o asesor legal.

4. Cuentas bancarias: Los pagos de compensación se realizan en cuentas bancarias turcas, lo que requiere un número de identificación fiscal extranjero (yabancı vergi numarası).

Pueden surgir retrasos, pérdidas económicas o disputas legales.

Comprar una propiedad en una zona designada como kentsel dönüşüm conlleva varios riesgos:

1. Retrasos en el proyecto: La reconstrucción puede tardar 2–5 años, dejando a los propietarios sin una propiedad utilizable o ingresos por alquiler.

2. Incertidumbre en las compensaciones: Las valoraciones de mercado pueden ser disputadas, lo que lleva a pagos menores de lo esperado.

3. Desafíos legales: Si los propietarios anteriores no resolvieron disputas (por ejemplo, problemas de herencia), los nuevos compradores pueden heredar responsabilidades.

4. Problemas de financiamiento: Los bancos pueden dudar en aprobar hipotecas para propiedades en zonas de transformación.

5. Dificultades para revender: Las propiedades en zonas activas de kentsel dönüşüm suelen tener menor demanda en el mercado.

Sí, pero los efectos varían según la etapa del proyecto y la ubicación.

Los impuestos sobre propiedades pueden cambiar tras la transformación:

- Mayor valor: Las propiedades nuevas o reformadas suelen tener valuaciones fiscales más altas (por ejemplo, emlak vergisi—impuesto anual sobre la propiedad).

- Exenciones temporales: Algunos municipios ofrecen reducciones de impuestos durante la reconstrucción.

Cambios en el valor de mercado:

- Tras la finalización: Las zonas mejoradas pueden experimentar aumentos de valor gracias a la mejora de infraestructuras.

- Durante la construcción: Los valores suelen disminuir temporalmente por el ruido, el polvo y las restricciones de acceso.

El gobierno, los municipios y a veces los propietarios comparten los costos.

La financiación del kentsel dönüşüm proviene de múltiples fuentes:

1. Gobierno y TOKİ: El Estado asigna presupuestos para proyectos a gran escala, especialmente en zonas de alto riesgo (ej. Istanbul, İzmir). TOKİ suele asociarse con contratistas privados.

2. Municipios: Los gobiernos locales contribuyen mediante fondos de desarrollo urbano o alianzas público-privadas (PPP).

3. Propietarios: - Pueden pagar una parte de los costos de reconstrucción si optan por unidades mejoradas. - Pueden recibir préstamos sin intereses de bancos como Ziraat Bankası o VakıfBank para reformas.

4. Inversores privados: Los desarrolladores a veces financian proyectos a cambio de derechos adicionales de construcción (ej. construir más pisos).

TOKİ lidera proyectos de renovación urbana y vivienda a gran escala.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) es la Administración de Desarrollo de Vivienda de Turquía, desempeñando un papel central en el kentsel dönüşüm mediante:

- Identificación de zonas de riesgo: Colaborando con el Ministerio de Medio Ambiente para evaluar áreas propensas a terremotos o en estado de deterioro.

- Gestión de reconstrucciones: Supervisando demoliciones y reconstrucciones, a menudo con proyectos llave en mano (ejemplo: Fikirtepe en Estambul).

- Oferta de soluciones de vivienda: - Proporcionando nuevas unidades a propietarios desplazados (a veces con tamaños ajustados). - Venta de viviendas asequibles a familias de bajos ingresos mediante planes de pago.

- Alianzas con el sector privado: Trabajando con contratistas bajo modelos build-operate-transfer (BOT).

Los proyectos de TOKİ tienen prioridad en Estambul, Ankara e İzmir, aunque también se benefician ciudades más pequeñas.

El refuerzo estructural o mejoras parciales pueden ser opciones.

No todos los edificios en zonas de kentsel dönüşüm enfrentan demolición. Las alternativas incluyen:

1. Refuerzo estructural (güçlendirme): Fortalecer la estructura para cumplir con los estándares de resistencia sísmica (por ejemplo, añadir marcos de acero o reforzar cimientos). Es común en edificios históricos o de valor cultural.

2. Renovación parcial: Mejorar sistemas eléctricos, de fontanería o aislamiento sin demolición total.

3. Incentivos para cumplimiento voluntario: - Beneficios fiscales para propietarios que refuercen proactivamente. - Préstamos con bajos intereses de bancos respaldados por el Estado.

Sin embargo, los edificios gravemente dañados o no conformes (como construcciones ilegales) suelen enfrentar demolición obligatoria.

Los inquilinos pueden enfrentar desalojos o ajustes en el alquiler durante los proyectos.

Para las propiedades en alquiler en zonas de kentsel dönüşüm:

1. Derechos de los inquilinos: - Los arrendadores deben dar aviso de desalojo por demolición (según la Ley de Arrendamientos de Turquía N° 6570). - Los inquilinos pueden recibir compensación por gastos de mudanza en algunos casos.

2. Cambios en el alquiler: - Tras la renovación, los alquileres suelen aumentar por las mejoras en las instalaciones. - Durante la construcción, los arrendadores pueden reducir el alquiler para retener a los inquilinos ante las molestias.

3. Riesgos de inversión: - Los períodos de vacancia pueden extenderse si los proyectos se retrasan. - Los nuevos edificios pueden enfrentar cuotas de mantenimiento más altas (aidat).