Transformation urbaine (Urban transformation)

Un programme de renouvellement urbain piloté par le gouvernement en Turquie.

Le kentsel dönüşüm (transformation urbaine) est une initiative à grande échelle de la Turquie visant à moderniser les villes en démolissant ou en rénovant les bâtiments anciens, vulnérables aux séismes ou dangereux. Lancé sous la loi n° 6306 (2012), ce programme a pour objectifs de moderniser les infrastructures, d’améliorer la sécurité et d’élever le niveau de vie.

Pour les propriétaires, cela peut signifier une démolition, une reconstruction ou des mises aux normes obligatoires si leur immeuble se trouve dans une zone à risque. Le gouvernement, les municipalités ou la TOKİ (Administration du développement du logement) pilotent souvent ces projets, proposant parfois des compensations ou de nouveaux logements en échange.

Consultez les cartes officielles des risques et les annonces municipales.

Les biens situés dans des zones de kentsel dönüşüm sont identifiés via :

1. Les évaluations des risques effectuées par le Ministère de l'Environnement, de l'Urbanisme et du Changement climatique ou les municipalités locales. Les zones à haut risque (notamment sismique) sont prioritaires.

2. Les publications du Journal officiel (Resmî Gazete) listant les zones désignées. Les municipalités publient également des avis sur leurs sites web ou affichent des notifications près des bâtiments concernés.

3. Les cartes des projets de TOKİ (disponibles en ligne) montrant les transformations en cours ou prévues. Une vérification du tapu (titre de propriété) auprès du Cadastre peut confirmer si votre bien est signalé.

Démolition, reconstruction ou mise aux normes obligatoire peuvent survenir.

Si votre immeuble est sélectionné, le processus suit généralement ces étapes :

1. Notification : Les propriétaires reçoivent un avis officiel de la municipalité ou de TOKİ détaillant le périmètre du projet et le calendrier.

2. Options proposées : - Reconstruction : L’immeuble est démoli et remplacé. Les propriétaires peuvent obtenir un nouveau logement au même emplacement (souvent avec une surface ajustée). - Compensation : Si la reconstruction n’est pas possible, une compensation financière ou un bien alternatif peut être proposé. - Mise aux normes : Certains immeubles sont renforcés pour répondre aux normes de sécurité.

3. Procédure légale : Les propriétaires peuvent faire appel s’ils ne sont pas d’accord avec l’évaluation. Le non-respect peut entraîner une démolition forcée.

Oui, mais sous certaines conditions légales et procédurales.

Les propriétaires étrangers bénéficient des mêmes droits et obligations que les citoyens turcs dans les projets de kentsel dönüşüm. Cependant, voici les points clés à considérer :

1. Procuration (POA) : Si vous êtes à l’étranger, la désignation d’un avocat turc ou d’un représentant via une procuration notariée est essentielle pour signer des documents ou assister aux réunions.

2. Implications fiscales : Une compensation ou un nouveau bien peut entraîner une plus-value imposable (si vendu dans les 5 ans) ou des exonérations de TVA pour les remplacements.

3. Barrières linguistiques : Toutes les communications officielles sont en turc. Il est recommandé de faire appel à un traducteur ou à un conseiller juridique.

4. Comptes bancaires : Les paiements de compensation sont effectués sur des comptes bancaires turcs, nécessitant un numéro d’identification fiscale étranger (yabancı vergi numarası).

Retards, pertes financières ou litiges juridiques peuvent survenir.

Acheter un bien dans une zone désignée kentsel dönüşüm comporte plusieurs risques :

1. Retards dans le projet : La reconstruction peut prendre 2 à 5 ans, laissant les propriétaires sans bien utilisable ni revenus locatifs.

2. Incertitudes sur les compensations : Les évaluations de la valeur marchande peuvent être contestées, entraînant des indemnités inférieures aux attentes.

3. Défis juridiques : Si les anciens propriétaires n’ont pas résolu leurs litiges (par exemple, problèmes de succession), les nouveaux acheteurs peuvent hériter de ces responsabilités.

4. Problèmes de financement : Les banques peuvent hésiter à accorder des prêts hypothécaires pour des biens situés dans des zones en transformation.

5. Difficultés de revente : Les biens situés dans des zones actives de kentsel dönüşüm ont souvent une demande plus faible sur le marché.

Oui, mais les impacts varient selon l’étape du projet et la localisation.

Les taxes immobilières peuvent changer après la transformation :

- Valeur augmentée : Les propriétés neuves ou rénovées voient souvent une évaluation fiscale plus élevée (par exemple, emlak vergisi—taxe foncière annuelle).

- Exonérations temporaires : Certaines municipalités offrent des réductions d’impôts pendant la reconstruction.

Évolution de la valeur marchande :

- Après achèvement : Les zones améliorées peuvent connaître une hausse de valeur grâce à une meilleure infrastructure.

- Pendant les travaux : Les valeurs baissent souvent temporairement en raison des nuisances sonores, de la poussière et des restrictions d’accès.

L'État, les municipalités et parfois les propriétaires partagent les coûts.

Le financement des kentsel dönüşüm provient de plusieurs sources :

1. Gouvernement & TOKİ : L'État alloue des budgets pour les projets à grande échelle, notamment dans les zones à haut risque (ex. Istanbul, İzmir). TOKİ collabore souvent avec des entrepreneurs privés.

2. Municipalités : Les gouvernements locaux contribuent via des fonds de développement urbain ou des partenariats public-privé (PPP).

3. Propriétaires : - Peuvent payer une part des coûts de reconstruction s'ils optent pour des unités améliorées. - Peuvent bénéficier de prêts sans intérêt de banques comme Ziraat Bankası ou VakıfBank pour des travaux de rénovation.

4. Investisseurs privés : Les promoteurs financent parfois des projets en échange de droits de construction supplémentaires (ex. construction de plus d'étages).

TOKİ dirige les grands projets de renouvellement urbain et de logement en Turquie.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) est l'Administration turque du développement du logement, jouant un rôle central dans la kentsel dönüşüm en :

- Identifiant les zones à risque : En collaboration avec le ministère de l'Environnement pour évaluer les zones sujettes aux séismes ou dégradées.

- Gérant les reconstructions : Supervisant les démolitions et les reconstructions, souvent via des projets clés en main (par exemple, Fikirtepe à Istanbul).

- Proposant des solutions de logement : - Fournissant de nouvelles unités aux propriétaires déplacés (parfois avec des surfaces ajustées). - Vendant des logements abordables aux familles à faible revenu via des plans de paiement échelonné.

- Collaborant avec le secteur privé : Travaillant avec des entrepreneurs sous des modèles build-operate-transfer (BOT).

Les projets de TOKİ sont prioritaires à Istanbul, Ankara et İzmir, mais les villes plus petites en bénéficient également.

Le renforcement ou les mises à niveau partielles peuvent être des options.

Tous les bâtiments situés dans les zones de kentsel dönüşüm ne font pas face à la démolition. Voici quelques alternatives :

1. Renforcement (güçlendirme) : Renforcer la structure pour répondre aux normes de résistance aux séismes (par exemple, en ajoutant des cadres en acier ou en consolidant les fondations). Cette solution est courante pour les bâtiments historiques ou culturellement significatifs.

2. Rénovation partielle : Améliorer les systèmes électriques, de plomberie ou d'isolation sans procéder à une démolition complète.

3. Incitations à la conformité volontaire : - Réductions d'impôts pour les propriétaires qui renforcent leur bien de manière proactive. - Prêts à taux réduit proposés par les banques publiques.

Cependant, les bâtiments gravement endommagés ou non conformes (par exemple, les constructions illégales) font généralement l'objet d'une démolition obligatoire.

Les locataires peuvent faire face à une expulsion ou à des ajustements de loyer pendant les projets.

Pour les locations dans les zones de kentsel dönüşüm :

1. Droits des locataires : - Les propriétaires doivent donner un préavis pour une expulsion due à la démolition (selon la loi turque sur la location n° 6570). - Les locataires peuvent recevoir une indemnisation pour les frais de déménagement dans certains cas.

2. Changements de loyer : - Après rénovation, les loyers augmentent souvent en raison des installations améliorées. - Pendant la construction, les propriétaires peuvent baisser les loyers pour retenir les locataires malgré les perturbations.

3. Risques d'investissement : - Les périodes de vacance peuvent s'allonger si les projets accusent des retards. - Les nouveaux bâtiments peuvent entraîner des frais de maintenance plus élevés (aidat).