Renovação urbana (Transformação Urbana)

Um programa de renovação urbana liderado pelo governo na Turquia.

Kentsel dönüşüm (transformação urbana) é a iniciativa em larga escala da Turquia para modernizar cidades, demolindo ou renovando edifícios antigos, propensos a terremotos ou inseguros. Lançado sob a Lei nº 6306 (2012), o programa visa modernizar a infraestrutura, melhorar a segurança e elevar os padrões de vida.

Para os proprietários, isso pode significar demolição, reconstrução ou melhorias obrigatórias se o seu imóvel estiver em uma zona de risco. O governo, as prefeituras ou a TOKİ (Administração de Desenvolvimento Habitacional) geralmente lideram esses projetos, oferecendo, em alguns casos, compensação ou novas unidades em troca.

Consulte mapas oficiais de risco e comunicados da câmara municipal.

Os imóveis em kentsel dönüşüm zones são identificados através de:

1. Avaliações de risco pelo Ministério do Ambiente, Urbanização e Alterações Climáticas ou pelas câmaras municipais. Áreas de alto risco (especialmente para sismos) são priorizadas.

2. Publicações no Diário Oficial (Resmî Gazete) com a lista das zonas designadas. As câmaras municipais também publicam avisos nos seus sites ou fisicamente perto dos edifícios afetados.

3. Mapas de projetos da TOKİ (disponíveis online) que mostram transformações em curso ou planeadas. Uma verificação do tapu (título de propriedade) no Registo Predial pode confirmar se o seu imóvel está sinalizado.

Demolição, reconstrução ou retrofit obrigatório podem ocorrer.

Se o seu prédio for selecionado, o processo geralmente segue estas etapas:

1. Notificação: Os proprietários recebem um aviso oficial da prefeitura ou da TOKİ, detalhando o escopo do projeto e o cronograma.

2. Opções oferecidas: - Reconstrução: O prédio é demolido e substituído. Os proprietários podem receber uma nova unidade no mesmo local (geralmente com metragem ajustada). - Compensação: Se a reconstrução não for viável, pode ser oferecida compensação financeira ou um imóvel alternativo. - Retrofit: Alguns prédios passam por reforço para atender aos padrões de segurança.

3. Processo legal: Os proprietários podem recorrer se discordarem da avaliação. A não conformidade pode levar à demolição forçada.

Sim, mas com requisitos legais e procedimentais específicos.

Os proprietários estrangeiros têm os mesmos direitos e obrigações que os cidadãos turcos em projetos de kentsel dönüşüm. No entanto, existem considerações importantes:

1. Procuração (POA): Se estiver no estrangeiro, nomear um advogado turco ou representante através de uma procuração autenticada é fundamental para assinar documentos ou participar em reuniões.

2. Implicações fiscais: A compensação ou nova propriedade pode desencadear imposto sobre mais-valias (se vendida nos primeiros 5 anos) ou isenções de IVA para substituições.

3. Barreiras linguísticas: Todas as comunicações oficiais são em turco. Contratar um tradutor ou consultor jurídico é recomendado.

4. Contas bancárias: Os pagamentos de compensação são feitos em contas bancárias turcas, exigindo um número de identificação fiscal estrangeiro (yabancı vergi numarası).

Atrasos, prejuízos financeiros ou disputas legais podem ocorrer.

Comprar um imóvel em uma zona designada de kentsel dönüşüm envolve vários riscos:

1. Atrasos no projeto: A reconstrução pode levar 2–5 anos, deixando os proprietários sem imóvel utilizável ou renda de aluguel.

2. Incertezas na compensação: A avaliação do valor de mercado pode ser contestada, resultando em pagamentos menores do que o esperado.

3. Desafios legais: Se os proprietários anteriores não resolveram disputas (como questões de herança), os novos compradores podem herdar responsabilidades.

4. Problemas de financiamento: Os bancos podem hesitar em aprovar hipotecas para imóveis em zonas de transformação.

5. Dificuldades de revenda: Imóveis em áreas ativas de kentsel dönüşüm costumam ter menor demanda no mercado.

Sim, mas os impactos variam conforme a fase do projeto e a localização.

Os impostos sobre imóveis podem mudar após a transformação:

- Aumento de valor: Imóveis novos ou reformados frequentemente têm avaliações fiscais mais altas (ex.: emlak vergisi—imposto anual sobre imóveis).

- Isenções temporárias: Algumas prefeituras oferecem redução de impostos durante a reconstrução.

Mudanças no valor de mercado:

- Após a conclusão: Áreas modernizadas podem ter aumento de valor devido à melhoria da infraestrutura.

- Durante a construção: Os valores costumam cair temporariamente por causa de ruídos, poeira e restrições de acesso.

Governo, municípios e, por vezes, proprietários partilham os custos.

O financiamento do kentsel dönüşüm provém de várias fontes:

1. Governo & TOKİ: O Estado atribui orçamentos para projetos de grande escala, especialmente em zonas de alto risco (ex.: Istambul, İzmir). A TOKİ frequentemente faz parcerias com empreiteiros privados.

2. Municípios: Os governos locais contribuem através de fundos de desenvolvimento urbano ou parcerias público-privadas (PPPs).

3. Proprietários: - Podem pagar uma parte dos custos de reconstrução se optarem por unidades melhoradas. - Podem receber empréstimos sem juros de bancos como Ziraat Bankası ou VakıfBank para reformas.

4. Investidores privados: Incorporadoras, por vezes, financiam projetos em troca de direitos adicionais de construção (ex.: construção de mais andares).

A TOKİ lidera projetos de renovação urbana e habitação em larga escala.

TOKİ (Toplu Konut İdaresi) é a Administração de Desenvolvimento Habitacional da Turquia, desempenhando um papel central no kentsel dönüşüm através de:

- Identificação de zonas de risco: Colaborando com o Ministério do Ambiente para avaliar áreas propensas a sismos ou degradadas.

- Gestão de reconstruções: Supervisionando demolições e reconstruções, muitas vezes com projetos chave-na-mão (ex.: Fikirtepe, em Istambul).

- Oferta de soluções habitacionais: - Fornecendo novas unidades aos proprietários deslocados (por vezes com dimensões ajustadas). - Vendendo habitação acessível a famílias de baixos rendimentos através de planos de pagamento.

- Parcerias com o setor privado: Trabalhando com empreiteiros em modelos construir-operar-transferir (BOT).

Os projetos da TOKİ são prioritários em Istambul, Ancara e İzmir, mas cidades menores também beneficiam.

Reabilitação ou melhorias parciais podem ser opções.

Nem todos os edifícios em zonas de kentsel dönüşüm enfrentam demolição. As alternativas incluem:

1. Reabilitação (güçlendirme): Reforçar a estrutura para cumprir os padrões de resistência a sismos (por exemplo, adicionar estruturas de aço, reforçar fundações). Esta opção é comum em edifícios históricos ou com valor cultural.

2. Renovação parcial: Melhorar sistemas elétricos, hidráulicos ou de isolamento sem demolição total.

3. Incentivos para cumprimento voluntário: - Benefícios fiscais para proprietários que reabilitam proativamente. - Empréstimos com juros baixos de bancos estatais.

No entanto, edifícios gravemente danificados ou não conformes (por exemplo, construções ilegais) geralmente enfrentam demolição obrigatória.

Inquilinos podem enfrentar despejo ou ajustes no valor da renda durante os projetos.

Para imóveis para arrendamento em zonas de kentsel dönüşüm:

1. Direitos dos inquilinos: - Os senhorios devem dar aviso prévio para despejo devido a demolição (de acordo com a Lei do Arrendamento Turca N.º 6570). - Os inquilinos podem receber compensação pelos custos de mudança em alguns casos.

2. Alterações na renda: - Após a renovação, as rendas frequentemente aumentam devido a instalações melhoradas. - Durante a construção, os senhorios podem reduzir as rendas para manter os inquilinos apesar das perturbações.

3. Riscos de investimento: - Os períodos de vaga podem prolongar-se se os projetos sofrerem atrasos. - Os novos edifícios podem ter taxas de manutenção mais elevadas (aidat).